違章工廠合法化怎麼處理？如何提出用地計畫？
18 Mar, 2025
問題摘要：
為確保特定工廠業者依據相關規範合法變更土地用途，同時兼顧環境保護與產業發展。業者需把握申請期限，確保文件齊備，以順利完成變更程序，並確保未來工廠的合法營運。政府透過嚴格的審查機制，確保變更過程的合規性，避免產業發展對環境造成不可逆的影響，同時促進特定工廠逐步納入合法體系。對於已取得特定工廠登記的業者而言，盡早規劃並提交用地計畫，將是確保未來營運持續性的關鍵步驟。
律師回答：
關於這個問題，目前許多已納管之未登記工廠正處於改善計畫擬定階段，業者需審慎評估改善的可行性，以下幾點可作為評估方向：
首先，應確認工廠現址是否為自有土地，若為承租土地，則需考量未來租約到期後房東是否續租，若房東不願續租，則已投入的改善資金可能付諸流水。其次，應評估工廠現址是否適合改善，若工廠位於山坡地、土石流區、水源保護區、礦區等敏感地區，改善計畫可能須符合水土保持、環保法規，進行水土保持計畫與工程等作業，涉及鉅額成本，卻未必能順利通過相關審查。
此外，許多違章工廠採鐵皮屋搭建，依現行建築與消防法規，可能須進行建築結構安全與消防設備改善，以取得建築結構安全證明與消防設備檢查證明，若從事食品製造等行業，則須符合食品安全衛生管理法、食品工廠建築及設備設廠標準，投入額外成本改善工廠環境與衛生標準，並配合人員衛生管理規範，這些都將增加工廠改善的難度與成本。
工廠業者若希望長遠經營，應考慮是否符合土地變更條件，並提早規劃，以免未來登記期限屆滿後仍面臨拆遷風險。隨著工輔法納管期限到期，各縣市違章工廠業者紛紛尋找合法廠房用地，加上近年來許多台商回台設廠，合法廠房用地日漸稀少，取得成本不斷上升，對於工廠業者而言，提前規劃並尋找合法廠房將成為重要課題。
因此，業者應審慎評估改善投資的報酬率（ROI），改善後雖可取得特定工廠登記，但該登記有效期限僅20年，期間業者應積極進行土地地目變更，若20年後無法變更為工業用地，則仍須面臨斷水斷電的問題。對於已納管的未登記工廠，應評估投入改善成本後，是否能在未來的經營期間回收投資，或選擇購買或租用合法廠房進行遷廠，以確保營運穩定，甚至直接轉型或關廠也是一種選擇。
特定工廠申請變更編定為特定目的事業用地的審查辦法，乃根據工廠管理輔導法第28條之10第5項的規定訂定，其核心目的在於規範特定工廠如何依法變更土地使用，使其符合特定目的事業用地的要求，確保產業發展的合法性與環境保護的平衡。該辦法適用於已取得特定工廠登記的業者，且根據土地類型與面積的不同，規範其適用的變更程序。
土地面積未達五公頃且位於非都市計畫區內的特定工廠，將依土地面積大小分為兩類進行不同的變更程序
對於位於都市計畫區內的特定工廠，應依都市計畫法相關規定辦理土地使用分區變更或使用許可；而對於位於非都市計畫區的特定工廠，則需依據不同面積大小採取不同方式進行變更。若土地面積未達五公頃，則再細分為兩類：未達二公頃者，可直接辦理使用地變更編定為特定目的事業用地；二公頃以上未達五公頃者，須提出用地計畫，經直轄市、縣（市）主管機關核定後，再依非都市土地使用管制規則及非都市土地開發審議作業規範擬具開發計畫，取得開發許可後，辦理土地使用分區變更。至於土地面積達五公頃以上的工廠，則需依產業創新條例、非都市土地使用管制規則及開發審議規範辦理變更為工業區，不適用本辦法。
