如何利用定金及預約來保障買賣房屋交易安全？
27 May, 2025
問題摘要：
房屋買賣屬於高金額交易，牽涉權利義務甚重，任何一方都應審慎行事。若雙方當事人尚未完全確定買賣條件或仍處於評估階段，使用「預約加立約定金」的方式，可作為買賣正式談成前的保留手段；若雙方已有明確合意，並打算立即成立契約，則應簽訂正式買賣契約並明確記載定金的性質與處理方式，避免日後糾紛難解。定金並不是萬靈丹，買房賣房也不是兒戲，理解定金的法律意涵與風險承擔，是每一位交易當事人都應該具備的基本知識。
律師回答：
當事人在參與房屋買賣交易時，無論是買方或賣方，皆應清楚理解自己簽署的契約文件究竟為預約或本約，並釐清其法律效力與後續義務。尤其是交付定金時，更應解該筆金額的法律定位是屬於立約定金還是履約定金，是否具備擔保、懲罰、違約金或解約之功能，並確認雙方對定金效力有無一致理解，以避免因誤解契約性質而引發後續爭議。總之，預約只是訂立本約的前提，不代表契約已經生效，唯有雙方完成本約簽署後，買賣契約才正式成立並產生法律拘束力。
在房屋買賣交易中，契約可區分為「本約」與「預約」，兩者性質與法律效果大不相同。所謂本約，是指買賣雙方就房屋移轉事項已達成最終合意，契約條件明確，並完成簽約程序，法律上即為一個有效成立並生效的契約，雙方自此即應依約履行所有約定的義務與責任。而預約則是本約尚未成立前的準備動作，其目的在於預先確保未來雙方將會成立本約，因此預約本身並非真正完成買賣契約，只是約定日後將就特定標的與條件，另行簽署正式契約，也就是本約。
預約的法律效果，是使當事人對於將來簽訂本約具有義務性，而非立即發生買賣契約之效力。實務上，尤其是在房屋買賣中，當事人通常會因房價、付款方式、過戶時程等細節尚未確定，而選擇先簽訂預約，表達雙方有交易意願，並承諾在未來一定期限內進一步簽署本約。
參考最高法院102台上69號判決意旨：「預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（本院六十一年台上字第九六四號、六十四年台上字第一五六七號判例參照）。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。」
訂預約的好處
在房屋買賣實務中，常見的是買賣雙方一見談妥價格與條件，便立即簽訂正式的買賣契約，也就是「本約」，而不太傾向於先簽訂一份具法律拘束力較低的「預約」。這樣的交易模式，其實主要是受到房仲機制與市場操作習慣的影響所致。
原因之一在於多數房仲公司或業務人員是以「成交收費」為主要報酬來源，也就是說，當雙方簽署正式的買賣契約，本案即視為成交，仲介便可依法主張收取服務費，因此會積極推動買賣雙方儘快完成簽約流程。若只簽訂預約，因其仍屬將來可能成立買賣契約的意向書性質，尚不具買賣契約之實質內容，無法主張已達成「成交」，自然也就無法收費，這就使得業者大多傾向促使雙方盡快簽訂本約。
然而從買賣雙方的角度來看，實際上在短時間內簽本約並不總是明智選擇。買方也許才剛看過幾次房屋，尚未清楚解房屋的結構、瑕疵、周邊環境、鄰里狀況，甚至還來不及查詢產權謄本、建物是否違建、土地使用分區是否符合預期等重要資訊，便貿然簽下本約，風險自然較高。同樣地，賣方也可能尚未充分掌握區域行情與最新市場走勢，不清楚自己的房屋在市場上的合理價格，甚至不確定是否會有更合適的買家出現，此時若倉促簽訂本約，也可能事後懊悔。
因此，「預約」制度其實提供一個較為彈性、安全的中介選項。所謂預約，即買賣雙方約定在一定期間內，將來依預定條件正式成立本約，也就是所謂「預備簽約」。期間內雙方可以進一步審慎評估，買方可以進行驗屋、估價、洽詢貸款條件；賣方則可參考其他市場報價，確認是否仍願出售。若最終雙方確認無意再進一步交易，則依預約約定處理，例如支付一定金額的解約金作為代價，也不失為一種公平合理的安排。
這樣的設計既保留買賣雙方審慎權衡的空間，也避免在未充份理解標的物或市場情況下倉促簽約的風險。更重要的是，若能透過預約先建立誠意金、預定價金、日後簽約期限等條件，對於避免買賣過程中常見的糾紛或臨時反悔，也具有預防與規範的功能。
