違章建築有所有權嗎？如何轉讓？受讓人有什麼權限？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築因欠缺法定要件致無法登記，為維護交易秩序與使用價值，實務上創設「事實上處分權」以補足其不足，使其可透過法律行為移轉而產生實質支配效果，惟此制度設計本應限於法律行為所生之關係，在繼承等非基於法律行為取得之情形下，繼受人自可直接取得所有權而非僅享事實上處分權，亦可據以主張物上請求權維護權益，而事實上處分權人則因不具物權性質，僅能以其他債權或占有保護制度尋求救濟，從制度層面觀之，「事實上處分權」的創設補足不動產登記制度因合法性要求而排除違章建築登記的侷限，使得在實際交易中形成的支配事實仍得獲得一定程度的法律承認與救濟。雖其不具物權效力，也不得辦理物權登記，但在特定範圍內，足以維持建物使用人之穩定生活與財產秩序。故此，不動產法上對違建買受人的保障機制，除承認原始建築人可依法取得所有權外，實務亦透過事實上處分權的概念，讓未登記但已交付之違章建築能夠實現交易目的與法律救濟，進而強化交易安全與居住安定性，成為不動產法制下關鍵且具有社會現實意義的重要補充制度。
律師回答：
關於這個問題，在法律上，物的分類可分為動產與不動產，而不動產的權利取得與變動則高度依賴地政機關的登記制度以彰顯其歸屬與對世效力，這點可由民法第758條第1項：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」、第759-1條第1項：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」以及土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力」等規定明確看出登記制度在我國不動產物權體系中的核心地位。然而在社會現實中卻存在大量未經合法建照與使用執照，致無法辦理保存登記的不動產，俗稱違章建築，這類建物雖無法登記，但因具備居住與使用價值，仍常成為交易標的物，並透過讓與移轉其事實上的支配關係，而此即引發受讓人能否取得有效權利的法律爭議。為解決此一困境，我國司法實務創設出所謂「事實上處分權」概念以補充現行登記制度之不足。
事實處分權是什麼？
事實上處分權其實是所有權內容的一部分，亦即所有權人基於其對物的支配，可以對不動產進行法律上與事實上的處分。占有是一個法律上已經承認的事實，雖可使人對物享有使用與收益，但若要將不動產的移轉須經登記方得處分，現實生活中卻存在一類無法進行登記的不動產——違章建築，這類建物因未取得建照與使用執照，無法辦理保存登記，也因此無法如一般不動產般經由買賣而移轉所有權登記。為解決違章建築交易中因無法登記而導致受讓人權利處於不確定狀態的問題，司法實務遂發展出「事實上處分權」的法律概念
「事實上處分權」本質上是所有權權能的一部分，具體體現為對建物的使用、收益及排他性支配，但其不具備形式上的物權效力，不能作為公示對抗第三人，亦不能辦理物權登記，但卻得於當事人間產生法律效果，在違章建築無法登記的現實障礙下，為受讓人提供一種可操作的法律保護機制。
按最高法院67年第2次民事庭總會決議：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」
最高法院69年台上字第1204號判決：「矧依一般不動產買賣之觀念，出賣人將標的物交付買受人時，已同意將使用收益權及事實上處分權隨同交付行為移轉於買受人，而買受人於受領交付後，就買賣標的物為事實上之處分行為，亦不為被出賣人之本意。上訴人買受該屋，既經出賣人交付，縱未登記，亦已取得事實上之處分權，被上訴人請求其拆屋還地，並無不合。」由上可知，實務上發展出事實上處分權是為解決違章建築的所有權人將違建讓與他人卻無法依民法第758條第1項辦理所有權移轉登記的問題，因此方稱不動產所有權雖未經登記移轉，惟所有權內涵中的事實上處分權及使用收益權等，仍可藉由雙方的合意移轉，使受讓人得對於該屋為使用收益及處分。
事實處分權可以作為買賣或法律行為之標的？
在我國法律體系中，違章建築雖不具備合法建照與使用執照，導致無法辦理地政登記，然其在現實社會中仍具有居住、使用與經濟交易的價值，因此即使無法形成法律上的不動產物權，司法實務與學說為回應社會需求，發展出一套補充性的法律概念，主要以「事實上處分權」來保障違章建築的買受人權益。
首先，違章建築因未取得建照與使照而無法辦理所有權第一次登記，導致買受人即使經由買賣契約取得該建物的支配，也無法依民法第758條所規定的登記要件完成不動產所有權的移轉，因此在法律上並未成為正式的所有權人。然而，若該建物係由原始起造人自行出資建造，並無涉及法律行為的移轉，例如繼承或原始取得者，依民法第759條反面解釋，該人可不待登記即取得所有權，這是對於原始建造者的一種法律保護。