第一類是未達二公頃的特定工廠，業者須提出用地計畫申請，經審查核准後，依據非都市土地使用管制規則辦理變更編定為特定目的事業用地。此類案件因程序較為簡單，業者可相對快速完成合法化程序。第二類則為二公頃以上但未達五公頃的工廠，則須朝向使用分區變更方向進行。此類業者除需提出用地計畫申請，經核准後，還須依非都市土地使用管制規則及非都市土地開發審議規範辦理開發計畫，並申請開發許可後，方能將土地變更為特定專用區。相較於第一類，這類案件的程序較為複雜，審查時間也較長，業者應特別注意時程規劃。無論是上述哪一類，工業主管機關對於用地計畫的核准，都是啟動土地變更的關鍵步驟，後續則由土地主管機關依據土地相關法規進行後續變更作業。因此，業者必須特別重視用地計畫的申請與審查。
申請人應在121年3月19日之前提出用地計畫的申請，確保土地與建築物的合法性。申請人需符合特定條件，包括過去三年內未因違反環保法規而遭主管機關認定為重大違規並被命令停工或停業，且在取得特定工廠登記後，未違反工廠管理輔導法的相關規範，或若有違規情事，已按期完成改善。申請時，業者需備妥多項文件，包括申請表、特定工廠登記文件影本、用地計畫書、土地所有權人變更編定同意書，以及依環保法規、水土保持規定、用水計畫等相關法規所要求的審查文件。值得注意的是，如申請面積與原特定工廠登記廠地面積不一致、土地使用計畫與原規劃不同、產業類別或主要產品變更，或原核定文件已逾期失效，則需重新提交審查文件。
特定工廠變更編定審查辦法第3條明確規定，用地計畫的申請期限為121年3月19日以前。這是因為根據規定，特定工廠登記的最後期限為119年3月19日，而其有效期限則至129年3月19日。在這10年間，業者必須完成所有土地合法化程序並辦妥工廠登記。考量到審查與工廠興建所需時間，建議特定工廠應盡早提出用地計畫申請，以免因行政程序延遲影響合法化進程。雖然該辦法第3條也規定，如遇不可歸責於申請人的因素，則可延後提出申請，但依據立法理由，這類情況主要適用於地方政府原規劃採新訂都市計畫或開發產業園區，但進度未如預期導致申請延遲，並不包含申請人因無法取得必要文件而無法如期申請的情況。
因此，業者應該特別注意相關申請期限，以免錯過時機。用地計畫申請時，業者需準備多項文件，包括申請書、資格文件（特定工廠登記）、用地計畫及相關機關審查文件。由於工廠用地變更涉及土地權利、環境保護、水利管理、水土保持等不同層面的審查，申請文件中需包含土地所有權人變更編定同意書、農業用地變更使用說明書、環境敏感地區查詢結果文件、環保法規相關評估報告與許可文件、環境影響評估核定文件、水土保持完工證明文件、以及若計畫用水量達水利法規範標準者，則須檢附用水計畫核定等。這些文件雖然繁瑣，但均為合法化程序中不可或缺的步驟，業者應審慎準備，並可尋求專業顧問的協助，以確保申請順利進行。
用地計畫申請應向所轄的直轄市或縣（市）主管機關提出。經地方主管機關審查核定後，申請人可取得特定工廠使用地證明書。若工廠面積未達二公頃，則業者應向地政主管機關辦理使用地變更編定，並在用地計畫核定次日起兩年內依據核定計畫完成工廠登記。而若工廠面積介於二公頃至五公頃之間，則需額外擬具開發計畫，向地政主管機關申請開發許可，辦理土地使用分區變更，並在取得開發許可後兩年內完成工廠登記。若業者未能在法定期限內完成工廠登記，則必須申請展延，但總展延期限不得超過兩年，且最遲不得晚於129年3月19日。若逾期仍未完成，則用地計畫核定將自動失效，業者將無法再辦理用地變更，屆時工廠將面臨被拆除或強制遷移的風險。
用地計畫書須包含基本資料、廠地與鄰近環境概況、土地使用計畫及營運管理計畫等內容。其中，土地使用計畫需說明土地的使用方式、建築物配置、防火間隔規劃、隔離綠帶設置，以及景觀計畫等細節。廢（污）水排放計畫亦是審查重點，業者應明確規劃其排放機制，確保符合法規標準。營運管理計畫則需包含計畫期程、預期效益、回饋金繳納機制等，並規劃設置太陽光電發電設備，確保符合環保與永續發展的目標。
