優先購買權競合時?

28 May, 2025

問題摘要:

優先購買權人如同時存在共有人與承租人時,應依其法律性質決定先後。物權性質優先於債權性質,故土地法104條之承租人優先購買權優先於土地法34條之1之共有人優先承購權,出賣人應審慎確認相關通知義務之對象及順序,並妥善履行通知程序,以避免後續產生塗銷登記或損害賠償之爭議,確保交易安全與法律效力的穩定性。至土地法104條規定之地上權、典權、租賃權三者之優先購買權,原則上具同一法律地位,若發生權利人競合,應依「成立生效先後」原則決定順序;僅於無法判斷成立先後時,方得以登記先後為斟酌依據,絕非以登記與否為權利強弱之唯一標準。此一解釋方式,兼顧法律條文平等保障精神與土地使用正義,亦有助於在現行制度架構下維持優先購買權制度運作之穩定性與公平性。

律師回答:

A地為甲、乙兩人共有,應有部分各為二分之一,並共同將該土地出租予丙,丙於其上建築房屋。今甲欲出賣其應有部分,依法同時涉及土地法第34條之1規定的共有人乙所享有的優先承購權,以及土地法第104條規定丙作為承租人所擁有的優先購買權。此時,若乙與丙同時主張優先購買權,究竟應以何者為優先,成為實務上解釋爭議的焦點。
 
關於這個問題,當土地上同時存在多種優先購買權主體時,即形成優先購買權競合的法律問題。
 
不同性質之優先購買權
首先,依土地法第34-1條第4項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,此為共有人間之優先承購權,其性質為債權性質,亦即,若出賣人未通知或違反優先承購權規定而逕行出賣予他人,其他共有人原則上僅得請求損害賠償,並不得請求塗銷該買賣契約之所有權移轉登記(參照最高法院66年台上字第1530號及65年台上字第853號判決)。
 
再者,土地之租地建屋人,依法即屬土地法第104條所保護之優先購買權人,其所享之優先購買權具物權性質。依該條規定,基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權;其契約若未通知優先購買權人即與第三人成立者,該契約不得對抗優先購買權人,丙得主張塗銷登記並要求以同樣條件訂立買賣契約。對於此一競合現象,應以優先購買權之法律性質與立法目的為判斷依據。
 
共有人優先承購權目的在於促進所有權單一化,減少協商成本,未直接促進土地使用效率,因此違反時僅賦予損害賠償,並不影響登記效力,顯屬債權性質;相對地,承租人優先購買權係基於經濟誘因及土地利用效益之最大化,若房地權屬分離,承租人對土地使用無穩定保障,將抑制其對建築與投資之誘因,因此給予承租人物權性質之優先購買權,違反者即應塗銷登記。
 
基此,同時主張優先購買權時,因所享優先購買權具物權效力,應優先於債權性質優先承購權。若將應有部分土地出售予第三人而未先通知物權之優先購買權,得主張其優先購買權,請求塗銷登記並主張成立買賣契約;而對債權之優先購買權可能負損害賠償責任,有以為依民法第227條關於給付不能 另有亦以為依民法第184條之規定處理。然而因為是在履行物權性質之優先權,所以沒有不法或可歸責之情形,一定是選擇物權之優先購買權方是。
 
即法律既已考量實際使用人,其經濟誘因與土地利用關係更為密切,且具備法律上更強之排他性保護,自應居於共有人之前。而在實務操作上,若出賣人應通知之優先購買權人有二人以上者,應同時通知所有優先承購人,並載明出賣條件,供其於法律所定期間內表示是否承購。若物權優先權之人於通知後即明確表示承購,則優先購買權即已發生形成效力,其他共有人即不得再行主張優先承購。倘若出賣人未依法律程序通知,而逕將土地出售並完成移轉登記,物權優先權之人即可依法主張不對抗效力並訴請塗銷登記。而對共有人而言,則因其為債權性質,無法主張登記無效,在此一情形不得請求出賣人賠償其喪失承購機會所致之損害。
 
同一性質優先購買權
 
在土地法第104條所規定之優先購買權制度中,地上權人、典權人與承租人同時被列為基地出賣時享有依同樣條件優先購買之權利主體。雖然租賃權屬於債權性質,無法如地上權與典權般辦理不動產登記,但本條條文設計並未因租賃權無法登記而降低其優先購買地位,反而明文將承租人與地上權人、典權人並列為享有平等優先權利之主體,顯見立法者有意賦予租賃使用人與物權使用人相同法律地位,作為保障土地實質利用者之制度安排。學說與實務為解決此類權利人競合時優先順序之爭議,普遍採取「成立生效先後說」,即認為三種優先購買權人在基地出賣時,權利成立及生效時間較早者,於競合中得優先行使,唯除非另有明文規定順序者外,例如土地法第104條所稱「其順序以登記之先後定之」,則登記權利人得因登記具公示效力而取得優先順位。然而,承租人雖無法登記,其租賃權之成立仍得以其他方式證明,例如書面租約、稅籍紀錄、繳納租金收據等,足資認定其優先購買權之生效時間,因此在權利競合時仍可依成立時間與其他權利人比較其優先順序,而非一概處於劣位。倘若所有優先購買權人皆同時成立,或生效時間無從確定時,實務仍可能傾向以登記之先後作為裁判依據,但此並非因租賃權地位較低,而僅係基於客觀判斷順序之便宜考量。本條條文既未區別三者優先購買權之法律效力或順位,其為同一順位,並應根據個案實質內容以決定優先權歸屬,而非形式上是否得辦理登記與否。(陳立夫,土地法釋義(一),元照出版:第202-203頁。)
 
此外,土地法第104條第2項進一步賦予未經通知之優先購買權人排除第三人之法律地位,即出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗該優先購買權人。此段規定賦予優先購買權以物權性質,使其得對抗後來第三人並請求塗銷登記,強化權利人之保護。該條文設計旨在促使土地與建築物歸一所有,以提升土地使用效率與資源整合,因此無論地上權、典權或租賃權,其擁有人若有實質使用基地且對基地出賣有利害關係者,均應獲平等考量與保障,否則反會削弱該條立法目的。
 
當然,在實務操作上,因租賃權無法登記,出賣人是否知悉承租人存在及其優先購買權行使意願,實務認定上較為不易,若承租人未能提出充分證據證明其租賃權之成立與生效,則其主張可能遭駁回,導致行使失敗。但此問題乃屬舉證與程序問題,非優先購買權制度本身之順位問題。在確有證明之情形下,承租人應與地上權人、典權人享有同等地位。若存在爭議時,雙方均提出主張,則應由法院依權利成立先後、交易公平原則、使用實績等進行實質審酌。
 
地上權人、典權人與租賃人依土地法第104條享有同等法律地位,優先購買權非以是否可登記為唯一判斷標準。換言之,雖然租賃權未登記,並不妨礙其優先購買權之存在與行使,其與登記物權人地位相當,仍得依法行使形成權,並主張塗銷第三人移轉登記。因此,正確之理解應是:地上權、典權、租賃權三者之優先購買權,原則上具同一法律地位,若發生權利人競合,應依「成立生效先後」原則決定順序;僅於無法判斷成立先後時,方得以登記先後為斟酌依據,絕非以登記與否為權利強弱之唯一標準。此一解釋方式,兼顧法律條文平等保障精神與土地使用正義,亦有助於在現行制度架構下維持優先購買權制度運作之穩定性與公平性。

-房地-房地權利-優先承購

(相關法條=土地法第34-1條=土地法第104條)

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