違章建築雖因無法登記而無法完成所有權讓與，但若讓與人與受讓人間並無反對合意，應認為讓與人已將該建物之使用收益權與事實上處分權移轉予受讓人，出賣人於交付違章建物時即已讓與事實支配與使用收益權予買受人，縱無登記，買受人亦得依此權能主張對抗第三人，足見事實上處分權在實務上被用來彌補物權登記制度無法涵蓋之交易事實。
然而，實務中亦出現將此概念擴張解釋而誤用至非基於法律行為所取得權利之情形，尤其是在繼承違章建築時，繼承人雖繼受未登記之違建，然並非取得所有權，而僅得享有事實上處分權，等同否定其物權地位，惟此一見解卻與創設「事實上處分權」之原旨不符，因該概念本係為補足因無登記致使所有權移轉失效之法律行為交易，並不適用於繼承、徵收、法院判決等非法律行為的取得方式，未登記違建若由出資興建人原始取得所有權，死亡後自應由其繼承人依法承繼該權利，且此種原始取得情形與法律行為導致之權利移轉有別，不受民法第758條「非經登記不生效力」所限制，亦即繼承人可於無登記情形下即取得建物所有權，而非僅為事實上處分權之享有人。
可以作為分割標的物嗎？
此外，若繼承人依法取得違建所有權，其是否可依民法第823條、第1164條請求分割遺產？雖該建物未登記而無法完成繼承移轉登記，但繼承人間仍得依民法第831條視為共同共有之財產權而得請求法院裁判分割，僅因登記障礙而不得辦理分割登記，並不影響繼承人對其所有權之本質，僅在實務操作上形成形式限制而已。
可以訴請返還或排除侵害嗎？
至於該分割後是否變相僅取得事實上處分權，則應視其法律操作目的而定，惟從體系解釋觀之，繼承人所有權本質並未因未登記或分割而消滅。此外，若違章建築遭第三人無權占用，繼承人是否仍可主張民法第767條第1項或第828條準用第821條之物上請求權？
另外，在違章建築被無權占用時，繼承人得否主張民法第767條第1項或第828條準用第821條之規定訴請遷讓房屋？
因物上請求權並非屬使違章建築發生法律上效果之處分行為，因此並不受民法第759條「應經登記，始得處分其物權」之限制，繼承人仍得本於其所有權人之地位向無權占用之人訴請遷讓房屋。而若係因法律行為而取得事實上處分權者。
依最高法院103年度台上字第2241號判決意旨認為：「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條、第821條分別定有明文。次按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。」
就此而言，因物上請求權係以保護所有權為目的之排除妨害或返還之權利行使，其並非物權處分行為，自不受民法第759條「應經登記始得處分其物權」之限制，故繼承人於未完成登記下仍得基於其所有權地位，向占用人提起返還或遷讓訴訟，而若為因法律行為取得之事實上處分權人則不同，事實上處分權性質上並非物權，因此不得援引民法第767條之物上請求權規定，亦不得類推適用，該等權利人僅能依民法第962條之占有保護請求權，或在契約義務未履行情形下主張民法第349條之瑕疵擔保責任以求救濟。總
可以作為侵權行為的客體？
此一「事實上處分權」雖不具備不動產物權之登記對抗性，但其內容涵蓋占有、使用、收益、事實上處分及作為交易標的之能力，具有明確的財產價值與經濟功能，因此在實務上長期被視為具有實體權利的性質。對於此類無登記保護但具支配功能的權利是否可作為侵權保護之客體，最高法院與多數見解認為可列入民法第184條第1項前段所稱之「權利」範疇。亦即，當事實上處分權人因第三人不法侵害該建物使用收益等支配權能，或遭強行侵占、拆毀時，仍得依侵權行為法請求損害賠償或回復原狀，此即擴張違建買受人在無物權保護下的另一層法律保障。也就是說，違章建築之買受人雖無法取得地政登記意義下的不動產所有權，然基於其受讓之合意與事實交付而取得事實上處分權後，該權利即具有民法所稱之權利地位，得作為侵權行為保護之客體，對抗外來之不法侵害行為。
此外，由於事實上處分權為實務上廣泛存在的交易實態，亦被認為具有準物權的性質，不僅可於當事人間主張，也可作為訴訟上的請求基礎，例如請求給付、排除妨害、交付占有等。在司法實務操作上，法院亦常於未登記之違建買賣糾紛案件中，認定買受人雖無所有權，仍得依買賣契約與事實交付取得使用與支配之正當地位，因此對出賣人或第三人之拆除、妨害行為，法院可命其停止或負擔損害賠償責任。
-房地-不動產物權-所有權-違章建築
(相關法條=土地法第43條=民法第759條=民法第759-1條=民法第767條=民法第828條=民法第831條=民法第962條=民法第11764條)
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