平均地權條例打炒房措施有那些？
18 Mar, 2025
問題摘要：
平均地權條例修法皆針對炒房行為進行更嚴格的規範，透過實價登錄制度、限制換約轉售、管制法人購屋、重罰炒作、建立檢舉獎勵制度及強化解約申報登錄等措施，來打擊投機行為，確保市場秩序，維護自住者的購屋權益。這些新規定不僅讓炒作行為變得更加困難，也提升政府監管效率，使房地產市場能夠朝向更公平、透明的方向發展。雖然這些修法並不能立即讓房價下跌，但至少能夠減少市場的炒作風氣，讓房價回歸合理範圍。未來，政府應進一步強化租屋市場監管、推動社會住宅，並從供給與需求兩方面著手，才能真正實現居住正義，讓更多民眾能夠負擔得起適合的居住空間。
律師回答：
關於這個問題，台灣房市長期以來受到投資客炒作，導致房價持續飆升，影響自住者的購屋能力。自2020年以來，由於政府對短期房地交易課徵高額的房地合一稅，許多投資客為規避稅負，開始轉向更具漏洞的市場，例如透過紅單、預售屋轉售，甚至利用法人名義購買房產，進一步推升市場炒作風氣，使房價不斷上揚。本次修法針對這些投機行為進行嚴格限制，因此被稱為「最強打炒房法案」，儘管建商強烈反對，但該法案的通過對於房市將產生重大影響。
投資客炒作房市的手法多元，其中最常見的是透過成屋、預售屋及紅單進行交易。2015年，政府推動房地合一稅，對於短期交易的課稅標準極為嚴格，預售屋炒作的模式是，建商或代銷業者會將預售資訊提供給「中人」或特定投資客群組，讓投資客先「團購掃貨」，然後再轉手加價賣給真正的自住客。這種炒作手法讓市場形成「開案即完銷」的假象，吸引更多自住客因為擔憂房價上漲而進場購屋，導致房市價格進一步上揚，形成惡性循環。面對此問題，
實價登錄制度透過交易資訊的公開化，有助於減少不動產市場的不透明現象，防止房價因資訊不對稱而被不當炒作。然而，這項制度的落實仍仰賴政府的有效監管與查核機制，避免市場交易價格的虛報或造假。此外，政府未來仍須持續檢討並完善配套措施，確保實價登錄資訊能夠正確反映市場實況，進一步優化不動產交易環境，提升市場公平性，並為居住正義提供更有力的支撐。
這次修法對於炒房行為與市場投機活動進行大幅的管制，尤其是在預售屋與法人購屋的規範上更加嚴格，目的在於防止短期交易推高房價，進一步影響一般民眾的購屋能力。透過嚴格的換約轉售限制，政府可有效減少投資客利用預售屋進行炒作的機會，同時透過法人購屋的審查機制，抑制法人囤房所帶來的市場供需失衡問題。然而，這些措施雖能在一定程度上打擊投機行為，市場是否能真正回歸理性，仍需觀察執行後的實際效果，以及是否會衍生新的規避手法。因此，未來政府仍須持續監控市場動態，適時修正相關規範，以確保房市政策真正落實居住正義，並滿足自住需求者的權益。
這次修法對於「重罰炒作行為」與「檢舉獎金制度」進行強力規範，目的在於遏止投機炒房，維護房市秩序，並確保交易資訊的透明性，減少市場上的不公平現象。
首先，在「重罰炒作行為」方面，政府針對各種影響房價的惡意行為做出明確規範，任何人不得透過電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，以影響不動產交易價格。此外，也禁止投機客透過通謀或虛偽交易來營造市場熱絡的假象，以誤導一般購屋者的決策。為防止不當操控市場，法規明確規範，任何人不得以個人名義、人頭方式，或集結多數人進行違規銷售、連續買入或加價轉售，進而影響市場秩序或壟斷市場，以謀取不當利潤。
政府賦予主管機關更大的查核權力，直轄市、縣（市）主管機關可要求違規行為人或相關第三人提供交易文件或相關資料，以進行查核，並確保不動產交易價格資訊的真實性。受查核者不得規避、妨礙或拒絕配合，否則也將面臨行政處罰。透過強化查核機制，政府能夠有效監管房市交易情況，確保不法炒作行為受到應有的制裁，讓市場回歸理性交易。
實價登錄
