在公寓大廈中裝潢施工時，應遵守的義務有那些？
18 Mar, 2025
問題摘要：
在公寓大廈內進行裝潢施工，雖然是提升居住品質的合理需求，但住戶在施工前應先確認是否符合相關法律規範，並確保不會影響建築物結構安全及其他住戶的權益。若施工戶因施工行為導致他人財產或人身受損，可能須負擔民事、刑事及行政責任。因此，在施工前，住戶最好先與管理委員會或其他住戶充分溝通，解可能的影響範圍，並遵循大樓的管理規約與法律規範，以避免產生糾紛。此外，聘請專業的施工單位，確保施工品質與安全性，並在必要時辦理相關申請，如涉及結構變更，則應向主管機關申請建築執照，以確保施工合法合規，避免後續產生法律糾紛或罰則。室內裝修雖然能夠提升建築物的美觀與實用性，但在執行過程中，仍須遵循法律規範，以確保工程的合法性與安全性。住戶或業主在規劃裝修時，應先確認是否需要申請審查許可，並選擇合格的室內裝修從業者進行施工。此外，應確保裝修不影響防火安全設施與建築結構的完整性，避免因違反規定而產生法律糾紛或影響建築安全。透過符合法規的施工與規劃，室內裝修才能真正提升居住與使用品質，同時確保建築的長期安全與穩定性。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈內，住戶為提升居住品質而進行裝潢工程已成為常見的情形。然而，相較於獨棟房屋，由於公寓大廈的特性，住戶除擁有專有部分外，還必須與其他住戶共同使用共用部分，例如樓梯間、頂樓、電梯等，彼此之間存在緊密的相互倚賴關係。因此，一旦某戶進行裝潢施工，很容易影響其他住戶的權益，可能造成財產損害、居住安全問題，或干擾居住安寧，進而引發鄰里紛爭。為避免這類糾紛，住戶在裝潢時應遵守相關法律義務，並注意自身可能須負擔的法律責任，以免觸法或引發爭議。
公寓大廈管理條例第5條的規定，住戶在使用其專有部分時，應避免妨害建築物的正常使用，並不得違反區分所有權人的共同利益。所謂共同利益，包含健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音，以及確保充分的私密性與衛生條件。因此，在進行裝潢工程時，住戶應確保施工不會影響建築物的結構安全，也不應隨意變更房屋用途或設計，影響大樓的整體安全與管理。同時，公寓大廈管理條例第15條，住戶應依據建築物的使用執照來使用專有部分與約定部分，並不得擅自變更其使用方式。換句話說，裝潢施工不僅不能妨害建築物的正常使用，也不得影響其他住戶的權利，否則可能涉及違法行為，甚至面臨罰則。
建築物的室內裝修應遵守特定法規，以確保安全、隱私與建築結構的完整性。建築法第77-2條的規定，室內裝修應遵循以下幾項原則。首先，若裝修的建築物是供公眾使用，則必須向主管機關申請審查許可，經過核准後才能施工。即便建築物非供公眾使用，但若內政部認為有必要，也需經過相同的審查程序。此外，中央主管機關可以將審查權限授權給建築師公會或其他相關專業技術團體，以提高審查效率並確保裝修工程符合相關規範。
其次，裝修材料必須符合建築技術規則的規定，以確保施工品質、安全性及耐用性。例如，防火材料的使用必須符合耐燃等級的標準，特別是在高層建築、商業空間或其他人流密集的場域，裝修材料的選擇更應嚴格把關，以降低火災風險。此外，任何裝修工程都不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。這意味著在進行裝修時，不能因改變空間結構或新增裝飾設施而影響消防設備的正常運作，例如擋住消防噴淋頭、阻塞逃生通道或削弱防火區劃的功能。若因裝修影響防火避難設施，將可能面臨罰則或強制拆除的處分，甚至危害到建築內部的安全性。
再者，室內裝修不得妨害或破壞保護民眾隱私權的設施。例如，在住宅大樓、辦公室或其他具有隱私需求的空間內，裝修不得影響既有的遮蔽設施，例如未經住戶同意拆除隔間牆、安裝透明玻璃等，否則可能涉及侵害隱私權的問題。因此，在裝修設計時，應考量居住者或使用者的隱私需求，確保建築空間在美觀與功能性之外，仍能維持基本的隱私保障。
除以上規定，依照建築法第77-2條的規範，建築物的室內裝修應由經內政部登記許可的室內裝修從業者辦理。這表示室內裝修工程不能由非專業人士或未經許可的業者執行，以避免因施工品質不良或技術不符規範而導致安全隱患。此外，室內裝修從業者需依其業務範圍與責任執行業務，若違反相關規定，可能面臨停業、罰款或其他法律責任。內政部亦負責訂定室內裝修從業者的資格標準、申請登記許可程序，以及業務範圍與責任，以確保所有從事室內裝修的業者皆具備足夠的專業能力與合格資格。
建築法第95-1條規定，若違反第77-2條第一項或第二項的相關規範，建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者將面臨新臺幣六萬元以上、三十萬元以下的罰鍰，並須限期改善或補辦相關手續。若逾期未改善或補辦，主管機關可連續處罰，甚至必要時依法強制拆除違規的室內裝修部分。此條文的目的在於確保所有室內裝修工程皆符合安全標準，並維護公共安全。
若室內裝修從業者違反第77-2條第三項，即未經內政部登記許可而執行裝修業務，或未依登記範圍執行業務，則同樣將面臨新臺幣六萬元以上、三十萬元以下的罰鍰。此外，主管機關可視情況勒令其停止業務，甚至撤銷其登記資格。若該室內裝修業者為公司組織，則將通知該管主管機關撤銷其公司登記，以防止其繼續非法營業。
此外，若業者在被勒令停止業務後仍不遵從規定，繼續執業，則將面臨刑事責任。法條規定，違規業者將處一年以下有期徒刑、拘役，或併科新臺幣三十萬元以下罰金。若該業者為公司組織，則該公司的負責人與實際行為人皆須負刑事責任，並將依法處罰。此條款的立法目的在於嚴格規範室內裝修市場，防止未經合法登記的業者非法經營，避免發生施工品質不良、消防安全不合格等問題，確保室內裝修工程的合法性與安全性。
若施工過程中因人為因素導致其他住戶的房屋或財物受損，例如，施工導致樓板受損，使樓下住戶天花板破裂，此一施工行為造成其他住戶的財產損害或居住權益受損，則施工戶可能須負擔民法第184條所規範的一般侵權行為責任，或第191條所規範的特殊侵權行為責任。例如，施工產生大量噪音，使鄰居長期無法正常作息，甚至影響身心健康，可能須依據民法第195條支付精神慰撫金。此外，若施工過程導致公寓大廈共用部分受損，例如管線受損或公共設施毀損，施工戶可能須依公寓大廈管理條例第12條規定，與其他住戶共同或獨自負擔修繕費用。
除此之外，施工戶若違反公寓大廈管理條例第5條及第15條，可能面臨行政處罰。該條例第49條的規定，違規者可能遭處新台幣4萬元以上、20萬元以下的罰鍰，並須在限期內進行改善。若施工戶拒不改善，主管機關有權對其加重處分，甚至強制執行相關修復措施。此外，若施工行為嚴重影響鄰居的安全與生活品質，受害住戶也可向地方政府相關單位申訴，請求主管機關介入處理，必要時甚至可提請法院裁定停止施工。
-房地-裝潢工程
(相關法條=公寓大廈管理條例第5條=公寓大廈管理條例第12條=公寓大廈管理條例第49條=民法第184條=民法第195條=建築法第77-2條=)
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