「財產交易所得稅」是什麼？

26 Jan, 2019

問題摘要：

財產交易所得稅是針對財產及權利出售或交換所產生的所得課徵的稅款。這包括了出售房屋所產生的收入。出售房屋所得歸屬的年度是根據房屋所有權移轉登記完成日期的年度。在計算財產交易所得時，成本方面包括取得房屋的各種必要費用和改良費用，例如契稅、印花稅、代書費、利息等。而移轉費用方面則包括出售房屋時支付的各種費用，如仲介費、廣告費、清潔費等。然而，某些費用如房屋稅、管理費等不算在內。申報財產交易所得稅的計算方式包括先核實認定或按照財政部公布的標準認定，然後將該所得與其他應報所得合併計算綜合所得稅。如果有財產交易損失，可以在未來三年有財產交易所得時抵扣，但如果沒有財產交易所得，則無法在當年度其他所得中扣除。此外，如果在出售自用住宅後兩年內再次購買自用住宅，則可以將前一房屋出售時繳納的財產交易所得稅部分，在新房屋購買後的納稅年度中扣除或退還。此外，自用住宅購屋借款利息和租賃支出也可以在一定額度內扣除。

律師回答：

關於這個問題，所謂「財產交易所得稅」，財產交易所得是指出售或交換財產及權利的所得。目前對於一般人而論，以不動產財產交易所得稅為主，出售、拍賣或交換房屋所得歸屬年度，以所有權移轉登記完成日期之年度為準。

財產交易所得定義

財產交易所得稅是指在出售或交換財產及權利時所獲得的收入。這些財產和權利包括出價取得的財產和權利，其出售時的成交價格減去原始取得成本和改良費用後的餘額。此外，因繼承或贈與而取得的財產，則是以出售時的成交價格減去繼承或受贈時的市場價值以及繼承後或受贈後的改良費用來計算交易所得。不過，土地、個人家庭日常使用的衣物、家具的交易所得依法免納綜合所得稅。

包括，如出價取得的財產和權利，以它出售時的成交價額，減去原來取得時的成本和一切改良費用後的餘額。因繼承或贈與而取得的財產和權利，以它出售時的成交價額減去繼承時或受贈與時該項財產或權利的時價，和繼承後或受贈與後的一切改良費用後的餘額，但是土地、個人家庭日常使用的衣物、傢俱的交易所得，依法免納綜合所得稅，不包括在內（所得稅法第14條第1項第7類及所得稅法第4條第1項第16款）。

成本方面，取得房屋的價金，即購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。（如水電瓦斯管線費用、天花板裝潢工程等）。移轉費用方面，出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。不得列取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

在台灣，房地產交易所得稅的計算根據所得稅法進行課稅。如果出售房地產時，可以證明原始購入成本和相關必要費用，這些都可以從銷售價格中扣除來計算稅負。必要費用包括購買房屋過程中的契稅、印花稅、代書費，以及房屋持有期間進行的任何增值或改良支出。

核實認定與標準認定

出售房屋時，應在隔年與綜合所得稅一起申報財產交易所得稅。可以採用「核實認定」或「財政部公布之標準認定」的方式來申報。核實認定方式下，需提供購房時的成本、出售價格和相關費用的證明文件。如果無法提供證明文件，稽徵機關則依財政部的標準來核定稅額。

當你銷售房屋時，應在隔年與綜合所得稅一起申報財產交易所得稅。如果稽徵機關無法確認你的原始購入成本，則可能會根據財政部的標準來核定應納稅額。

對於高價房屋的交易，稅務局通常會要求按實際成交價格的一定比例來估算應納稅額。例如，如果你的房屋位於台北市並且成交價超過7000萬新台幣，則應使用成交價格的15%來計算你的財產交易所得稅。

申報財產交易所得稅的計算方式

核實認定：

房屋買價扣除賣價及取得房屋的相關必要費用（需有單據證明）再乘上出售時房屋評定現值與出售時土地公告現值及房屋評定現值的比例。

計算公式：

財產交易所得 = (房屋評定現值 × 財政部每年公告的財產交易所得標準) / (出售時土地公告現值 + 出售時房屋評定現值)。

標準認定：

依照財政部公告的標準進行計算。

申報財產交易所得稅計算方式，出售房屋須於售屋隔年併同綜所稅申報財產交易所得稅，按所得稅法規定應先採核實認定；若未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。換言之，以「核實認定」或「財政部公布之標準認定」擇一申報，即前者房屋「買價」扣除「賣價」及「取得房屋之相關必要費用」(要有單據証明)〕X「出售時房屋評定現值」/(「出售時土地公告現值\+「出售時房屋評定現值」)，財產交易所得=房屋評定現值X依財政部每年公告財產交易所得標準。而於綜所稅申報：(上述算出的財產交易所得金額+其他應報所得金額=綜合所得總額)－全部免稅額－全部扣除額X〔個人累進稅率)〕-累進差額。