對於土地使用規劃，申請範圍內的土地應符合特定標準，例如鄰近農業用地的工廠須設置隔離綠帶，其寬度與面積依申請面積大小而定。未達二公頃的工廠，隔離綠帶應至少1.5公尺，且面積不得少於總申請面積的30%；若工廠面積為二至五公頃，則隔離綠帶的規劃應依開發審議規範辦理。此外，特定工廠所從事的產業須符合低污染產業的標準，並受限於特定產業類別及主要產品，不得隨意變更。建蔽率方面，特定目的事業用地的建蔽率不得超過70%，容積率不得超過180%。
主管機關在受理申請後，若發現申請文件缺漏或不符合規定，應通知業者限期補正，若屆期未補正，則駁回申請。若申請案件有違反環保或土地使用相關規範的情形，也將遭到駁回。審查程序中，主管機關將申請文件送交相關部門，包括地政、工務、農業、環保、水利等單位，進行實地勘查與審核，並於審查表中簽署具體意見。審查時間原則上為三個月，若有必要可延長一次，最長不超過六個月，且補正期間不計入審查期限。此外，若用地計畫涉及環境影響評估、水土保持、用水計畫等事項，主管機關可採併行審查方式，以加快審查進度。
在用地計畫核定前，主管機關需確認申請人已取得廢（污）水排放計畫的相關核准文件，包括事業廢水排放許可或簡易排放許可文件，或生活污水排放之相關同意文件。如申請工廠位於政府規劃的群聚地區，且地方政府計畫採新訂都市計畫或開發產業園區，主管機關得駁回其申請，以確保產業發展的整體規劃。
申請人應於用地計畫核定次日起兩年內依核定用地計畫完成工廠登記，若土地面積超過兩公頃且須申請土地使用分區變更，則兩年期限自開發許可核定次日起算。若申請人未能於期限內完成工廠登記，應向主管機關申請展延，但展延期限總計不得超過兩年，且最遲不得晚於129年3月19日，否則用地計畫核定將自動失效。
此外，主管機關有權監督核定用地計畫的土地使用情況，若發現申請人未依計畫使用土地、未在工廠登記時提供太陽光電發電設備設置證明（但經主管機關同意免設者除外）、或違反核定函附加條件，則可書面通知申請人限期改善，逾期未改善者將遭廢止用地計畫核定。同時，若申請人在工廠登記前被主管機關依特定工廠登記辦法廢止登記，或因重大環保違規遭命令停工或停業，主管機關亦將註銷特定工廠使用地證明書，並通知地政主管機關依規定恢復土地原編定。
如申請人需變更已核定的用地計畫內容，則限於原核定變更編定的用地範圍內，並應檢具變更用地計畫，向主管機關提出申請。審查程序將依照原審查規範辦理，申請人也須繳納審查費。初次申請的審查費為14,000元，若為變更用地計畫的審查費則為7,000元。若申請人在繳納審查費後撤回申請或遭駁回，審查費將不予退還，但若因主管機關作業延誤而駁回，則可退還審查費。
最後，對於已補辦臨時工廠登記的業者，若曾依管制規則申請興辦事業計畫遭駁回，且其用地計畫申請內容與興辦事業計畫相同，則可檢附原申請時取得的有效核定文件，以減少重複審查的時間與程序。各類相關申請文件，包括用地計畫申請表、用地變更編定同意書、回饋金分期繳納切結書、無法裝設太陽能設備證明等，皆由中央主管機關統一制定，以確保標準一致，並提高審查效率。
因此，對於已納管的特定工廠業者而言，應該盡快進行評估，確認是否投入資金與資源進行改善，以確保在期限內完成合法化程序。同時，由於土地變更涉及許多專業領域，業者宜諮詢專業技術人員，確保所有申請程序符合規範，以順利取得合法地位並持續營運。政府對於違章工廠的處理方式，已逐步由過去的寬容管理，轉向更嚴格的納管與合法化政策，這意味著未來未能完成合法化程序的工廠，將無法再獲得政府的延長或保護。因此，對於有意願繼續經營的業者而言，務必要把握時間提出申請，並確保所有文件及審查程序能夠順利完成，以避免面臨未來的經營風險與處罰。
-房地-工廠
(相關法條=工廠管理輔導法第28-10條=)
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