不動產有什麼稅捐？再出租予第三人需要繳什麼稅？

18 Mar, 2025

問題摘要：

租賃所得稅是房東出租房屋時不可忽視的重要稅項，申報方式主要有列舉扣除與直接扣除兩種，房東可依據自身條件選擇較有利的方式申報。此外，若房東取得公益出租人資格或加入社會住宅計畫，則可享有額外的免稅額及較低的地價稅與房屋稅優惠，進一步降低稅負。出租房屋的用途將影響適用的地價稅與房屋稅稅率，房東應在出租前解適用的稅務規則，並依規定向稅務機關申報，以免日後遭補稅或產生額外稅務負擔。透過事前的稅務規劃與合規申報，房屋所有權人可以更有效地管理出租房產的成本，避免因未充分解稅務規定而影響投資報酬率。

律師回答：

每年房屋與土地的持有人需繳納三大類稅金，分別是地價稅、房屋稅及租賃所得稅，如有營業行為，亦須繳納營業稅，這三種稅負與房屋出租使用息息相關，會影響適用的稅率。對於出租房屋的屋主而言，解這些稅負的計算方式與適用條件，有助於妥善規劃財務並避免因不熟悉法規而遭受稅務處分。以下針對這三項稅目進行詳細說明：

地價稅

首先是地價稅，凡已規定地價的土地（不包含依法課徵田賦的土地），皆為地價稅的課徵對象。地價稅的計算基礎是依照每一土地所有權人在同一個直轄市或縣（市）內所擁有土地的地價總額來課徵，所稱地價總額是指該名土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價後，經稽徵機關歸戶計算的總地價。地價稅的徵收期間為每年11月，納稅義務人為土地的持有人。地價稅的稅率主要區分為一般用地稅率（介於千分之10至千分之55之間）與特別稅率，特別稅率則依照土地的實際用途而有所不同。需特別注意的是，若房屋出租給他人，則不得適用較低的自用住宅用地稅率（千分之2），必須依一般標準稅率計算。因此，房屋所有人若將房產出租，應留意可能提高的地價稅負擔。此外，土地稅法第14條規定，即使土地閒置未使用，或僅作為私人庭院、種植蔬菜或私人通行之用，仍須依法課徵地價稅，不會因未開發或閒置而免稅。

房屋稅

其次是房屋稅，每年5月徵收，納稅義務人為房屋的所有權人。房屋稅的稅率與徵收標準與地價稅類似，會房屋的實際用途而有所不同，且各縣市政府得依地方財政狀況調整稅率，房屋所有人應向所在地的地方稅務機關查詢適用的稅率。(房屋稅條例第5條)

房屋稅主要區分為住家用與非住家用，若房東未登記為社會住宅或公益出租人，其出租房屋將被歸類為非住家用，適用較高的房屋稅率。房屋稅條例第6條之1規定，房屋稅的納稅基準日為每年2月的最後一天，課稅期間為上一年7月1日至當年6月30日。若房屋在課稅期間內拆除，例如於上一年7月1日至當年2月底拆除，則仍應按實際存續期間計算當期房屋稅，未滿一個月者則不計稅。

此外，房屋稅條例第7條規定，若房屋的使用情形有變更（如將原自住用途改為出租或商業用途），房屋所有權人應在每年房屋稅開徵前40日（即每年3月22日前）向地方稅務機關申報。若變更後導致房屋稅減少，則該變更應自申報當期開始適用，逾期申報者則自下一期開始適用；若變更後導致房屋稅增加，則應自變更次期起適用較高的稅率。因此，房東若將房屋出租，應及時向稅務機關申報，以確保適用正確的房屋稅率，避免未申報而遭補稅或罰款。此外，房屋稅條例第5條第1項第3款亦規定，若房屋同時作為住家與非住家用途，應按實際使用面積分別適用住家與非住家稅率。然而，非住家用途的課稅面積不得少於房屋總面積的六分之一，若非住家使用部分未達六分之一，則仍以六分之一為最低計算基準。

此外，政府針對不合理房價的政策，近年來修訂房屋稅條例第5條（即俗稱「囤屋稅」），將非自住住家用房屋的房屋稅率由原本的1.2%至2%提高至1.5%至3.6%，且各地方政府可房東持有的房屋數量訂定差別稅率。然而，若房東持有的房屋符合自住標準，即房屋無出租且供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計持有3戶以內，則仍可適用自住房屋的優惠稅率。

