現況交屋就沒有責任？要免除責任要如何處理？
26 May, 2025
問題摘要：
「現況交屋」的約定，並不當然免除賣方的瑕疵擔保責任。為確保交易的公平與透明，買賣雙方應在契約中明確記載房屋的實際狀況及相關約定，避免因資訊不對稱或理解差異而引發爭議。如此，方能保障雙方的權益，確保交易的順利進行。
律師回答：
在房屋買賣契約中，常見「現況交屋」的條款，意指買方同意按照房屋目前的狀態進行交屋，其目的在於避免日後因房屋瑕疵產生法律糾紛。然而，僅憑此一概括性約定，是否足以免除賣方的瑕疵擔保責任，值得深入探討。
「現況交屋是否就代表賣方可以針對後續房屋瑕疵有免責權？」不過，真的是簽現況交屋，以後房屋有任何瑕疵，買方都得自己吞下去嗎？
「買方即使在交屋同意書上簽名同意現況交屋，但未表明拋棄其權利，若後續房屋存有瑕疵，買方還是能針對房屋之瑕疵，依情況依法主張瑕疵修補請求權、價金減少請求權、損害賠償請求權，若瑕疵係屬重大，買方甚至可主張解除契約。」
在民法的規定中，出賣人對於所出售之物負有瑕疵擔保責任，這是屬於法律所賦予的法定責任，其存在是為民法補充契約當事人未明確表示的部分，也就是說，即使當事人之間的契約中並未特別記載出賣人應負擔保責任的條文，出賣人仍然依法負有此責任，除非雙方另有約定，明確排除或限制該項責任。這種責任不會因為買賣標的為中古屋，或契約中約定以「現況交屋」的方式進行，就可當然免除。
民法第354條第1項規定，出賣人應擔保其交付之物在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。此即所謂的「物之瑕疵擔保責任」，其為法定之無過失責任，並不以出賣人有過失為必要。因此，即使在中古屋買賣中，或契約約定「現況交屋」，出賣人仍應負擔保責任。
在不動產買賣中，房地本身是否存在瑕疵會直接影響買受人的權益與履約意願，因此民法針對出賣人的瑕疵擔保義務有明文規定。依據民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應負擔保責任，確保其所交付之物在危險移轉至買受人之時，不具滅失或減少其價值之瑕疵，同時也不得有影響通常效用或契約預定效用的瑕疵。若這些減少並無關重大，即使存在，也不得視為法律上的瑕疵。此外，出賣人也必須擔保該物於交付時應具有其所保證的品質，若品質不符約定，也構成違反瑕疵擔保責任。
民法第354條第1項前段規定，出賣人對於買受人應負擔保其出賣之物，在危險移轉於買受人時不得有足以減損其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂瑕疵，係指依照一般交易觀念或雙方當事人之約定，該物應具備的價值、效用或品質卻未具備者，即構成法律上認定之瑕疵。以此作為基準，若不動產本身結構或使用功能有明顯缺陷，足以影響其實用性與價值，即可認定為瑕疵。
然而，這項責任並非絕對無條件地適用。在民法第355條中也作出但書規定，若買受人在契約成立之時即已知道該物具有上述所稱之瑕疵，則出賣人不負瑕疵擔保責任。換言之，買受人若已明知房地有問題，卻仍願意購買，就不能再以該瑕疵為由向出賣人主張責任。至於買受人因重大過失未發現瑕疵者，例如沒有盡到一般檢查注意義務而錯過民法明顯瑕疵的情況，原則上出賣人亦不負責任。但若出賣人是故意不告知該瑕疵，則即使買受人未察覺，出賣人仍應負擔保責任，這是出於對誠信原則與消費者保護的維護。