如為財產交易損失（即所謂「財產交易損失扣除額」）可在未來三年有發生財產交易所得時，抵扣財產交易所得，但如果未發生財產交易所得，也不可自當年度其它所得中扣除。納稅義務人及配偶、扶養親屬財產交易損失，須檢附有關證明損失之文據（通常指買賣之契約書交付價金証明），其年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易所得為限。當年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足者，得以往後三年度財產交易所得扣除之。實務上多採標準額扣除必要費用，即以契稅單影本上之核定契價或公定契約書影本上所載價格乘上稅率（以每年元月份財政部公告為準）為「財產交易所得」併入綜合所得內申報。

我國自105年起實施房地合一按實價課徵所得稅新制，個人自105年1月1日起交易之房地，如屬103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內者，或係105年1月1日以後取得者，應按新制計算房地交易所得，於房地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報納稅。106年度出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應依所得稅法第14條第1項第7類規定核實計算適用舊制之財產交易所得申報課稅；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：

(一)臺北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)7千萬元以上。

(二)新北市，房地總成交金額6千萬元以上。

(三)臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額4千萬元以上。

二、除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比例計算其所得額。

以上內容詳見，《一百零六年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」

高價房屋交易

對於高價房屋的交易，稅務局通常會要求按實際成交價格的一定比例來估算應納稅額。若稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時的實際成交金額，而無法證明原始取得成本，則需以查得的實際房地總成交金額，按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例計算歸屬房屋的收入，再以該收入的15%計算其出售房屋的所得額。

出售高總價房屋隔年申報財產交易所得稅，應先採核實申報，若稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，須以售屋總價拆算房屋佔比後乘上15%申報所得。上開以房屋收入之15%計算房屋交易所得額範圍，係參照中央銀行對高價住宅貸款採取針對性審慎措施所界定之高價住宅而訂定，目的在改善該等高價住宅僅按房屋評定現值之一定比例核定所得額所滋生所得額偏低及未符實際獲利之情形，106年度本部分所得額標準維持105年度之15%。至於非屬上開高價住宅者，其房屋交易所得額標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定，該百分比係由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定，以反映地區差異及市場行情，俾趨近實情（所得稅法第14條第1項第7類及同法施行細則第17條之2）。

重購自用住宅

若在賣出房屋後的兩年內再次購買自用住宅，且新購入的房屋價格超過原賣出房屋的價格，納稅義務人可以申請退回因增加的財產交易所得稅額所支付的稅款。

重購自用住宅列舉扣除額納稅義務人出售自用住宅之房屋，所繳納該財產交易所得部分綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內如重購自用住宅之房屋其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所得稅額中抵扣或退還，但原財產交易所得已自財產交易損失中扣抵部分不在此限（於先購後售亦適用之）應檢附重購及出售自用住宅房屋的賣契約及所有權狀影本，用以證明重購的價格高於出售的價格，及產權登記的時間相距在兩年以內。併同申請扣抵或退還年度之納合所得稅結算申報書，向戶籍所在地稽徵機關辦理。

可申請扣抵或退還之綜合所得稅，係指出售該年度綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得增加之綜合所得稅額。申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售者，為出售之所有權移轉登記年度。其他重購自用工廠或自用農地亦可比照適用之。

自用住宅購屋借款利息扣除

納稅義務人向金融機構辦理自用住宅購屋借款的利息支出，符合下列要件可以申報扣除：

該房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有。

納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬在該年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用。

提供該購屋借款的當年度利息單據正本。

每年扣除額不得超過30萬元。

自用住宅購屋借款利息扣除額，而納稅義務人向金融機構辦理自用住宅購屋借款之利息支出，符合下列各要件：該房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有。納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於該年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用。取具該購屋借款的當年度利息單據正本。納稅義務人配偶所有之自用住宅，其由納稅義務人向金融機構借款所支付之利息，以納稅義務人及配偶為同一申報戶，始可列報。

利息單據上如未載明該房屋之坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途，應由納稅義務人自行補註並簽章。以「修繕貸款」或「消費性貸款」名義借款者不得列報扣除，惟如確係用於購置自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀、建築物登記簿謄本等，仍可列報。如因貸款銀行變動，則僅得就原始購屋貸款未償還額度內支付之利息列報。每一申報戶以一屋為限，每年扣除數額是以當年實際支付的該項利息支出減除儲蓄投資特別扣除額後，以其餘額申報扣除，但是每年扣除額不得超過30萬元。房屋租賃支出扣除額（九十年度適用）本人、配偶或直系親屬如有租賃支出，每年最高可扣除12萬元。（按租賃契約宜辦理公證，以利舉証列舉扣除。）

總之，處理房地產財產交易所得稅時，需要注意多個方面，包括成本的證明、稅率的適用以及可能的稅務優惠或退稅機會。建議在進行此類交易時諮詢專業會計師或稅務顧問，以確保符合稅法規定並最大化稅務效益。