租賃所得稅

租賃所得稅是房東每年需繳納的重要稅項之一，屬於綜合所得稅的一部分，每年5月申報，房東可選擇「列舉扣除」或「不列舉直接扣除必要費用」兩種方式擇一申報，並可自行計算最有利的方式以降低租金所得的課稅負擔。我國綜合所得稅採取的自動申報制度，個人出租房屋所收取的租金，應依據所得稅法第14條第1項第5類規定列報租賃所得，即全年租賃收入須扣除必要的損耗及費用後，其餘部分即為所得額，並併入該年度的綜合所得總額向稽徵機關申報。若納稅義務人能提供必要損耗及費用的確切證明文件，則可於申報時據實減除，常見的必要費用包括房屋修繕費、房屋稅、地價稅等；若無法提供證明文件，則租賃收入的43%可作為必要費用扣除，僅需申報57%的租金所得額。倘若納稅義務人未依規定申報，被稽徵機關查獲短漏報租賃所得，將依法補稅並處以罰鍰。

租賃所得稅的申報方式主要有兩種，第一種是列舉扣除，包括房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、財產保險費及房貸利息等，但房東需提供相關文件證明這些費用確實與租賃行為有關，才能列入扣除範圍。第二種是直接扣除，不須提供相關憑證，而是直接將租金收入的43%作為必要費用扣除，只需申報57%的金額為租金所得。例如，若一年的租金所得為10萬元，房東可直接扣除4.3萬元的必要費用，僅須申報5.7萬元作為租賃所得。房東可實際情況，選擇較有利的申報方式，以減輕租賃所得的稅負。

此外，依據住宅法第23條規定，房東若取得「公益出租人」資格，還可享有額外的免稅優惠，每月最高可享有1.5萬元的租金免稅額。若房東將房屋加入社會住宅計畫，不僅可享有每月1.5萬元的免稅額，必要費用的標準更可從43%提升至60%。舉例來說，若房東每年租金所得為24萬元，先減免18萬元的免稅額後，再減免剩餘6萬元的60%作為必要費用，最終僅需申報2.4萬元的租賃所得，稅負大幅降低。對於有意長期出租房屋的房東而言，成為公益出租人或加入社會住宅計畫是降低租賃所得稅的有效方式。

除租賃所得稅外，房東出租房屋時，還需留意與租賃相關的房屋稅及地價稅。若房東將房屋提供作包租代管社會住宅，或出租給符合租金補貼資格的房客，經主管機關認定為「公益出租人」，則該房屋可適用自住用優惠稅率，地價稅降至2‰，房屋稅降至1.2%。相較於一般非自住用途的房屋稅率1.5%至3.6%，成為公益出租人後，房東的稅負可大幅減少，進一步提升租賃房屋的投資報酬率。因此，對於長期出租的房東而言，解公益出租人制度並善加運用，能有效減輕稅務負擔。

需要注意的是，房東在申報租賃所得時，應將全年租金收入減去必要的損耗與費用後的餘額作為所得額，依法申報綜合所得稅。若房東收取押金，則應依據中華郵政一年期定期儲金固定利率計算租賃收入，並可相應扣除租賃所得的必要費用。

營業稅

個人出租自有建物或承租他人建物再出租予第三人，設有固定營業場所（含設置有形之營業場所或設置網站）、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）或僱用人員協助處理房屋出租事宜，應辦理營業登記以課徵營業稅。個人積極進行房屋出租事宜，與純粹因自有空屋閒置出租或非經常進出房市而持有房屋之情形有別，後者非營利行為，依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅即可；反之前者，將被課徵營利事業所得稅。

個人出租自有建物或承租他人建物再出租予第三人，有下列情形之一者，自98年1月1日起，應辦理稅籍登記，課徵營業稅：

一、設有固定營業場所（含設置有形之營業場所或設置網站）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、僱用人員協助處理房屋出租事宜。

未符合上述情形者，應依所得稅法第14條規定，按租賃所得課徵個人綜合所得稅。

（財政部97.11.05台財稅字第09704555660號令）