可以事後變更預告登記權利人嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
預告登記雖本質上仍屬於債權的保全措施，但其透過土地登記制度中的公示效力，已具準物權性質，在保障請求權人權利實現上發揮重要功能。唯其效力仍受限於公權力行使，例如法院判決或強制執行所生之新登記，預告登記權利人一經完成登記後即不得變更，如有必要，應依合法程序塗銷並重新登記，是目前行政實務上一致採行的處理方式。故實務上如需進一步保障，仍應視個案情形評估是否採取信託登記、設定抵押或附條件贈與等其他更具排他性的權利安排。
律師回答：
關於這個問題，預告登記是為保全債權人或請求權人對於他人土地權利的請求權，透過限制登記名義人對該土地自由處分的能力而設立的制度。土地法第79條之1第1項規定，當請求權人對登記名義人享有土地權利移轉、消滅、內容變更或次序變更的請求權時，得檢附登記名義人之同意書向登記機關聲請預告登記。一旦完成登記，其法律效果便是，在預告登記未塗銷前，若登記名義人對該土地為有妨礙請求權實現的處分行為，如移轉、設定抵押等，即對預告登記請求權人不生效力，進而保障其實現請求權的可能性。
預告登記作為我國土地登記制度中重要的限制登記手段，主要是為保全債權人或權利請求者對於不動產的權利期待，使其不致因登記名義人於請求權實現前擅自處分土地而遭受權益侵害。土地法第79條之1規定，預告登記可保全三類請求權，包括：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權，二、土地權利內容或次序變更之請求權，三、附條件或期限之請求權。
聲請預告登記時，請求權人必須檢附登記名義人之同意書，向登記機關提出申請。預告登記完成後，登記名義人對於土地所為之處分，若對該請求權有妨礙者，即屬無效，然而此效力並不及於因徵收、法院判決或強制執行所為之新登記，亦即預告登記對這類具有公法上強制性的新登記無排除效力。
預告登記性質上屬於土地登記規則第136條所規定之限制登記，即限制登記名義人處分土地權利的登記方式，除預告登記，尚包括查封、假扣押、假處分、破產登記及其他依法所為禁止處分的登記。預告登記的申請人除應依第34條規定提出登記申請書、登記清冊、登記原因證明文件、身份證明文件等外，還必須檢附登記名義人同意書，且登記名義人應依土地登記規則第137條與第40條之程序，親自到場接受身分核對及簽署程序，若符合第41條所列特定情形者，如文件經依法公證、地政士簽證、當事人依法設置印鑑，則可免親自到場。
預告登記完成後，若將來因原債權消滅、契約解除或其他原因需塗銷登記，則須依土地登記規則第146條之規定，提出原預告登記請求權人之塗銷同意書，並辦理塗銷登記手續。此項塗銷登記也屬於土地登記規則第27條第8款所列，可由權利人或登記名義人單獨申請之登記。
實務上，預告登記常見於債權保障情形，如設定抵押後之權利保全、未過戶之前的房地買賣保護機制等。限制登記作業補充規定第1點明示，土地若已設定抵押權，第三人仍得為保全其土地權利移轉之請求權辦理預告登記；另依第2點，若土地上已有預告登記，在辦理他項權利設定登記（如抵押權）時，應併附預告登記請求權人之同意書，否則登記機關得予駁回。此規定進一步強化預告登記對登記名義人處分行為的限制力與保護力。
預告登記後，不准受理變更預告登記權利人
「按土地法第79條之1第1項之預告登記請求權，係因請求權人對登記名義人有土地權利移轉、消滅、內容變更或次序變更等私法上請求權，而為保全該私法上請求權，得依法對登記機關請求為預告登記之公法（行政法）上請求權。本件預告登記權利人既於民國63年為保全其對登記名義人（即土地所有權人）之土地權利移轉請求權，並經登記名義人同意而為預告登記，則其預告登記請求權業已行使，嗣後似不應受理變更登記權利人之申請，且土地法及土地登記規則，均無得申請變更預告登記權利人之規定，似不宜准予變更預告登記權利人。縱有關當事人間之私法上請求權有所變更而有保全之必要，仍屬塗銷原預告登記及再為另一申請預告登記問題。」
(內政部79年7月14日台（79）內地字第816335號函、法務部79年6月29法79律9189號函)
實務上常見一種情形，即預告登記完成後，原請求權人希望變更為第三人，例如因讓與、繼承或其他契約安排，希望將原來的預告登記權利人更換為新的權利人，直接向地政機關申請「變更預告登記權利人」。對此，內政部於民國79年7月14日以台（79）內地字第816335號函明確指出：「土地法及土地登記規則中，並無申請變更預告登記權利人之規定，應不予准許。」同樣地，法務部也於同年6月29日以法79律9189號函表示相同見解，主張預告登記請求權一經行使，預告登記就已完成，若日後原當事人間之請求權發生讓與或其他變動，不應再以原預告登記為基礎辦理變更，而應採「塗銷原預告登記並重新申請新登記」之方式處理。
這樣的見解基於預告登記為「保全私法上請求權」的行政處分，申請行為即已完成行政程序上的「請求權行使」，即不得再變更請求主體。此與一般所有權移轉、抵押權讓與不同，後者可以透過讓與契約與登記手續完成變更登記，而預告登記則因其本質為保全手段，非物權性登記，變更請求權人等於變更保全標的，可能導致法律關係混淆，因此法規上並未開放此類變更。
舉例而言，甲為債權人與乙簽訂土地買賣契約後，經乙同意後辦理預告登記。數年後，甲將該債權讓與給丙，希望將預告登記權利人變更為丙。依上述行政見解與法規體系，地政機關不會准許甲申請將預告登記變更為丙，而應由甲先辦理預告登記塗銷，然後丙與乙重新簽訂同意書，由丙重新聲請預告登記。此舉確實在程序上造成一定不便，但從制度設計角度來看，是為確保地政登記資料的穩定性、明確性與一致性，避免產生後續爭議。
實務上如有請求權變更情形（例如債權讓與、贈與、繼承等），建議應由原請求權人與新權利人協調後，由原請求權人申請塗銷預告登記，再由新權利人依現行規定重新提出預告登記申請，並檢附新同意書及相關證明文件，方可維持預告登記的法律效力與正當性。此亦可避免未經名義人重新確認同意下，第三人因讓與取得預告登記資格的不當風險。
-房地-地籍-土地登記-土地權利變更登記-限制登記-預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=土地登記規則第40條土地登記規則第41條=土地登記規則第136條=土地登記規則第137條)
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