越界建築是否能時效取得地上權?

問題摘要：

若占有人已符合時效取得地上權的要件，並且依法向地政機關申請登記，而地政機關已受理其申請，則此時法院應就占有人是否已具備時效取得地上權的條件，進行實體審查。這是因為占有人一旦取得地上權，其占有行為即具有合法性，土地所有權人已無權再請求拆屋還地。時效取得地上權的程序涉及多項法律要件與程序，占有人雖然可能因長期占有土地而符合取得地上權的條件，但在尚未辦理登記之前，仍無法對抗土地所有權人，土地所有權人仍可依法請求拆屋還地。占有人若主張其已因時效取得地上權，必須提供具體證據，證明其占有土地的行為係基於行使地上權的意圖，並且該占有行為已持續符合民法所規定的期間，否則無法成功取得地上權的登記。反之，若土地所有權人能夠證明占有人之占有行為並非基於行使地上權的意思，或該行為未達法定時效期間，則可依法請求返還土地，甚至要求拆除越界建築物或其他設施。因此，在土地權屬爭議案件中，占有人的主觀意思與客觀占有事實，均須具體舉證，法院亦將綜合判斷各項事證，以決定是否適用時效取得地上權之規範。

 

律師回答：

關於這個問題，按民法第772條準用民法第768條至771條規定，以行使地上權的意思，善意且無過失於10年(非善意於20年)間和平、公然、繼續占有他人土地者，得向登記機關請求登記為地上權人。而依土地登記規則第118條規定，占有人應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。

 

惟因時效而取得地上權之人，僅是有此請求權，並非當然取得該不動產之地上權，在未依法登記為地上權人以前，占有人仍不得據以對抗土地所有權人。所以占有人在未依法請求登記為地上權登記以前，土地所有權人本於所有權得依民法第767條規定，請求占有人拆屋還地。

 

即便占有人符合時效取得地上權的條件，這僅表示占有人有權向登記機關提出請求，要求登記為地上權人，並不代表其已經當然取得該土地的地上權。因此，在正式辦理登記前，占有人仍不得以此對抗土地所有權人。換句話說，在未依法完成地上權登記之前，土地所有權人依然可以根據民法第767條的規定，請求占有人拆除建物並歸還土地。這意味著，如果土地所有權人向法院提起拆屋還地之訴，而占有人尚未取得地上權登記，則占有人仍可能面臨拆除建物的法律責任。

 

又占有人因時效而取得地上權登記，以已具備時效取得地上權之要件，向地政機關請求為地上權登記，經地政機關受理，則受訴法院應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判，如法院認占有人已具備時效取得地上權之要件，法院即會駁回土地所有權人請求占有人拆屋還地的請求。

 

越界建築與一般的時效取得地上權不同

民法第796條：

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

 

土地所有人於建築房屋時，若非出於故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人在知悉越界的情況下卻未立即提出異議，則不得請求移除或變更該房屋。然而，土地所有人仍應對鄰地所有人因此所受的損害支付償金。此外，在此種情況下，鄰地所有人有權請求土地所有人以相當價額購買越界部分的土地及因越界而形成的畸零地，若雙方無法協議價格，則可請求法院以判決決定價額。這是民法第796條所明定的規範，目的是在維護土地所有權的同時，也兼顧房屋建造人非故意逾越地界的情形，避免因拆除建物而造成不成比例的損害。

 

民法第796-1條：

土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。 

 

若土地所有人於建築房屋時逾越地界，鄰地所有人依法請求移除或變更建物，法院在審理時可斟酌公共利益及當事人雙方的權益，判定是否可以免於全部或部分的移除或變更。但若土地所有人是故意越界，則不得適用此條款，也就是說，對於故意違規者，法院仍可直接判決拆除房屋。上述規範的目的在於，在保障土地所有權的同時，對於非故意、無重大過失的房屋建造人提供一定程度的保護，特別是在拆除越界部分可能會導致整體房屋結構受到嚴重影響的情況下，法院可根據具體狀況裁量，讓建造人支付償金或直接購買越界土地，以避免不必要的拆除與社會資源浪費。

 

如果土地所有權人知悉占用行為而未即時異議，則應適用民法第796條規範處理，而非適用時效取得地上權的規定。

 

當房屋部分越界於鄰地時，屋主是否可以透過時效取得地上權，關鍵在於其占有是否符合時效取得的法律要件。

 

時效取得地上權須占有人以行使地上權的意思占有土地，而非單純侵占土地。但在越界建築的情況下，屋主通常是基於誤信自己擁有土地，而非以行使地上權的方式占有，這與通常的地上權成立方式有所不同。

 

如果屋主在蓋房子時沒有明確的地上權約定，且未向土地所有權人支付租金或有相關契約，則較難認定其有以行使地上權的意思占有土地。

 

如果越界建築已經存在10年或20年以上，且地主未曾對此提出異議，則可能符合時效占有的條件。但若土地所有權人曾對越界建築提出異議（如發函要求遷移或請求支付占用補償金），則時效期間可能中斷。

 

占有人於他人土地上設有建築物，其原因可能多種，並非必然基於行使地上權之意思。可能情形包括：侵權行為、越界建築、界址不明誤認他人土地為己有、對土地權屬不知情而誤為占有使用，或因借用土地而設置建築物等。由於占有原因多端，不能僅憑客觀上占有人於他人土地上興建建築物等事實，即推定其係以行使地上權的意思而占有。因此，在法院審理此類案件時，仍須進一步審酌占有人的主觀意思與實際占有狀況，以判斷是否符合時效取得地上權的要件

 

主張因時效取得地上權者，須依據民法第772條準用同法第769條或第770條之規定，需以行使地上權之意思占有他人土地，並持續一定期間後，始能請求登記為地上權人。然若占有人在他人土地上設有建築物、工作物或竹木，其占有原因可能基於所有權之主張、無權占有、越界建築、界址不明的誤認、未察知土地屬於他人而誤認為己有，或因借用土地而使用等情形，因此，不能僅憑占有人於土地上設有建築物之事實，就推定其主觀上係以行使地上權的意思占有該土地。

 

占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用……等等，原因多端，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物之客觀事實，即認占有人係基於行使地上權之意思而占有(最高法院100年台再字第6號判決)。

 

依據民法第944條第1項的規定，時效取得地上權的意思並不屬於法律推定之事項，因此，須由占有人自行負舉證責任，證明其占有行為確實係基於行使地上權之意思，方能主張時效取得地上權。法院於審理此類案件時，將嚴格審查占有人的行為模式、土地使用狀況及相關證據，並不會僅憑客觀上有建築物或設施存在，就推定其已具備行使地上權的意思。

 

查主張因時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。而占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之原因，或係本於所有權之意思或係基於無權占有之意思，或基於越界建築使用，或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用，或基於借用之意思，不一而足，非必皆以行使地上權之意思而占有，尚不能僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認占有人主觀上係基於行使地上權之意思而占有(最高法院91年台上字第2225號裁定)。

 

主張因時效取得地上權者，依民法第772條準用同法第769條或第770條之規定，須以行使地上權之意思而占有他人之土地，經過一定之期間，始得請求登記為地上權人。此項意思依民法第944條第1項之規定既不在推定之列，故須由占有人負證明之責(最高法院87年台上字第1284號判決)。

 

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