買賣契約一定要有書面嗎？怎麼樣買賣契約才算成立呢？
27 May, 2025
問題摘要：
買賣契約在法律上屬於諾成契約，口頭合意即可成立，但當標的是不動產時，考量金額高、條件繁複、爭議風險大，應採書面契約為宜，將所有協議條件一一載明，避免事後發生爭執難以舉證。同時，不動產之物權移轉仍須經登記並以書面為之，書面契約不僅是保障自身權益的憑據，也是完成過戶等法律程序的必要依據。因此，在買賣不動產時，應將「是否合意」與「書面形式」、「登記程序」一併納入考量，才能兼顧契約成立、物權移轉與權利保護的三大要點。
律師回答：
關於這個問題，民法第345條規定，買賣契約是指雙方當事人約定由一方移轉財產權給對方，而對方支付價金的一種契約，只要雙方對於「買賣標的物」及「價金」達成合意，即屬買賣契約之成立，因此這類契約在法律上屬於「諾成契約」，也就是不需要實際交付標的物或價金，也不需要一定以書面為之，只要雙方口頭同意買什麼、賣多少錢，契約理論上就算成立。這也說明了，在許多日常買賣行為中，例如在市場上購物、網路交易、便利商店結帳等，雙方多數僅是以言詞或行為表示意願，就已構成買賣契約。即便是房屋或不動產的交易，原則上也是如此。只要雙方對標的物及價金有明確合意，就可認為契約成立。
不動產物權移轉之契約，雖以書立契據為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就不動產之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。本院著有二十年上字第一二○七號判例。至於本院三十一年上字第三二五六號判例，係就不動產物權之移轉或設定行為應踐行之方式而為闡釋（最高法院74年台上字第1374號判決）。
然而，雖然法律允許口頭成立，但實務上若買賣標的是不動產（如房屋、土地），則契約的成立往往不僅僅是對價格與物件的同意而已。法院實務認為，當不動產買賣涉及高額價金、複雜付款流程、交屋時間、稅費分擔、抵押設定、點交條件等多項細節時，單靠標的與價金的合意，仍不足以認定契約已成立。舉例來說，若雙方對付款方式、尾款金額、稅費規費負擔方式尚未達成共識，即便雙方已有購買意願，也不能認為買賣契約已經成立。這類觀點更凸顯出實務操作上對於「買賣契約成立」所需條件的嚴格。
若買賣之標的為不動產時，並非僅就買賣標的物及價金為要約、承諾意思表示後契約即成立，尚待就各期價金付款方法及相關條件（如「簽約款」、「備件款」、「完稅款」、「尾款」）及不動產交付日期、規費稅捐負擔、抵押權設定負擔、是否點交等買賣交易重要事項或非必要之點進行議定(臺灣臺中地方法院 105 年訴字第 2389 號民事判決參照)。
基於上開原因，即便口頭契約具有法律效力，但在涉及不動產這類高價標的交易時，實務上仍強烈建議應以書面簽約為準，將所有合意條件明確記載於買賣契約書中，不僅能保障雙方權益，也能在爭議發生時提供清楚的證據。因為若無書面，當事人將來發生爭執時，光靠記憶難以還原當初所談條件，即使雙方當時有達成合意，也可能因證據不足而在法院訴訟中喪失勝訴機會。有人可能會提出另一種替代方案，例如「全程錄音錄影」以為證據，但這類方式一方面可能侵犯隱私，容易引發對方不悅，另一方面錄音錄影在法律上的證據力雖可被採用，卻極易產生漏錄、爭議、角度不清等問題，反而造成更多不必要的麻煩與糾紛。
在進行不動產買賣，特別是在談論房屋現況、瑕疵擔保、合意解約以及其他涉及雙方權利義務的重要特約條款時，若未以書面記載下來，一旦日後發生爭議，當事人很容易陷入「各說各話」的局面，尤其是針對房屋品質、建材保證等較細節且專業的約定內容，如果沒有書面紀錄或佐證資料，事後賣方可能就會反悔、不承認當初的承諾，甚至完全推翻原本的說法，使買方無從主張。因此，在房屋買賣契約中，除了基本條款，例如價金、面積、付款條件、交屋時間等之外，凡是與屋況相關、可能影響買方權益的事項，皆應一併寫入契約條文或列為附件明確約定，例如是否保證屋況無漏水、是否有海砂屋疑慮、管線電路是否更新、是否使用特定品牌建材、是否附加特定家具電器等，並載明若有不符時如何處理，是修繕、更換、折價，還是得解除契約、請求賠償等，皆應於簽約前協議妥當並書面化。實務上，也可使用「現況說明書」或「買方問答書」等格式，請賣方逐項確認屋況與事實是否與買方認知一致，並簽名確認，這樣未來萬一有爭議，才能作為有力的證據。此外，合意解約條款更是雙方保障自身權益的重要工具，若事前未規劃好「如果買方貸款沒核准怎麼辦」、「如果交屋時發現屋況與承諾不符要不要退定」、「如果賣方未如期點交如何處理」等情形，等到真的發生問題，才臨時想解約或求償，往往不是一方不認帳，就是雙方對權利義務認知不同，反而造成更多糾紛。房屋交易屬於高額財產權利的變動，賣方多數有房屋資訊優勢，若買方在簽約時未善盡注意義務、又無書面紀錄佐證，遇上惡意隱瞞屋況的情形，更是難以舉證，即便最後訴訟獲勝，實際取得的補償金額也可能遠不及維修或心理損失成本，甚至訴訟時間長達數年，過程中需負擔律師費、訴訟費及巨額精神壓力，得不償失。
不動產交易除應詳閱契約條文外，凡事約定皆須白紙黑字寫清楚，不能只靠口頭承諾。無論是房屋現況、瑕疵處理方式、合意解約條款、品質保證或其他影響重大之條件，皆應明確寫入契約主文或附於特約條款、附件或備註中，並經雙方簽名蓋章確認。如此不但有助於保障自身權利，也能降低誤解、糾紛與訴訟風險，讓整個買賣流程更加透明、安全與順利。
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(相關法條=民法第345條)
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