違章建築可以出租嗎？房東可以說，房客以沒有問，所以不負責任嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築雖屬違法建物，依法無法辦理登記，但其作為實體建物仍具有使用與經濟價值，出租行為在法律上並未被全面禁止。然而房客在考慮承租違建前，應審慎評估其風險，包括是否可預見遭拆除、是否可能因安全疑慮構成法律爭議，以及簽約內容是否明確記載免責條款與使用範圍。對房東而言，亦有義務誠實揭露房屋狀況，若因隱瞞或未說明導致房客損害，即可能需負擔損害賠償。從契約保障、法律風險與居住安全三個層面考量，承租違建雖在實務上可行，但風險不容忽視，唯有雙方在契約前充分揭露、詳盡約定，方可減少爭議發生，保障各自權益。
律師回答：
關於這個問題，違章建築（以下簡稱違建）是否可以出租？
從法律上來看，答案是肯定的。儘管違建是未經政府核可、未取得建築執照與使用執照即擅自建造的建築物，屬於違法建築，依法無法在地政機關辦理所有權登記，也因此不會有建物所有權狀、建物登記謄本等正式的產權憑證，但其仍具實體存在與經濟價值，依我國民法規定，土地及其定著物屬不動產，而違建雖屬非法建物，亦屬不動產之一種。因此，在無法登記產權的前提下，違建所有人仍可實際占有、管理或處分該建物，包括出租給他人使用。
實務上，出租違建的情形相當普遍，尤其是在都市邊陲或老舊區域，租金相對便宜，對經濟條件有限的族群具一定吸引力。然而，承租人若欲承租違建，在享受租金優惠的同時，也須解相關風險與法律保護的限制，並於簽約前與房東充分確認建物現況，才能避免後續產生爭議或權益受損。
首先，違建存在遭舉報後遭政府強制拆除的風險，對承租人來說，最可怕的情況莫過於在租期尚未屆滿時，租屋處因為被認定為違建而遭拆除，導致無處可居。為避免此類風險，在簽約時承租人應主動向房東查證建物是否合法，最直接的方式是要求房東提供建物登記謄本或所有權狀，若無法提供，則應合理懷疑該建物可能為違建，必要時應要求房東於契約中明確說明建物是否為違建及是否可能面臨拆除風險，並就拆除後的權利義務作成約定。
房東詳實告知房客房屋屬違章建築，是房東的「附隨義務」，因此，即令房客沒有問，也是要主動告知。
此一法律見解如「另契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。此項附隨義務不僅係基於誠信原則及補充契約解釋（契約漏洞之填補）而生，且而附隨義務包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益，倘債務人未盡此項義務，債權人自得依民法第227條不完全給付規定行使其權利（最高法院99年度台上字第789號判決要旨參照）。……為維護承租人財產上利益……出租人應負有告知租賃標的是否屬違章建築之附隨義務……上訴人於締約前已知悉系爭違建存在……則其本應知悉違章建築隨時有遭主管機關強制拆除之可能……本負於簽訂系爭契約前告知系爭房屋具部分違建之附隨義務，卻未告知此情……則被上訴人於締約前實無從評估違建所可能造成之各種影響，以為承租與否之決定，揆諸上揭要旨，上訴人自已違反該附隨義務……。」(臺灣臺北地方法院105年度簡上字第433號民事判決)
接下來討論房客承租違建期間若發生拆除，是否可以請求房東賠償，須視房東是否事先告知房客而定。
若房東已於簽約前明確告知房屋為違建，並於契約中載明「租期內如遇主管機關拆除，房東不負責任」之免責條款，則此種情況下房客屬於明知而承租，即已預見拆除風險，應自行承擔後果，不得於拆除發生後向房東主張損害賠償。依民法契約誠信原則與當事人自治原則，若雙方已有明確合意，法律通常尊重當事人之約定，不輕易介入。因此，房客若在明知為違建仍願承租，即使租期內建物被拆，原則上難以主張房東違約。
但若房東未於簽約前告知建物為違建，也未於契約中約定免責條款，房客於租期中才發現建物為違建甚至遭遇拆除，則房東即可能構成違約。依民法第423條，出租人有義務提供合於約定使用之租賃物並於租期內保持其適用性，若租賃期間內建物被拆除，導致房客無法使用，即屬「給付不能」，房東應依民法第226條、第227條第1項負損害賠償責任，房客可主張裝潢損失、搬遷費用及其他實際損害。例如承租人將該場所作為營業空間，為此支出裝修費、設備費，拆除發生後無法繼續營業，導致營業損失者，房客均得依法主張損害賠償。
此外，若房客是在尚未遭拆除前發現房屋為違建，單純出於擔憂而欲提前解約，在違建尚未被政府列冊或無明確拆除通知下，此時租賃契約仍有效存在，建物仍可正常使用，因此房客欲提前終止契約，原則上將被視為違約，除非有民法第424條之問題，即房屋本身危及居住安全的瑕疵。依契約約定，房東可主張房客應支付違約金或補償其租金損失。除非契約中有特別約定，例如房客可無條件提前解約或房東如隱瞞建物違建應負損害責任，否則房客恐難以主張免責。
然而，若房客發現建物已被政府列冊，屬於主管機關待拆除名單中，或存在危及居住安全的瑕疵，則房客可依民法第424條主張租賃標的物存在瑕疵，危及自身或同居人之安全或健康，即使於訂約時已知瑕疵或拋棄終止契約之權利，仍得主張終止契約並無需負擔賠償責任。舉例而言，若建物因違建而無法確保消防設施安全，或鋼構鏽蝕導致結構不穩，雖未遭拆除，仍可能對人身安全造成重大風險，承租人依法得以解除契約。
-房地-房地租賃-違章建築
(相關法條=民法第226條=民法第227條=民法第423條=民法第424條=)
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