建商銷售房屋廣告記得要保存！

律師回答：

關於這個問題，在購買新成屋、預告屋等，祇要企業經營者，如建商、代銷商出售房屋之廣告皆建議要保留下來，未來發生爭議的時候，不失為一個保護自己的方式，為保護消費者知的權利，免因企業經營者以不實廣告侵害消費者權益，因此，,消費者保護法將契約責任擴張及於廣告的內容，應由企業經營者應負確保廣告真實的義務，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。此即所謂「廣告真實責任」意義。若因此導致消費者損害，消費者得依消費者保護法第51條向建商請求損害賠償，並得視廠商故意或過失，而應賠償1到5倍的懲罰性賠償金予消費者。

最高法院91年度台上字第1387號判決所示：按八十三年一月十一日公布施行之消費者保護法第二十二條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。查上訴人既於事實審迭次主張稱：本建物自銷售之初即以夾層屋為售賣重點，從廣告用語、圖示、照片及現場樣品屋已清楚顯示以夾層為銷售之標的，且該建物自始即以將來可施作夾層作規劃設計，由勘驗現場時室內牆壁上下有關電源開關、插座、浴室均以配合將來夾層之施工及利用而設計自明，此對照被上訴人水電設計平面圖…不難看出被上訴人之廣告、樣品屋、裝潢圖所展示之內容業成為被實際施作之標的，被上訴人對該廣告內容何能排除契約責任各等語…而上訴人提出之行政院公平交易委員會處分書復載明被上訴人朝來公司於預售屋「台北橋」廣告刊載夾層屋設計之彩色立面剖視圖片及提供複層式隔間裝潢設計參考圖，並建議承購戶可依此圖於交屋後自行二次裝潢如廣告之圖示，顯對建物之夾層設計為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵等情屬實…則上訴人上開主張各節是否全無足取？能否因兩造間之契約未將廣告所顯示之夾層屋內容加以列載即逕行排除被上訴人對該廣告內容之契約責任？已非無疑。原審未遑進一步詳究兩造契約已否就以夾層屋為買賣內容達成合意，並注及上開消費者保護法第二十二條之規定本旨，徒以上開理由而為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。」。

又依最高法院88年度台上字第1892號判決所示：「上訴人既以廣告等促銷方法強調系爭房屋夾層部分之合法性，致被上訴人誤認可合法使用，則於訂約時，本諸誠信原則，上訴人理應明確告知購買戶關於夾層部分非適法而可能遭拆除之危險，自不得將此出賣人應告知之義務轉換由買受人負擔查詢該夾層是否為違章建築之義務，上訴人主張被上訴人未查問清楚，為有重大過失云云，殊不足取。從而，被上訴人依解除契約回復原狀及不當得利返還請求權之法律關係，請求上訴人分別如數返還被上訴人所繳價款及均自八十六年七月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，為其心證之所由得，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。」。

再依最高法院87年度台上字第1190號判決所示：「按購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，顯已構成雙方買賣契約內容之一部。本件依被上訴人之廣告顯示米蘭公爵別墅之設計為歐式大門，左右有二根羅馬柱，分別嵌鑄主人名字之銅牌，另立一尊藝術雕像。若兩造係以上開廣告內容，合意訂立系爭買賣契約，則該廣告自，成系爭買賣契約內容之一部，被上訴人即應負履行該契約內容之義務。」