實價登錄制度是平均地權條例中重要的一環，旨在提升不動產市場的透明度，確保交易價格的公開化，防止市場炒作與不當哄抬房價。根據平均地權條例第47條規定，當土地所有權發生移轉或設定典權時，權利人與義務人應在訂定契約後30日內，共同向主管機關申請登記，並同步申報土地移轉現值。若法令允許權利人單獨申請登記，則權利人可單獨申報其移轉現值。此外，在進行所有權移轉登記時，買賣雙方需共同填寫並提交申報書，將土地與建物的成交資訊（即申報登錄資訊）向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄，以確保市場交易數據的完整與真實性。
已登錄的實價資訊，除涉及個人隱私的部分外，均可供大眾查詢，使市場交易價格更透明。然而，這些已登錄的交易價格資訊，在配套措施尚未完善並立法完成之前，不得作為課稅依據。中央主管機關將依據相關辦法，明確規範申報登錄資訊的內容、提供方式、查詢收費標準等細節，以確保制度的公平性與可行性。
此外，為查核申報資訊的真實性，直轄市、縣（市）主管機關可要求權利人、義務人、地政士或不動產經紀業者提供相關文件與說明，而中央主管機關若發現疑似不實申報的情形，也有權向相關機關或金融機構查閱交易價格相關資料。任何受查核者不得逃避、妨礙或拒絕配合，且主管機關的查核行為應限於確保申報資訊正確性的必要範圍內。
此外，直轄市、縣（市）主管機關也可將此查核作業委任給所屬機關辦理，以提升行政效率。根據本條例的規範，自109年12月30日修正條文施行後，過去以區段化、去識別化方式提供的申報登錄資訊，應重新依新規定提供查詢，以進一步提升市場透明度。
而平均地權條例第47-1條則進一步規範土地所有權移轉或設定典權時，申報移轉現值的審核標準。首先，若申報人在訂定契約後30日內完成申報，則以契約訂定日當期的公告土地現值作為審核基準；若超過30日才申報，則改以主管機關收件日當期的公告土地現值為準。此外，遺贈土地的移轉現值，應以遺贈人死亡日當期的公告土地現值計算；如土地是依法院判決進行移轉登記，則以申報人向法院起訴日當期的公告土地現值為準。至於經法院拍賣的土地，則以拍定日當期的公告土地現值為基準，但若拍定價格低於公告土地現值，則以拍定價格為準，若拍定價額已扣除抵押金額及其他債務，應併入計算。此外，若政府依核定價格收購或協議購買土地，則以政府收購日或購買日當期的公告土地現值為準，若政府支付的地價低於公告土地現值，則應以實際支付價格為準。
在審核申報移轉現值時，若申報人所申報的價格低於公告土地現值，主管機關可依其自行申報的價格進行收購，或按公告土地現值徵收土地增值稅。同時，若申報移轉現值高於公告土地現值，則應以申報人的自行申報價格作為計算標準，依法課徵土地增值稅。這項規定確保交易價格的合理性，防止買賣雙方刻意低報或高報價格，以規避稅負或進行其他不當操作。
限制換約轉售
本次修法針對「限制換約轉售」進行嚴格規範，旨在防止不動產市場的炒作行為，提高市場透明度，並維護居住正義。預售屋或新建成屋的買受人在簽訂買賣契約後，不得將該契約轉讓或出售給第三人，同時也禁止買受人自行或委託刊登相關讓與或轉售廣告。然而，若轉讓對象為買受人的配偶、直系血親或二親等內旁系血親，或符合中央主管機關公告的特定情形，並經直轄市、縣（市）主管機關核准後，仍可進行轉售，但即使符合這些例外條件，每名買受人每兩年最多僅能轉讓一戶（棟），確保房屋市場以居住需求為主，而非炒作獲利。
此外，銷售預售屋或新建成屋的建商及代銷業者，除非符合法規允許的例外條件，否則不得同意或協助買受人轉售契約，亦不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。若業者違反規定，將面臨新台幣五十萬元至三百萬元的罰鍰，並須限期改正，否則將持續受罰，且主管機關有權針對每筆違規交易個別裁罰，以遏制市場亂象。為確保規範落實，直轄市、縣（市）主管機關可要求買受人、銷售業者及相關第三人提供相關文件或說明，受查核者不得逃避、妨礙或拒絕配合，否則亦將受到行政處分。
(平均地權條例第47-4條)
管制私法人購屋
