建商銷售房屋廣告記得要保存！

02 Mar, 2018

問題摘要：

廣告的重要性在於將廣告的內容視為買賣契約內容的一部分。如果消費者在購買新成屋或預告屋時依賴廣告的內容進行交易，並與建商或代銷商簽訂了契約，那麼廣告中所宣稱的內容就應該是契約的一部分。如果廣告中的內容是不實的，而這導致了消費者的損害，消費者就有權根據消費者保護法第51條向建商請求損害賠償。如果廣告中明確強調了特定的內容，消費者就有理由相信這些內容是正確的。因此，建商不能僅僅因為消費者沒有查詢到相關資訊而推論消費者已經知道了廣告的內容是不正確的。如果建商在廣告中未清楚告知消費者某些重要信息，例如夾層部分的合法性，而消費者依賴了廣告的內容進行交易，建商就應該對此負責。

律師回答：

關於這個問題，廣告中所承諾的特性在法律上的地位，以及企業經營者（如建商）在未將廣告內容明確列入契約文本之中時，其對廣告內容的法律責任。

廣告的法律義務

根據消費者保護法第二十二條，企業經營者（如建商）必須確保其廣告內容的真實性。這意味著廣告所承諾的任何特性、設施或規格都必須真實存在，且不得誤導消費者。若廣告內容被證明與實際情況有所出入，則消費者有權根據廣告內容向建商索賠。

在購買新成屋、預告屋等，祇要企業經營者，如建商、代銷商出售房屋之廣告皆建議要保留下來，未來發生爭議的時候，不失為一個保護自己的方式，為保護消費者知的權利，免因企業經營者以不實廣告侵害消費者權益，因此，,消費者保護法將契約責任擴張及於廣告的內容，應由企業經營者應負確保廣告真實的義務，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。此即所謂「廣告真實責任」意義。

依據消費者保護法第二十二條，廣告內容構成了企業經營者對消費者的承諾，即使這些內容未被直接納入雙方簽訂的正式契約。若消費者基於信任廣告而決定購買產品或服務，企業經營者應對廣告內容承擔責任。

如建商在廣告中強調夾層的設計和功能，使得消費者相信該建築設計將包括夾層。消費者基於這些資訊作出了購買決定。然而，後來發現建商的實際施工與廣告中的承諾有所出入。

賣方（上訴人）在銷售過程中所應承擔的責任，特別是當涉及到潛在的法律問題或房屋結構的合法性時。

賣方的告知義務：

賣方在銷售房屋時，使用廣告和其他促銷手段強調房屋的某些特點，如夾層的合法性，會使買方認為這些特點是合法和可用的。法院指出，當賣方知道這些特點可能存在法律風險或實際上是違法的（例如夾層可能被視為違章建築），賣方有義務在交易過程中明確告知買方這些風險。

誠信原則的適用：

根據誠信原則，賣方不能期望買方自行承擔查證房屋特定結構合法性的責任，尤其是當賣方已經在廣告中強調了這些結構的合法性。這種情況下，買方通常會依賴賣方提供的信息作為購買決定的依據。

違反告知義務的後果：如果賣方未能履行其告知義務，並且該疏忽導致買方受到損害（例如購買了可能需要拆除的違章夾層），則買方有權要求賠償。賣方不能僅以買方未進一步詢問為由來逃避責任。

最高法院91年度台上字第1387號判決所示：按八十三年一月十一日公布施行之消費者保護法第二十二條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。查上訴人既於事實審迭次主張稱：本建物自銷售之初即以夾層屋為售賣重點，從廣告用語、圖示、照片及現場樣品屋已清楚顯示以夾層為銷售之標的，且該建物自始即以將來可施作夾層作規劃設計，由勘驗現場時室內牆壁上下有關電源開關、插座、浴室均以配合將來夾層之施工及利用而設計自明，此對照被上訴人水電設計平面圖…不難看出被上訴人之廣告、樣品屋、裝潢圖所展示之內容業成為被實際施作之標的，被上訴人對該廣告內容何能排除契約責任各等語…而上訴人提出之行政院公平交易委員會處分書復載明被上訴人朝來公司於預售屋「台北橋」廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片及提供複層式隔間裝潢設計參考圖，並建議承購戶可依此圖於交屋後自行二次裝潢如廣告之圖示，顯對建物之夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵等情屬實…則上訴人上開主張各節是否全無足取？能否因兩造間之契約未將廣告所顯示之夾層屋內容加以列載即逕行排除被上訴人對該廣告內容之契約責任？已非無疑。原審未遑進一步詳究兩造契約已否就以夾層屋為買賣內容達成合意，並注及上開消費者保護法第二十二條之規定本旨，徒以上開理由而為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。」。

又依最高法院88年度台上字第1892號判決所示：「上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約時，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層部分非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之義務，上訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云云，殊不足取。」。

廣告與契約責任

即使合約文本中未明確列出廣告所提及的所有細節，消費者保護法賦予的權利使得廣告內容成為合約不可分割的一部分。因此，建商不能僅因為合約中未明確列出而排除對廣告內容的責任。

廣告內容的契約效力：

廣告不僅是促銷工具，而且其內容被視為契約條款的一部分。這意味著，一旦買賣雙方基於廣告內容達成了交易協議，建商就有義務履行廣告中所述的所有承諾。

廣告的詳細性和具體性：

如廣告描述了房屋的具體設計元素，如歐式大門、羅馬柱和銅牌，這些元素因其具體性而被認為是契約的一部分。建商因此負有法律責任，確保所交付的房屋符合這些描述。

若因此導致消費者損害，消費者得依消費者保護法第51條向建商請求損害賠償，並得視廠商故意或過失，而應賠償1到5倍的懲罰性賠償金予消費者。

即使在契約中未明確列出所有廣告內容，消費者若因信賴該廣告而簽訂契約，建商仍需承擔相應的契約責任。這意味著廣告成為了契約的一部分，並對建商的行為有法律約束力。

當建商的不實廣告導致消費者損害時，消費者可以根據消費者保護法第51條要求賠償。若能證明建商故意或有重大過失，可能需要支付高達原損害五倍的懲罰性賠償。

再依最高法院87年度台上字第1190號判決所示：「按購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，顯已構成雙方買賣契約內容之一部。本件依被上訴人之廣告顯示米蘭公爵別墅之設計為歐式大門，左右有二根羅馬柱，分別嵌鑄主人名字之銅牌，另立一尊藝術雕像。若兩造係以上開廣告內容，合意訂立系爭買賣契約，則該廣告自，成系爭買賣契約內容之一部，被上訴人即應負履行該契約內容之義務。」

建商必須在廣告中提供真實且準確的信息，且一旦廣告發布，便形成了對潛在買家的承諾。若建商強調房屋具有某些特定設計或合法性，如夾層的合法使用，而這些承諾未能實現或存在法律風險，建商未能在契約中明確告知可能的問題，則消費者有權要求相應的賠償。

法院認為賣方未能履行其在誠信原則下的告知義務，並指出賣方試圖將責任轉嫁給買方是不恰當的。因此，賣方的這種行為被認為是不足以免除其在契約中的責任。此項義務對房地產交易中的賣方提出了明確的法律要求，強調在銷售過程中應保持高度的透明度和誠信，尤其是在涉及可能影響買方權益的重大事項時。也為買方提供了一定的保護，確保他們在交易中不會因賣方的疏忽或不當行為而受到不公平的待遇。

綜上，消費者在進行重大購買決定時需謹慎評估廣告和宣傳材料的真實性，同時也要求企業經營者在廣告活動中必須恪守高度的誠信和透明度。