違章建築是什麼？一定要拆嗎？
03 Jun, 2025
問題摘要：
違章建築是否必須拆除，端視其建造時間、對公共利益之影響及是否涉及安全風險等因素，不應一概而論。雖然有些違建可能在短期內因政策寬容而得以暫緩處理，但並不意味著其具合法性，隨著都市更新或公共設施興建，違建隨時可能被要求拆除。因此，民眾若要購買或改建房屋，應特別注意建物之合法性與使用執照是否齊全，以避免日後陷入產權糾紛或拆除風險。最後提醒，違章建築雖然在特定情況下可獲得緩拆或補辦許可的機會，但無論是否屬於既存違建、新違建或程序瑕疵建築，其本質仍屬違法結構，切勿心存僥倖，應依法申請建築與使用許可，確保財產安全與法律保障。
律師回答：
關於這個問題，違章建築是否一定要拆除，其實不能一概而論，必須視建築的類型、興建時間、對公共安全之影響、所處土地使用分區及地方政府政策而定。所謂「違章建築」，簡稱「違建」，指的是未經主管機關審查許可、未取得建造執照、雜項執照、使用執照即擅自興建或使用之建築物。
違章建築是什麼？
建築法第4條對「建築物」的定義提供清楚標準，凡定著於土地上或地面下，具備頂蓋、樑柱或牆壁等基本結構，供個人或公眾使用者，即屬建築物之範疇，也包括部分雜項工作物。這樣的定義涵蓋甚廣，不僅傳統觀念中的房屋，許多附屬建物或臨時構造物，如鐵皮屋、帳篷式倉儲、違建平台等，只要符合「定著性」、「構造性」與「使用性」特徵，均屬建築法規範範圍。
依據建築法第28條，建築執照依其用途及行為性質分為四種類型。第一為「建造執照」，適用於建築物之新建、增建、改建與修建，若欲新建建物、增設樓層、變更格局或修繕結構者，均須事前申請建造執照。第二為「雜項執照」，針對雜項工作物之建造，例如廣告牌、圍牆、天橋等附屬設施，亦須申請雜項執照。第三為「使用執照」，當建築物竣工後，擬正式使用或變更原使用用途，亦須申請並核發使用執照，以確認建物符合建築與使用規範。第四為「拆除執照」，凡涉及建築物拆除行為，亦需依法申請拆除執照。上述四種執照制度，構成我國建築行為合法性的基本架構，若未依規定申請即動工、使用或拆除，即可能構成違建，並面臨主管機關查報與行政處分。
建築法第25條第1項的規定，任何建築物若未經主管機關審查核准並取得合法執照，無論是新建、使用或拆除，原則上均屬違法行為，不得擅自進行。該條文明確指出，建築物的興建、使用及拆除行為，須經直轄市、縣（市）主管建築機關核發相關執照方為合法，否則不得為之。此規定旨在確保建築行為符合法定程序與公共安全需求，避免未經規劃之亂象發生。
拆除嗎？
建築法第25條，建築物若未經核准許可不得任意建造或使用，違反者即屬違建，而此外，建築法第97-2條規定，對於違反建築法或基於建築法所發布命令的建築物，其具體處理辦法則由內政部另訂之。此一授權條文為行政部門執行建築管理提供法源依據，並允許依照實務需要制定更具彈性與操作性的細部規範。實務上，包括違章建築處理辦法等下位法規即是依此條文所訂，明確規範違建之認定、拆除程序、緩拆列管與救濟機制等重要內容。
違章建築處理辦法第2條：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」而第3條，違建的拆除係由直轄市或縣市建築主管機關執行。也因為違章建築不具合法建築身份，自然不能向地政機關辦理第一次建物所有權登記，既無建物謄本也無所有權狀，且存在隨時被拆除的風險。
常見的違章建築態樣包括擅自增建樓層或鐵皮屋、陽台外推、樓中樓等。違建可分為四大類型：第一類為超出建蔽率、容積率或高度限制加蓋的建築，即使主建物已取得使用執照，但後續的違規增建仍屬違建；第二類為違反土地使用分區，例如在工業區或保護區蓋住宅或店鋪；第三類為於禁止建造的土地上擅自建築，如在河川區、國有土地、保安林地搭建設施；第四類則是在未取得建造執照的情況下施工，即便設計本身合法，但無申請程序即動工，仍屬違建。
若自己家中有違章建築，是否必然會被拆除，要看違建的分類及主管機關的處理政策。依各地方政府作法（如台北市），可分為「即報即拆」、「列管緩拆」與「免拆違建」三大處理標準。所謂即報即拆，主要針對新違建（民國84年1月1日以後）與危及公共安全者，如妨礙消防通道、佔用人行道、造成結構危險等，發現即拆除。第二類為列管緩拆，係指於民國83年12月31日以前就已存在且未再擴建的既存違建，這類違建會被拍照存檔列管，除非發生危險或涉及特定專案才會拆除。最後是免拆違建，常見於建築設計本身合法，但當初程序上有瑕疵，如未依法申請建造執照，若日後補辦合法程序，該建築可望正名為合法建物。
對於想要查明自家是否屬違章建築的民眾，可透過兩種方式進行確認。第一是上網查詢，多數縣市設有違建查詢系統，民眾可透過門牌地址輸入，即可得知是否被列為違建；第二種方式則是實地比對，民眾可持建築物之「使用執照」與「建物測量成果圖」，現場比對建物實際情形是否與核發資料相符，例如有無額外樓層或突出部分，若不符即可能屬違建。尤其對屋齡較高的房屋來說，此法特別適用。
值得注意的是，違建處理與地方政府政策息息相關，例如台北市就將民國53年到83年間的既存違建視為「緩拆」對象，除非擴建或違反公共安全原則，否則原則上不主動拆除。至於民國84年之後的新違建則屬「不得緩拆或免拆」的範疇，屬優先處理對象。至於若違建經地方政府認定為重大違規，可能牽涉罰鍰甚至即時拆除的強制措施。此外，若違建所在土地為公共設施保留地、都市計畫道路、綠地、公園用地等，違建不但會被即報即拆，且無法取得任何補償。
-房地-違章建築-拆除
(相關法條=建築法第4條=建築法第25條=建築法第28條=建築法第97-2條)
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