其次，針對「管制私法人購屋」的部分，此次修法大幅強化法人購買住宅的審核標準，以防止法人囤積房屋並操縱市場價格。根據新法規定，未來私法人若欲購買住宅，必須提交完整的使用計畫，並經中央主管機關核准後方可進行購買，且該許可文件的有效期限僅為一年，以防止長期持有投資性不動產。即便法人已取得住宅，未來五年內原則上不得進行移轉、讓與或預告登記，以確保房屋不被用作短期炒作工具。不過，若房屋因強制執行、徵收、法院判決或其他法律規定而進行移轉，則不受此限制，確保必要交易仍能順利進行。
為強化審查機制，中央主管機關將遴聘專家學者、民間團體及相關機關代表，透過合議制方式進行法人購屋許可案件的審核，以確保申請者確實符合購屋資格。此外，政府將透過後續子法進一步細化法人購屋的適用範圍、許可條件、用途、使用計畫內容、應備文件及審核程序等，並針對特定符合社會公益需求的法人，例如長期租賃業者、員工宿舍經營者及都更危老重建業者等，提供適當的豁免機制，確保不會影響正當的住宅需求。
(平均地權條例第79-1條)
重罰炒作行為
針對「重罰炒作行為」，修法明確禁止任何人以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊影響不動產交易價格，亦不得與他人通謀進行虛假交易，以營造市場熱絡的假象。此外，投機者也不得透過自行購買或以人頭方式集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，影響市場秩序或壟斷轉售牟利。違反此規定者，將面臨新台幣一百萬元至五千萬元的罰鍰，並得限期改正，若屆期未改正，將按次處罰，甚至對每筆交易個別裁罰。該項規範已於2023年2月10日正式生效，顯示政府打擊炒房行為的決心。
(平均地權條例第47-5條)
檢舉獎金制度
為提升市場監管效率，修法還建立「檢舉獎金制度」，讓民眾能夠主動參與市場監管。若發現不動產銷售、買賣或申報登錄資訊有違法情事，民眾可提供事實證據向直轄市、縣（市）主管機關檢舉，若經查證屬實並處以罰鍰，政府將提撥罰鍰總金額的一定比例作為檢舉獎金，獎勵檢舉人。此外，部分罰鍰收入也將用於強化政府查核機制，提升市場監管效率。為確保檢舉機制能有效運作，中央主管機關將進一步制定相關辦法，針對檢舉獎金適用範圍、發放對象、程序與條件，以及檢舉人身分保密機制等細節進行規範。
(平均地權條例第81-4條)
預售屋申報登錄
目的是提升市場交易的透明度，防止投機炒作行為影響房市價格。根據新法規，未來所有銷售預售屋的建商或代銷業者，均須在簽訂或解除買賣契約後30日內，向直轄市、縣（市）主管機關完成申報登錄，確保所有交易資訊能即時反映市場現況。若是委託不動產經紀業代銷，則應由經紀業負責辦理登錄作業，避免資訊落差導致市場混亂。此外，若發生預售屋契約解約情形，亦須於30日內完成申報，以確保交易資訊的完整性與透明度。
為強化法令的執行力度，修法針對未依規定申報者設置罰則。違規者將被處以新台幣3萬元至15萬元的罰鍰，並須限期完成更正；若屆期未改正，則將持續處罰，且罰款金額可提高至30萬元至100萬元，並針對每戶（棟）個別裁罰。這樣的處罰機制能有效防止市場投機者刻意藉由大量解約來操控房價，進而擾亂市場秩序，確保房市穩定發展。
除解約登錄的強制申報，法案也規定，銷售預售屋者必須在銷售前向主管機關備查，包括報告預售屋的坐落基地、建案名稱、銷售地點、銷售期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約等資訊，以確保主管機關能掌握市場供應狀況，防止業者進行市場炒作或隱瞞重要交易資訊。此外，銷售預售屋或新建成屋的業者，在向買受人收取定金或類似名目的款項時，應以書面契據明確記載買賣標的物及價金等交易細節，並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約的權利，或設立其他對買受人不利的條件，確保消費者的交易安全。
(平均地權條例第47-3條)
-房地-平均地權-平均地權
(相關法條=平均地權條例第47條=平均地權條例第47-1條=平均地權條例第47-3條=平均地權條例第47-4條=平均地權條例第79-1條=平均地權條例第81-4條)
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