越界了，該怎麼辦？

問題摘要：

當鄰居建房占用自己的土地，原則上可依法請求拆除房屋並返還土地，但若符合特定條件，例如房屋所有人並非故意或重大過失、拆除將造成重大損失、土地所有人未及時提出異議等，則法院可能裁定不拆除房屋，而改以支付償金或購買越界土地的方式解決爭議。因此，無論是土地所有人或房屋所有人，均應於建設前確保土地權界清楚，以避免日後發生訴訟或財產損失。

 

律師回答：

當鄰居在興建房屋時占用自己部分的土地，土地所有人依法原則上有權請求拆除房屋並返還土地。然而，由於房屋的經濟價值通常較高，若不論情況一律要求拆除，可能對社會經濟及當事人雙方利益造成重大損害。因此，民法針對特定情形設有例外規定，在符合特定條件下，土地所有人不得請求拆除或變更房屋，而需透過其他方式解決，如給付償金或購買越界土地。這類規定的目的在於維護社會經濟秩序，避免因建築物的越界問題造成嚴重財產損失，同時兼顧所有權人與房屋建造人之間的權益平衡。

 

關於這個問題，適用此類例外規定，必須符合以下要件：首先，占用土地的建築物須為「房屋」或「與房屋價值相當的建築物」。若越界部分僅為房屋附屬設施，如圍牆、棚架、陽台、增建部分等，且拆除該部分不會影響整體房屋的經濟價值，則此類情形不適用越界建築的特別規範，而仍應依土地所有權絕對原則處理，拆除違建部分，還原土地。其次，房屋所有人不得為故意或重大過失越界。亦即，若房屋所有人在建築時已明知逾越地界，卻仍執意施工，則無法主張適用該例外規範，土地所有人仍可請求拆除房屋。然而，若房屋所有人並非故意，且非因自身重大過失導致越界，例如因測量錯誤、圖資錯誤等非主觀因素導致房屋部分超出土地界線，則可依據民法規定，透過償金或購買土地的方式解決爭議。

 

民法第796條：

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。

 

土地所有人於建築房屋時，若非出於故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人在知悉越界的情況下卻未立即提出異議，則不得請求移除或變更該房屋。然而，土地所有人仍應對鄰地所有人因此所受的損害支付償金。此外，在此種情況下，鄰地所有人有權請求土地所有人以相當價額購買越界部分的土地及因越界而形成的畸零地，若雙方無法協議價格，則可請求法院以判決決定價額。這是民法第796條所明定的規範，目的是在維護土地所有權的同時，也兼顧房屋建造人非故意逾越地界的情形，避免因拆除建物而造成不成比例的損害。

 

此外，土地所有人須於發現越界情形後「立即提出異議」，否則可能喪失請求拆除的權利。實務上，法院多會考量土地所有人是否於房屋施工過程中已知悉越界情況，如知情卻未即時提出異議，而是待房屋完工後才提出拆除請求，則法院可能認定其喪失拆屋還地的權利。但若土地所有人確實在房屋完工後才發現越界，則其仍可依法請求拆除，即使距離完工已有一段時間，亦不構成違反即時異議原則。然而，法院在審理案件時，仍會綜合考量雙方權益，並非絕對支持拆除。

 

民法第796條之1：

土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。 

 

若土地所有人於建築房屋時逾越地界，鄰地所有人依法請求移除或變更建物，法院在審理時可斟酌公共利益及當事人雙方的權益，判定是否可以免於全部或部分的移除或變更。但若土地所有人是故意越界，則不得適用此條款，也就是說，對於故意違規者，法院仍可直接判決拆除房屋。上述規範的目的在於，在保障土地所有權的同時，對於非故意、無重大過失的房屋建造人提供一定程度的保護，特別是在拆除越界部分可能會導致整體房屋結構受到嚴重影響的情況下，法院可根據具體狀況裁量，讓建造人支付償金或直接購買越界土地，以避免不必要的拆除與社會資源浪費。

 

即使土地所有人依法得請求拆除房屋，法院仍可依職權審酌公共利益及當事人雙方的利益，決定是否免除全部或部分拆除責任。例如，若拆除越界部分將導致房屋結構嚴重受損甚至危及居住安全，法院可能會裁定不予拆除，而改以支付合理償金或購買越界土地的方式處理。此類規定的立法目的，在於避免因過度強調土地所有權，而導致社會財產資源的浪費與不必要的財產損失。

 

當法院裁定不拆除越界房屋時，可能適用以下代替效果：首先，房屋所有人應支付相應償金給土地所有人，以補償其因土地被占用所受到的損失。償金數額可依市場行情、土地價值及占用面積比例等因素計算，並由法院審酌合理金額。其次，房屋所有人亦可選擇購買越界部分的土地及因此形成的畸零地，該價格則由雙方協議決定，若協議不成，則可請求法院判定適當價格。值得注意的是，雖然法律提供此種購買機制，但土地所有人仍保有選擇權，若其不願出售越界土地，則法院仍可能裁定拆除建築物，以維護其財產權。

 

實務上，法院在處理越界建築爭議時，通常會綜合考量各種因素，包括越界範圍的大小、建造人是否有故意或重大過失、拆除對房屋結構的影響、土地所有人的權益、補償機制是否公平合理等，以尋求雙方權益的平衡。因此，對於土地所有人而言，若發現鄰居房屋有越界情形，應立即提出異議，以免喪失請求拆除的權利；對於房屋所有人而言，在建築房屋前應確保土地界線的準確性，避免因測量錯誤或施工疏失導致法律糾紛。

 

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