土地增值稅是什麼？申報移轉現值是什麼意思？
18 Mar, 2025
問題摘要：
土地增值稅制度的設計，旨在防止短期炒作土地市場、抑制房價過度飆漲，並確保政府能夠分享土地增值的收益。透過累進課稅、自用住宅優惠、長期持有減徵、農地農用免稅等機制，土地增值稅制度兼顧市場穩定、財政收入與社會公平，促使土地資源能夠更有效率地運用。
律師回答：
關於這個問題，土地增值稅的核心在於反映土地價值的增長，並防止不當投機炒作土地市場。該稅項係於土地所有權發生變動時，根據土地漲價總數額，依倍數累進稅率進行課徵。土地漲價總數額指的是土地移轉時的總現值，減去按物價指數調整後的取得時移轉現值或原規定地價的總額，以確保土地增值部分的合理徵稅。
土地增值稅制度的設立，除讓政府能夠適度分享土地價值的增長成果，並作為財政收入的一部分外，更重要的是防止短期土地炒作，確保市場價格穩定，同時透過長期持有減徵與自用住宅用地優惠等政策，保障一般民眾的住房需求。透過這套累進稅制與優惠機制的配套，政府能夠有效引導土地資源的合理運用，使土地市場更為健康發展，並兼顧經濟成長與社會公平。
土地增值稅的課徵範圍
土地增值稅的課稅範圍涵蓋所有已規定地價的土地，當這類土地發生所有權移轉時，應依其土地漲價總數額徵收土地增值稅。此外，若土地發生典權設定，出典人必須依照土地稅法的相關規定預繳土地增值稅，但當該土地回贖時，已繳納的土地增值稅則會無息退還給納稅義務人，確保稅負公平性。
納稅義務人的認定
納稅義務人的認定則依移轉方式不同而有所區分，若土地為有償移轉，則原土地所有權人需負擔土地增值稅；若為無償移轉，則應由取得所有權的人負擔；若為設定典權，則由出典人負擔稅款。所謂有償移轉，包括買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式，而無償移轉則包含遺贈與贈與等情形。
土地增值稅的課徵範圍涵蓋所有已規定地價的土地，當土地發生所有權移轉時，應依土地漲價總數額課徵土地增值稅。納稅義務人根據移轉方式的不同而有所區分，若土地為有償移轉，如買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式，則由原所有權人負擔土地增值稅；若為無償移轉，如遺贈或贈與，則由取得所有權者負擔土地增值稅；若為設定典權，則由出典人負擔稅款。若納稅義務人未在規定期限內繳納土地增值稅，則由取得所有權者代為繳納，並且若土地移轉由權利人單獨申報土地移轉現值，其應納稅款也應由權利人代為繳納。
此外，信託土地的稅務負擔也有所規範，當土地作為信託財產，在信託存續期間內發生有償移轉、設定典權，或依信託法轉為受託人自有土地，則由受託人負擔土地增值稅，若信託土地最終移轉至委託人以外的歸屬權利人，則由該歸屬權利人負責繳納土地增值稅。
某些情況下土地移轉可享有土地增值稅的免稅優惠，例如繼承土地的移轉、公有土地的出售或依法贈與的土地免徵土地增值稅。
此外，若私人捐贈土地供社會福利事業或依法設立私立學校使用，且受贈人為財團法人、章程載明解散時剩餘財產歸屬地方政府、且捐贈人未獲取任何利益，則該土地也可免徵土地增值稅。配偶之間的土地贈與可申請不課徵土地增值稅，但未來若該土地再移轉，則需依最早未課徵土地增值稅時的原地價來計算增值額，並補繳相關稅款。
類似規範也適用於信託土地，在特定信託關係人間的土地移轉，例如委託人與受託人、信託存續期間受託人變更、信託契約明定受益人為委託人時信託關係終止、遺囑信託終止等情形，均不課徵土地增值稅。
設定典權時，出典人需預繳土地增值稅，但若日後回贖該土地，則可無息退還原繳的土地增值稅。
申報移轉現值
為確保土地移轉價值的申報能夠與市場行情相符，避免因低報或高報導致稅收流失或市場價格扭曲。政府透過公告土地現值作為基準，確保所有權移轉或設定典權的稅負公平，同時也確保國庫稅收的穩定性，並讓土地市場更具透明度。此外，針對特殊情境，如法院拍賣、政府收買或遺贈等，皆有不同的審核標準，確保適用的公平性與合理性，使土地交易的稅負計算更具一致性，維護市場秩序與政府財政穩定。
土地所有權移轉或設定典權時，應依據相關規定進行申報，而申報移轉現值的審核標準則根據不同情境有所區別。若申報人在訂立契約之日起 30 日內完成申報，則以訂約日當期的公告土地現值作為標準；若超過 30 日才申報，則以受理申報機關收件日當期的公告土地現值為準。針對遺贈的土地，則應以遺贈人死亡日當期的公告土地現值為準。若因法院判決導致土地移轉，則應以申報人向法院提起訴訟的當期公告土地現值為標準。當土地透過法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署拍賣時，則應以拍定日當期的公告土地現值為準，但若拍定價額低於公告土地現值，則以實際拍定價額計算；若拍定價額已扣除設定抵押金額及其他債務，則應將這些金額納入計算後再決定適用標準。此外，若土地是經政府核定照價收買或協議購買，則應以政府收買或購買日當期的公告土地現值為準；但若政府實際給付的地價低於公告土地現值，則以政府支付的金額為準。
