「現況交屋」不是免死金牌！！
27 May, 2025
問題摘要：
「現況交屋」不是免死金牌，更不能成為賣方逃避責任的手段。法律上雖允許雙方合意排除瑕疵擔保責任，但此種約定需具體明確，並以誠信原則為前提。若賣方刻意隱瞞房屋瑕疵，買方仍可依法主張解約、減價或請求賠償，甚至追究賣方不誠實行為。買方在購屋時應保有基本的查察義務，但賣方也不能因為買方未發現瑕疵就任意免責。只有資訊對稱、條款清楚，才是買賣雙方最穩妥的保障。
律師回答：
中古屋的買賣，常常會有「現況交屋」這幾個字眼出現在買賣契約中。實務上很常發生房屋買受人在交屋後，發現房屋狀況一堆，甚至跟「現況說明書」的記載不吻合，進而要求解約、減價或損害賠償等等，此時出賣人都會主張「買賣契約是約定現況交屋，買賣雙方已合意免除賣方物之瑕疵擔保責任，所以房屋有問題都要買方自己負責。」賣方這樣主張是否有道理？就此問題，首先要先釐清什麼是「現況」？才能去釐清賣方可就哪部分的「現況」來加以免責。
買屋最怕的就是花大錢，卻住的苦不堪言，「現況交屋」不是免死金牌，這句話對於許多參與中古屋買賣的人來說格外重要。在不動產買賣實務中，「現況交屋」通常是指賣方就房屋交付時的現有狀態，包括可見或可感知的瑕疵，交付予買方，並於契約中明確記載雙方就此狀態進行交易。
然而，「現況交屋」不等於賣方可以完全免除物之瑕疵擔保責任。換句話說，這不是一紙可讓賣方逃避法律責任的空白授權。法院實務上強調，若該瑕疵屬於買方無法以肉眼觀察、手觸摸、嗅覺感受等方式得知的隱藏性瑕疵，即便契約中有「現況交屋」的條款，賣方仍可能需負瑕疵擔保責任。
依照民法第354條與第355條的規定，出賣人應擔保買受人於危險移轉時所買的物品無瑕疵，瑕疵包含減損物之價值或通常效用或契約預定效用之狀況；但若買方於契約成立時已知瑕疵，則出賣人不負擔保責任。也就是說，只要賣方未故意隱瞞瑕疵，且買方已知或應知該瑕疵，原則上可免責。然而在現實實務中，賣方能否因為一條「現況交屋」條款就完全脫責，法院的見解卻是傾向「不行」。
這是因為「現況」到底是什麼，雙方可能有截然不同的認知。從法院實務來看，如現況交屋僅限於買方能以感官察知的瑕疵，例如用眼睛看、用手摸或用鼻子聞到的狀況，若是結構性、隱藏性或法律上違規的瑕疵，例如電梯未合法登記、天花板內部漏水、地下管線老化等，這些非一般買方可以發現者，即使簽有現況交屋條款，賣方仍需負瑕疵擔保責任。再者，若賣方明知房屋有重大瑕疵卻未揭露，即構成「故意不告知」，依民法第357條規定，不得主張瑕疵擔保免責。這也顯示現況交屋的效力其實是非常有限的。
何謂現況交屋，臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決：「所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，當係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。」
最高法院110年度台上字第3213號民事判決亦表示：「買方如不知系爭電梯未經合法登記事，能否僅因系爭契約記載現況交屋，遽謂買賣雙方已合意以未具合法登記之系爭電梯現況交屋，而降低或免除賣方物之瑕疵擔保責任，亦滋疑義。」由此可知，必須要買方可以依肉眼觀察、用手觸摸，或用嗅覺去感受，才是交付房屋的現況。
因此，倘若現況說明書上未如實記載，且該未如實際載之屋況無法由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇內，縱使有「現況交屋」約款，仍無法免除出賣人物之瑕疵擔保責任(高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決參照)。
現況交屋係實務慣用用語，用以減輕或免除賣方就房屋瑕疵的責任，然其範圍僅限於買方以感官可察知的情形。若瑕疵非買方所能察覺，賣方未如實告知即難以主張免責。如買方若不知電梯未具合法登記，不能僅因契約載明「現況交屋」而認定雙方已合意免責。除非賣方能證明買方明知該等瑕疵仍同意購買，否則難以豁免責任。
契約中的「現況交屋」條文若僅以「買方已詳加查察、知悉現況」等抽象敘述作為免責依據，法院通常不予採納。若要有效排除賣方對房屋瑕疵的責任，契約應具體記載瑕疵內容並載明其影響及買方是否已因此折讓房價。例如，可明確寫出「本屋因西側牆體滲水，買賣雙方同意折價新台幣30萬元，買方不得再以此為由主張解約或損害賠償」，如此才能真正達到法律認可的免責效果。此外，所謂的「現況」，也不包含違法使用、未依法登記之部分。舉例來說，若房屋的增建部分或裝設的設備如電梯、頂樓加蓋、鐵皮屋等未經合法申報，這些無法以感官察覺，且買方於購買前並不知悉的項目，即使賣方以「現況交屋」為由也無法免責。特別是這類違法建物若事後遭拆除或需補辦合法程序，將導致買方居住利益受損，更不應由買方單方面承擔風險。
實務中常見的爭議包括房屋交屋後發現滲漏水、管線老化、鋼筋裸露、壁癌嚴重，甚至房屋傾斜、結構破壞等重大瑕疵。有些仲介或賣方常以「現況交屋」或現況說明書作為免責條款，試圖規避爭議，但倘若現況說明書未據實填載，甚至刻意隱瞞，法院仍會認定賣方有瑕疵擔保責任。例如在屋主故意遮掩漏水痕跡、封閉閣樓或地下室使買方無從查察、或未提供完整建物使用執照時，法院會認為賣方違反誠信原則與揭露義務。
依民法第354條，賣方負有瑕疵擔保責任，即買方若因房屋有瑕疵致使用價值減損時，可請求解約、減價或損害賠償。尤其在屋主有意隱瞞瑕疵時，責任更無法免除。即使雙方已簽約並交屋，只要能證明瑕疵在簽約前已存在且未經披露，即便契約有現況交屋約定，法院仍可能支持買方主張。
因此，「現況交屋」條文並不是萬靈丹。它僅能作為瑕疵擔保責任的一部分判斷依據，前提是賣方需就房屋現況作完整且誠實的揭露。若買方未察知重大瑕疵，法院仍可能判決賣方須負責。為避免爭議發生，買賣雙方應在簽約前明確約定各項條件與瑕疵處理方式，並建議買方在購屋前委託建築師或技師進行屋況檢驗，確保所見即所得，避免後續糾紛。此外，也可於買賣契約中記載所有可疑狀況並詳述處理方式，例如：「本屋目前廚房有排水不良情形，經查為管線老舊，雙方同意賣方於交屋前修復完成」，或「本屋外牆裂縫已經賣方以防水膠處理，買方確認現況接受」。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=民法第357條)
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