天啊！我買的房子怎麼歪歪的，這是房屋瑕疵嗎？
27 May, 2025
問題摘要：
傾斜情況即使未立即構成危樓，但若影響使用安全、居住舒適性或市場交易價值，法院即傾向認定其構成物之瑕疵。若賣方事先未告知傾斜事實，或明知仍隱匿，則須依民法第354條負瑕疵擔保責任，買方可依法請求減價、修復費用甚至解除契約。
律師回答：
當我們辛苦攢錢買下心儀的房屋，滿懷期待安頓家人時，若某天發現屋內地板上的彈珠會自動滾動、門窗難以關閉、家具擺設傾斜等異常現象，才驚覺房屋可能存在傾斜問題，不僅影響日常生活品質，更可能藏有潛在結構安全疑慮。此時，買方往往會問：「房屋傾斜是否構成法律上的瑕疵？賣方是否仍需負擔保責任？」依據民法第354條的規定，出賣人對買受人應擔保標的物在危險移轉時，無滅失或減少價值的瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。若該瑕疵程度已達影響使用功能或價值的程度，即便非直接關係安全結構，仍屬法律上需擔保之範疇。
「傾斜」為買屋常見的糾紛類型之一，法院實務上普遍認為「傾斜」將降低房屋主體結構之耐震能力，進而使居住其內之人潛藏危及生命、身體及財產之疑慮，且勢會影響買方的購買意願及出價，對於房屋的交易流通自有所阻撓，凡此情節均已減損房屋的事實上效用及交易價值，應構成物之瑕疵。
法院普遍認為，傾斜會導致建物耐震能力下降，增加居住風險，影響買方購買意願及出價評估，也造成房屋實質價值與居住品質下降，從而認定傾斜構成法律上之物之瑕疵。即令經建築師公會鑑定尚未構成結構危險，但可能仍屬瑕疵，難以單以「尚未危及安全」來否定其對交易價值與使用心理造成的影響，應屬減少房屋價值或通常效用之重大情況。
至於，是否解約，傾斜房屋具有修復困難、資訊揭露度低、替代選擇多、貸款不易等缺點，因此於市場交易中往往因心理抗性而減損交易價值，縱未立即危及生命安全，仍影響買方權益。
民法第355條，若買方於契約成立時知悉該物之瑕疵，則出賣人可免責；但若因重大過失不知，仍可排除擔保責任，除非出賣人故意隱匿，此時即使雙方有現況交屋約定，亦無法免責。實務上，若賣方明知房屋傾斜而未誠實揭露，即使買方在簽約時未發覺，也不會因所謂的「現況交屋」條款而免除瑕疵擔保責任。
此外，關於傾斜是否屬於買方可用感官判斷的顯見瑕疵亦是判斷要件之一。如非經儀器測量不得知，則屬非顯見瑕疵；若賣方已知且未揭露，顯有故意不告知情事，即便瑕疵程度輕微，也難逃法律責任。實務上，房屋與土地不可分割之法律特性，即便土地本身無瑕疵，若上方房屋具重大結構問題，將影響整體不動產價值。儘管土地無傾斜問題，但土地附隨具瑕疵房屋，長期難以另作他用，必然導致整體價值受損。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條亦有明定。有關系爭房屋之傾斜率若干部分，經本院囑託新北市建築師公會鑑定，…其結果最大傾斜率為測點T1（即6弄2號房屋外柱角）之1/108，顯示系爭房屋有輕微傾斜變化，依鄰房相關鑑定手冊內容，其傾斜率屬第二級（1/200＜X≦1/100），此有該公會107年11月1日新北市建師鑑字第416號鑑定報告書在卷可稽…，堪認系爭房屋之傾斜率，須由專業人士依其專業於室內、外各取測點多點後，以經緯儀等專業儀器進行垂直、水平測量，始能得知。…又原告於102年10月26日之標的物現況說明書，其中「本棟建物是否有傾斜」欄，勾選「否」…則該說明書即為系爭契約之一部分，具有拘束兩造之效力，被告已保證系爭房屋無傾斜之瑕疵，惟於102年11月25日訂約時系爭房屋缺少被告所保證無傾斜之品質，然兩造就此品質之欠缺於訂約時未見有所議價，可知系爭契約之買賣價金1,700萬元，並未將該傾斜率計入其內。而新北市建築師公會鑑定報告結論固記載系爭房屋傾斜未超過1/100，現場勘查時未發現有結構上之損壞或瑕疵，尚未危及安全，且領有使用執照，不影響耐震性結構安全等語…，然此僅能證明該傾斜率尚未危及系爭房屋居住及結構安全，非謂不影響居住其內者之生活品質及系爭房屋之市場交易價額。且經本院囑託台北市不動產估價師公會鑑定，嗣由巨秉及麗業不動產估價師聯合事務所…進行鑑定，結論認在修復可能性方面，因標的屬區分建物，如欲進行全面的修復工程須經由他區分所有權人同意，故權利上之修復可能性低，且因實施修復工程不具經濟效益，故在經濟上之修復可能性亦低。此外，建物瑕疵屬交易重大資訊，交易上習慣揭露，但市場上潛在買方知悉標的具有瑕疵之可能性不高，而瑕疵標的在市場上具有充足之替代品，就區域特性而言，潛在買方在市場上搜尋確定無傾斜瑕疵之替代品難度中等，在有替代選擇時，仍會避免購入瑕疵標的，且傾斜瑕疵對於銀行仍具有較高之承貸風險，融資困難，故經採污名效果顯著性分析，勘估標的之瑕疵問題在修復可能性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度等五項測試指標皆有顯著的污名效果，故可能造成市場交易價值減損…。又房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，期間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣均以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格…因此，系爭房屋坐落之土地縱未有傾斜之瑕疵，惟依前揭說明，系爭有瑕疵房屋存在於土地之期間，系爭土地實無從為其他利用，系爭房屋既具有前述瑕疵，系爭土地自同受影響。綜上，足證系爭房地因有上開傾斜之瑕疵，而有減少其價值及居住品質之瑕疵，難認為無關重要，被告仍以前詞辯稱該瑕疵不影響耐震性結構安全，系爭房屋仍具有通常效用云云，自非可採，其依民法第354條規定，自應負物之瑕疵擔保責任。
(臺灣士林地方法院105年度訴字第1402號判決)
而房屋到底有無「傾斜」情況，一般會委託土木技師公會、結構技師公會、建築師公會等相關單位進行測量鑑定，如球狀物作測試、看房屋門窗是否能正常開關、向建管單位調閱房屋鄰損紀錄等，至於因傾斜所造成的房屋價值減損，其具體金額究竟若干，除前面提到的各單位之外，也可委託不動產估價師進行評估鑑定。
因此，若懷疑房屋有傾斜現象，應儘速尋求土木技師公會、結構技師或建築師協助鑑定，同時保全現況照片、估價報告與房屋說明書等相關證據。若經查證確有隱匿，建議透過法律途徑主張權利。購屋者切勿輕信「現況交屋」等概括條款，務必在簽約前確保房屋現況揭露透明，避免日後陷入糾紛無法保障自身權益。若已有損害發生，應依法律途徑積極維權，避免時效經過喪失主張權利的機會。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-傾斜屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第373條)
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