在申報移轉現值的過程中，若申報人的申報金額低於公告土地現值，主管機關可選擇依該申報價收買土地，或依公告土地現值徵收土地增值稅。相反地，若申報金額高於公告土地現值，則以申報價作為徵收土地增值稅的依據。這項規範確保土地交易的公平性與透明度，並防止低報土地價值以規避稅負的行為。針對 86 年 1 月 17 日至 86 年 10 月 30 日期間內透過法院判決、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買的案件，若在該期間屆滿時仍未完成核課或尚未確定核課標準，則應適用法院判決、法院拍賣、政府收買等相應規範，確保申報移轉現值的審核標準與現行規範一致。
土地增值稅的稅率結構
土地增值稅的稅率結構採累進課稅，依據土地漲價總數額的不同，適用不同級距的稅率。累進課稅方式能有效控管土地投資帶來的獲利空間，防止過度投機炒作，並確保政府能適度分享土地增值的收益。此外，政府對於長期持有土地的所有權人提供稅負優惠，以鼓勵長期穩定的土地持有與利用。此舉旨在鼓勵土地長期持有，避免因頻繁交易而推升房價與土地價格。
依法免徵土地增值稅的土地，稽徵機關應核定其移轉現值並發給免稅證明，供土地所有權移轉登記使用，例如公有土地出售時以實際售價為準，政府贈與土地則以贈與契約訂約日的公告土地現值為準。計算土地漲價總數額時，需扣除原規定地價或前次移轉時的核定土地增值稅現值，此外，若土地所有權人在持有期間內曾支付土地改良費用、工程受益費、土地重劃費用，或因土地使用變更而無償捐贈一定比例土地作為公共設施用地，則可相應扣除該部分價值。土地增值稅的適用稅率採累進制，漲價總數額未達原規定地價100%的部分，課稅20%；超過100%但未滿200%的部分，適用30%稅率；超過200%的部分，則課稅40%。若土地持有超過20年，則可對超過最低20%稅率的部分減徵20%；持有超過30年，則減徵30%；持有40年以上，則減徵40%。
自用住宅用地的土地增值稅的特別優惠
針對自用住宅用地，若土地所有權人出售都市土地面積不超過3公畝或非都市土地不超過7公畝，則可適用10%的土地增值稅優惠稅率，若超過此面積，則超過部分適用累進稅率。此優惠稅率以一生一次為限，但若再次出售符合特定條件的自用住宅用地，仍可適用此優惠，不受「一生一次」的限制，即「一生一屋」政策。申請此優惠須符合條件，例如出售前持有土地6年以上、所有權人或其配偶及未成年子女於該地設籍並連續居住6年、出售前5年內未供營業或出租等條件。此外，若土地所有權人在出售自用住宅用地後兩年內購買符合規定的新自用住宅用地，則可申請退還已繳納的土地增值稅，以減輕換屋者的負擔。
對於被徵收的土地或公共設施保留地的移轉，則可免徵土地增值稅，若此類土地後續變更用途並再移轉，則需補徵土地增值稅。重劃土地於重劃後第一次移轉時，土地增值稅可減徵40%。區段徵收土地若以現金補償，則免徵土地增值稅，若以抵價地補償，則第一次移轉時仍須課徵土地增值稅，但適用減徵規定。農業用地若移轉予自然人作農業使用，可申請免課土地增值稅，但若日後發現該土地未作農業使用，則於再移轉時需補繳應課土地增值稅。此外，農業用地的配偶相互贈與，亦需合併計算適用條件。符合免課土地增值稅條件的農地移轉，應於土地現值申報書註明農業用地字樣並提出申請，若遺漏，則可於稅款繳納期限屆滿前補行申請，逾期則不得享有免稅優惠。
-房地-稅捐-地增稅-申報移轉現值
(相關法條=土地稅法第5條=土地稅法第5-1條=土地稅法第5-2條=土地稅法第28條=土地稅法第28-1條=土地稅法第28-2條=土地稅法第28-3條=土地稅法第29條=土地稅法第30條=土地稅法第30-1條=土地稅法第31條=土地稅法第31條-1-=土地稅法第32條=土地稅法第33條=土地稅法第34條=土地稅法第34-1條=土地稅法第35條=土地稅法第36條=土地稅法第37條=土地稅法第39條=土地稅法第39-1條=土地稅法第39-2條=土地稅法第39-3條=)
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