違章工廠合法化怎麼處理？變更後的土地使用如何辦理？
18 Mar, 2025
問題摘要：
用地變更的條件涉及土地範圍、隔離綠帶或隔離設施的設置、變更後的土地使用強度，以及回饋金的繳納方式等多個層面，業者在規劃變更土地用途時，應詳細評估各項條件，並確保符合法規要求。此外，由於土地變更程序涉及多個政府機關的審查，業者應及早準備相關文件，確保申請程序能夠順利進行，避免影響工廠的營運與發展。透過正確的規劃與依法辦理變更手續，業者可確保工廠運營的合法性，同時符合環境保護與土地使用的規範，達成企業發展與社會責任的雙贏局面。
律師回答：
關於這個問題，許多已納管之未登記工廠正處於改善計畫擬定階段，業者需審慎評估改善的可行性，如用地變更的條件，包括變更土地範圍、變更條件以及變更後土地使用強度等，都是業者在進行土地變更時最關心的議題。根據相關規範，申請變更的土地若位於農產業群聚地區內，則僅允許規劃隔離綠帶，以確保農業環境的完整性與生態保護；若非屬農產業群聚地區，則可規劃隔離綠帶或隔離設施，以減少對周邊環境的影響。至於隔離設施的範疇，可參考非都市土地開發審議作業規範第40點第4項的定義，其範圍包括但不限於具有隔離效果的道路、平面停車場、水道、公園、綠地、滯洪池、蓄水池、廣場及開放式球場等開放性設施。這些設施的設置目的，在於降低工廠活動對鄰近區域的影響，並提升周邊環境的整體規劃品質。
隔離綠帶或設施的劃設規範
關於隔離綠帶或設施的劃設規範，則視申請變更的土地面積而有所不同。若申請的土地面積未達二公頃，則隔離綠帶或隔離設施的劃設寬度須至少1.5米以上，且面積不得少於申請土地面積的30%。若申請土地面積介於二公頃至五公頃之間，則須依據「非都市土地開發審議作業規範」的相關規定進行劃設。例如，該規範第40點明確指出：「申請開發案件之土地使用與基地外周邊土地使用不相容者，應自基地邊界線退縮設置緩衝綠帶，寬度不得小於十公尺……」或其他適用的規範。這類規定的目的，在於確保土地開發與周邊環境之間的和諧，避免衝突，並降低土地變更所可能帶來的負面影響。
變更後的土地使用強度方面
變更後的土地使用強度方面，建蔽率的上限為特定目的事業用地的70%，而容積率的上限則為180%。值得注意的是，在計算建蔽率及容積率時，其母數為特定目的事業用地的總面積，而非僅限於工廠的既有廠地面積，這主要是因為變更後的土地還可能包含與農地相鄰時可外擴的1.5米隔離綠帶土地面積。例如，若申請的土地面積未達二公頃，則其外擴的1.5米隔離綠帶土地可被編定為特定目的事業用地，並納入建蔽率與容積率計算，如此一來，即可降低工廠因變更土地使用所需拆除既有建築物的可能性。
然而，若申請變更的土地面積在二公頃以上未達五公頃，則該外擴的1.5米隔離綠帶土地的編定方式需依非都市土地開發審議作業規範來決定。若該部分土地被編定為國土保安用地，則無法計入建蔽率或容積率計算，這意味著業者在規劃時須審慎考量土地變更後的使用範圍與容積配置，以確保工廠的整體運營能夠順利符合法規。
用地計畫的規範與執行方式
用地計畫的規範與執行方式對於土地使用變更的申請人來說至關重要，尤其是在隔離綠帶與設施範圍內涉及既有建築物的拆除、回饋金的繳納、工廠登記的期限以及土地使用變更的後續管理等方面，都需要依據相關法規進行規劃與執行。根據規定，當用地計畫內的隔離綠帶或設施範圍內存在應拆除的既有建築物或其他不符合規範的使用情形時，申請人必須明確載明拆除位置、寬度與範圍，並檢附由申請人及土地所有權人共同出具的隔離綠帶或設施拆除切結書。直轄市、縣（市）主管機關則應於核定用地計畫時附加附款，要求申請人最遲應在申請廠房使用執照前完成拆除與隔離綠帶或設施之設置，並取得農業用地變更使用同意文件，方可請領使用執照。
