不同意出賣共有人之應得價款是否扣除仲介費、代書費或申請文件工本費等？

26 May, 2025

問題摘要：

實務主流仍支持應從價金中全額給付未同意出賣之共有人，而不能任意就其份額扣除仲介報酬、代書費或辦理登記之行政支出等費用。尤其是當未同意共有人從未參與買賣或並未接受任何仲介服務時，對其收取費用顯不符民法契約相對性原則與委任關係之界限。若擅自扣除，其人得據以請求返還不當得利，甚至引發後續訴訟。

律師回答：

當共有人依土地法第34條之1規定，以多數決方式處分共有土地並辦理權利移轉登記時，對於未參與同意出賣之他共有人，其應得之價金是否應扣除仲介費、代書費、工本費等費用，實務與學說間仍存在不同見解。

實務上較為確立的見解係認為，未同意出賣之共有人並非該買賣契約之締約當事人，與買受人並無買賣法律關係，故不得任意自其分得之價款中扣除買賣過程中產生之費用。

未同意共有人未與買受人訂立買賣契約，自無從視為該買賣法律關係之當事人，對該契約所生之仲介、代辦或履行相關義務亦不負責任。(最高法院87年台上字第866號判決、106年台上字第2482號判決及司法院79年廳民一字第914號函釋)

針對不動產經紀業之費用計收原則表示，依不動產經紀業管理條例第19條及第21條規定，不動產經紀業從事仲介業務，須與委託人簽訂委託契約，方得刊登廣告與執行銷售業務，其報酬亦應依約定並由委託人支付，若未與不同意之共有人成立委任關係，自無向其收費之正當性。換言之，只有參與委託銷售之共有人應就中介費用負責，未同意出賣者則不得要求分擔。再者，於實務操作中，若仲介業者於仲介契約中明定全部仲介費用由多數同意出賣之共有人承擔，亦更明確排除將此費用自未同意出賣人之分配價金中扣除之爭議。

按不動產經紀業管理條例第19條第1項、第21條第1項規定，「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」、「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」。本案共有人依土地法第三十四條之一處分共有土地，並委託不動產經紀業銷售該共有土地，其服務報酬之計收自應依委託契約書約定由委託人支付。至於不同意處分之他共有人，若與經紀業者無委託關係，自無支付服務報酬之義務。(內政部102年9月6日內授中辦地字第102603834號函)

然部分判決對此持不同見解，既然該筆土地因多數決已完成出賣，未同意出賣之共有人亦實際獲得價金利益，則為使多數決制度實質發揮功能，合理認定其仍應分擔出賣所衍生之必要費用，包括代書費與工本費等。(臺灣高等法院103年度重上字第651號民事判決)

為避免爭議，實務建議辦理土地多數決出賣時，應就價金分配及費用分擔事先予以清楚約定，並建議多數同意人應於契約中明訂費用承擔主體，由買受人承受所有費用，並於價金內扣除方為妥造，並於買賣契約特別約定。

蓋若因處分行為本身而生訴訟或程序費用，例如公告、律師費、通知郵資等部分，實務上原則上仍由同意處分之共有人分擔，而非平均攤列至全體共有人。因此，針對未參與出賣之共有人，其應得價款原則上不應扣除任何因買賣所生之支出費用，尤其是未曾形成合意或委託之情況下，於法無據，其地位應受到保護。