此外，在簽訂預約時，常會伴隨定金的交付，此定金具有特定法律性質，稱之為「立約定金」或「猶豫定金」。此類定金的意義，主要在於擔保將來本約能順利成立，若一方反悔不願再簽本約，可能須依定金約定承擔法律責任。舉例來說，若由買方先支付定金，日後若無正當理由不簽本約，則定金可能不予返還；反之，若是賣方毀約，則應雙倍返還定金，這類情況可視為是對誠信義務的一種法律保障。
然而，必須特別注意的是，即使預約內容已對標的物、價金、付款方式等作初步約定，仍不得據此視為買賣契約已經成立，除非雙方明確表示該預約即具本約之效力，否則仍屬預約性質。「買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立。」這說明即便內容詳盡，若尚未完成正式簽約、未具備本約條件時，法律上仍只能視為預約。
收定金，契約就成立嗎？
買賣房屋，有時會收定金，依據民法第248條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」收受定金只是推定買賣契約成立，不表示所有收受定金的情況，買賣契約都是成立的。實務上，經常發生收定金後不買不賣的狀況，雙方爭執買賣契約到底成立嗎？
在房屋買賣交易過程中，常常會遇到「收定金」的情況。根據《民法》第248條的規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」也就是說，當買方交付定金、賣方收受時，法律上會推定雙方已成立契約，但這只是「推定」，並非絕對。因此，在實務上，經常出現雙方因是否成立買賣契約而產生爭議的情況，尤其在定金交付後，其中一方反悔不買或不賣，爭點便會集中於「買賣契約是否已經成立」的問題。
定金的種類在法律理論中有五種，分別為立約定金（又稱猶豫定金）、證約定金、成約定金、違約定金及解約定金，各有不同的法律性質與功能。其中「立約定金」最為常見，通常是為預約本約的成立所給付的定金，用意是促使雙方信守承諾並朝正式簽約方向進行，若付定金一方不願簽正式契約，收定金一方可沒收定金作為賠償；反之，若收定金者反悔不簽，則須加倍返還定金，這樣的機制給雙方一段猶豫與審慎思考的空間，具有法律上「保留解除權」的意涵，因此也被稱為猶豫定金。
「證約定金」則是當雙方買賣契約已經成立，定金僅為契約成立的證明，不具有契約成立與否的決定性。「成約定金」則是必須交付定金，契約才算成立，若無交付即無買賣契約。至於「違約定金」，是雙方已成立契約，若一方違約，定金即作為違約金沒收。最後「解約定金」是一種代價機制，一方可以放棄定金或加倍返還，行使解除契約的權利，也就是雙方在契約中約定，任何一方想解約時就用定金處理，彼此都無權強求履行本約。
由此可知，定金契約的性質與功能，必須依實際契約約定及雙方行為方式加以認定。例如在房屋買賣中，若雙方尚未就標的、價金、付款方式、交屋時間等細節達成全面協議，僅交付一筆金錢作為日後簽約之保留，那麼即便已交付定金，也只能認定為預約契約，尚未成立本約，不能因此認定買賣契約已生效。此時若買方反悔不買，賣方只能就定金主張相關權利，並無法強迫對方簽立正式買賣契約。反過來，若賣方反悔不賣，也只能依定金約定加倍返還，買方同樣無法主張移轉所有權。
在實務上，不少人誤以為「給定金就等於買賣完成」，這是錯誤的觀念。定金的性質與契約成立與否之關聯，必須透過具體契約內容及當事人行為進行判斷。法院在處理類似糾紛時，常會審查雙方是否已有明確且完整之合意內容，並根據對話紀錄、定金收據文字、契約草案內容等進行綜合認定，判斷買賣契約是否已正式成立，或僅處於預約階段。
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(相關法條=民法第248條)
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