若申請人未依核定的用地計畫完成上述附款事項，直轄市、縣（市）主管機關將有權廢止用地計畫核定、註銷特定工廠使用地證明書，並恢復土地原編定。主管機關亦會將用地計畫核定的內容登錄於地政機關的土地參考資訊檔，並通知當地建築主管機關管制使用執照之申請。值得注意的是，辦理廠房使用執照的申請人僅限於最初申請用地計畫的業者，並須檢附勘驗合格通知文件。當隔離綠帶或設施完成設置後，申請人需向直轄市、縣（市）主管機關提出勘驗申請，並於一個月內會同農業主管機關進行勘驗，必要時也可邀請地政及建築主管機關共同辦理。如果勘驗結果需要改善，主管機關將以書面通知申請人在三個月內完成改善並申請複勘，若申請人未能改善或複勘仍不符合規範，主管機關將依規定廢止用地計畫核定。
用地計畫的回饋金
用地計畫的回饋金繳納亦是土地變更的重要環節。主管機關在核定用地計畫時，將以書面載明申請人應繳納的回饋金數額，並發給特定工廠使用地證明書，通知申請人向地政主管機關申辦使用地變更編定。回饋金的計算方式是根據用地變更總面積，按核定當期公告現值的50%計算，若該土地範圍內曾依森林法等相關法規繳納山坡地開發利用回饋金，則可扣除已繳金額。主管機關收取的回饋金將撥交農業發展基金，以用於農業相關發展計畫。
此外，業者在進行土地變更時還需考慮用地變更回饋金的繳納方式。回饋金的計算方式是根據申請變更使用的總面積，並依照用地計畫核定當期土地公告現值的50%來計算。若業者已經依森林法等相關規定繳納山坡地開發利用回饋金，則該筆款項可予以扣除，以避免重複繳納，降低業者的負擔。在回饋金的繳納方式上，本辦法的設計考量到業者的財務負擔，允許申請人分期繳納回饋金，分為四個階段，以降低工廠在籌措資金時的壓力。
第一期回饋金應於使用地變更編定異動登記前繳交四分之一；第二期則需在用地計畫或開發許可核定後的一年內繳交四分之一；第三期應於用地計畫或開發許可核定後的兩年內繳交四分之一；最後一期，亦即第四期，則必須在辦理工廠登記前，將回饋金全數繳交完畢。這樣的分期繳納機制，能夠有效降低業者短期內的大筆財務壓力，使其能夠有更充裕的資金投入於工廠設施的改善與合法化進程。
申請人可選擇一次性繳清回饋金，或採取分期繳納的方式，分四期繳納：第一期於使用地變更編定異動登記前繳交四分之一，第二期於用地計畫或開發許可核定後一年內繳交四分之一，第三期於用地計畫或開發許可核定後兩年內繳交四分之一，第四期則需在辦理工廠登記前全數繳清。若選擇分期繳納，主管機關將於核定用地計畫時附加附款，規定申請人應依照分期繳交的時間表進行付款，並不受相關規則的繳納限制。但如果申請人在第二期繳納期限前仍未完成使用地變更編定異動登記，則應一次性繳清所有回饋金。此外，在辦理工廠登記前，若土地所有權發生移轉，則應於登記前繳清所有回饋金。
為確保回饋金的繳納，申請人必須提供申請範圍內的全部土地作為擔保，若申請人非土地所有權人，則需取得土地所有權人的同意，並向地政事務所辦理抵押權設定登記，由主管機關監管此登記，直到回饋金全數繳清。主管機關亦將在用地計畫核定後，登錄相關內容於地政機關的土地參考資訊檔，並定期查核土地所有權登記情況。若申請人在繳納回饋金前發生土地所有權移轉，主管機關將要求其於十五日內全數繳清回饋金，否則將廢止用地計畫核定，註銷特定工廠使用地證明書，並恢復土地原編定。
-房地-工廠
(相關法條=工廠管理輔導法第28-10條=)
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