很多房屋之買賣契約中會載有「現況交屋」的條款，表示買方同意以房屋目前的狀態來交屋，目的是賣方為杜絕雙方日後因為房屋的瑕疵而產生法律糾紛。
但是賣家真的可以單用一條概括且抽象的約定，免除對房屋的瑕疵負責嗎？法院認為這樣是行不通的！若要以現況交屋來免除賣方對於房屋出現瑕疵的相關責任，必須要明確將瑕疵的具體狀況記載於契約中，讓買方對於屋況完全瞭解，若賣方單以「買方均已詳細審視並充分知悉本屋相關情形，賣方依現況交屋，不負瑕疵擔保責任」等抽象的內容排除相關民事責任，是不會被法院採納的喔！
然而，若買受人於契約成立時，已知悉該物有瑕疵，出賣人則不負擔保之責。同樣地，若買受人因重大過失而不知有瑕疵，且出賣人未保證其無瑕疵，出賣人亦不負擔保責任。但若出賣人故意不告知其瑕疵，則不在此限。這意味著，若賣方明知房屋存在瑕疵卻未告知，仍需承擔相應責任。
法院實務上，對於「現況交屋」的解釋，通常認為僅指買受人於看屋或簽約時可察知之現況。若房屋存在非肉眼可見或非一般檢查可發現之瑕疵，如結構問題、隱藏性漏水等，賣方仍需負擔保責任。例如，臺灣高等法院曾在判決中指出，若房屋存在傾斜等影響結構安全之瑕疵，且買受人於簽約時未能察知，則賣方仍應承擔瑕疵擔保責任。
要免除責任要如何處理？
在買賣房屋的過程中，為避免日後發生紛爭，尤其是針對房屋本身存在的瑕疵問題，最妥善的做法就是在契約中具體明確地載明雙方的權利與義務。如果賣方希望免除未來對房屋瑕疵所衍生的法律責任，並不是單憑一句「現況交屋」就能達成目的，法律並不會因為模糊或抽象的條款而推定買方自願放棄對瑕疵的權利主張。因此，若房屋已知有瑕疵，例如結構傾斜、漏水、壁癌或未經保存登記的增建等，賣方應將這些瑕疵的具體內容列入契約中，同時約定相關後續處理方式。舉例來說，契約可以明定「本房屋經買方確認有結構傾斜之情形，雙方合意將屋價折讓50萬元，買方不得再以傾斜為由向賣方請求任何損害賠償或主張解除契約」。透過這樣具體而清楚的文字表達，法院才會認定買方對瑕疵已充分知情並接受，從而肯認賣方得以免除瑕疵擔保責任。相反地，若契約僅僅使用「依現況交屋」等抽象詞句，而未明確說明何謂現況、現況中是否包含瑕疵、瑕疵是否經買方知悉且接受等重要事項，那麼即便買方簽署同意，也不能作為賣方免責的依據。
除非賣方有明確說明瑕疵並取得買方書面認可，否則不得以現況交屋作為卸責理由。因此，為保護自己，賣方若真希望免責，就必須在契約條款中加上：「買方已清楚解本屋存在以下瑕疵（例如：結構傾斜、陽台違建、浴室漏水等），且同意不就該等事項向賣方主張權利，雙方同意以此為現況交屋條件。」這樣的條文搭配雙方簽章，才能真正形成具備法律效力的免責約定。
此外，買方也應培養判斷能力，在簽約前不宜盲目相信賣方或仲介的片面說明，對於屋況應充分檢查，必要時可委請驗屋公司協助檢測，或拍照存證現況，以利日後保障自身權益。就如「人的價值，是從學會拒絕開始累積的」，在不動產交易中亦然，買方有權拒絕不合理條款，也有責任對自己即將購買的物件做足功課與審慎評估。房屋買賣金額龐大，一紙契約攸關雙方權益，與其事後爭訟，不如事前寫清楚講明白。唯有如此，才能降低風險，讓交易過程更順利，也保障未來的居住生活安心無虞。
-房地-房地買賣-房地瑕疵-現況交屋
(相關法條=民法第354條=民法第355條=)
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