「占用他人土地不用拆屋還地」，為什麼？
問題摘要：
因此，當面對越界建築案件時，應當根據具體情況，考慮當事人的過錯程度、建築影響範圍、地主是否惡意縱容，以及拆除與補償之間的比例關係。若屋主確實屬於無心之過，且拆除可能導致極端不利後果，則法院可能會採取較為溫和的處理方式，讓屋主支付合理的補償費用，而不是直接拆除建築物。這種處理方式不僅能保障當事人的居住權益，也能兼顧地主的財產權，避免不必要的法律糾紛與社會成本。法律對於房屋越界的處理原則上是尊重土地所有權，地主有權請求拆除越界部分。但若建築行為人非故意或重大過失，且拆除將導致房屋結構嚴重受損，則法院可考量公共利益與當事人權益，決定是否適用免拆除規範，改以支付償金或購買土地的方式解決。然而，該例外情形適用條件嚴格，需經詳細舉證與法院裁量，並非所有越界建築都能適用。因此，為避免日後產生糾紛，在房屋建造前應做好土地測量與確權程序，確保建築範圍符合法規，以免影響自身權益並陷入法律糾紛。
律師回答：
屋主的房屋確實越界，然而該越界部分僅占0.045坪，且該部分建築結構是房屋的支撐樑柱，若拆除則房屋將變成危樓，影響安全與居住權益。在這種情況下，法院選擇採取較溫和的補償方式，判決屋主無需拆除房屋，但需向地主支付合理的補償金，每月支付3元作為土地使用補償，這樣的判決即是兼顧地主的權益與屋主的生存需求。
關於這個問題，越界建築，也就是房屋蓋在別人土地上的情形，的確是一個充滿法律爭議與實務變通的案件類型。原則上，所有權受到絕對保障，因此若有越界情況，地主依法可以主張拆除建物、返還土地，甚至請求損害賠償。然而，法律並非絕對僵硬，在某些特殊情況下，法院也會考量個案的公平性、土地使用的合理性以及當事人之間的善惡意，從而作出不同的判決結果。
一般來說，越界建築的處理方式，主要依循所有權的絕對原則，即土地所有人有權要求不法占用其土地的房屋拆除並歸還土地，不論建築物占用的面積大小，只要越界，就可以請求拆除。例如，如果一棟房屋有一半的部分侵占到鄰地，依據法律，地主有權要求拆除這部分，甚至可能導致整棟建築無法使用。但這樣的結果往往過於嚴苛，可能會導致建築結構不穩，甚至讓住戶陷入無家可歸的窘境。因此，實務上對於越界建築的認定與處理，通常會綜合考量多種因素，以求合理、公平。
在某些特殊情況下，法院可能會依據誠信原則與比例原則，判定是否應適用例外處理方式。例如，在一些案件中，屋主並非故意越界，而是在建屋時因測量錯誤、地界爭議或其他非重大過失的因素，導致房屋部分超出原有土地範圍。這類案件中，若堅持拆除越界部分，可能會對房屋結構造成重大影響，甚至導致整棟建築無法使用，因此法院可能會認為應該採取較為溫和的處理方式，如讓屋主支付合理的補償金，而非直接拆除建物。例如，法院可能會考慮該建築是否為當事人的主要居住地、拆除後是否會造成不成比例的損害，以及該地主是否有惡意利用法律來獲取不當利益。
因此，當面對越界建築案件時，應當根據具體情況，考慮當事人的過錯程度、建築影響範圍、地主是否惡意縱容，以及拆除與補償之間的比例關係。若屋主確實屬於無心之過，且拆除可能導致極端不利後果，則法院可能會採取較為溫和的處理方式，讓屋主支付合理的補償費用，而不是直接拆除建築物。這種處理方式不僅能保障當事人的居住權益，也能兼顧地主的財產權，避免不必要的法律糾紛與社會成本。
有些情況下，地主可能會在房屋興建的過程中已經察覺到越界問題，卻選擇不出聲，直到房屋完工後才提出異議，甚至藉機要求高額賠償。這種行為在法律上可能會被視為惡意縱容，法院可能會認為地主在建造過程中若能及時提出異議，則可避免侵害發生，故地主的請求應該受到限制。例如，法院可能會判決屋主可以選擇向地主購買越界部分的土地，或者以支付使用補償金的方式來維持現狀，而不是直接拆除建築物。
民法第796條：
土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。
土地所有人於建築房屋時，若非出於故意或重大過失而逾越地界，鄰地所有人在知悉越界的情況下卻未立即提出異議，則不得請求移除或變更該房屋。然而，土地所有人仍應對鄰地所有人因此所受的損害支付償金。此外，在此種情況下，鄰地所有人有權請求土地所有人以相當價額購買越界部分的土地及因越界而形成的畸零地，若雙方無法協議價格，則可請求法院以判決決定價額。這是民法第796條所明定的規範，目的是在維護土地所有權的同時，也兼顧房屋建造人非故意逾越地界的情形，避免因拆除建物而造成不成比例的損害。
民法第796條之1：
土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。
若土地所有人於建築房屋時逾越地界，鄰地所有人依法請求移除或變更建物，法院在審理時可斟酌公共利益及當事人雙方的權益，判定是否可以免於全部或部分的移除或變更。但若土地所有人是故意越界，則不得適用此條款，也就是說，對於故意違規者，法院仍可直接判決拆除房屋。上述規範的目的在於，在保障土地所有權的同時，對於非故意、無重大過失的房屋建造人提供一定程度的保護，特別是在拆除越界部分可能會導致整體房屋結構受到嚴重影響的情況下，法院可根據具體狀況裁量，讓建造人支付償金或直接購買越界土地，以避免不必要的拆除與社會資源浪費。
然而，應當強調的是，土地所有權仍受法律絕對保障，任何建築物一旦越界，原則上地主都有權要求拆除。因此，民法第796條及第796條之1所規定的例外情況，必須符合特定條件，且舉證責任通常落在建造人身上，必須證明其並非故意或重大過失，且拆除將導致房屋結構嚴重受損或無法使用。法院在審理此類案件時，會綜合考量土地所有人的權益、建築物所有人的過錯程度、拆除對建物的影響，以及補償的適當性等因素來作出判決，因此，想要適用免拆除的例外規定，往往需要嚴格舉證，並非輕易適用。
此外，值得注意的是，民法第796條及第796條之1所提及的房屋，通常是指房屋本體，若越界的部分僅為圍牆、狗屋、棚架、增建部分或其他附屬建物，則法院通常不會適用免拆除的規範，這些建築物仍需依土地所有人的請求拆除並返還土地。因此，在建造房屋之前，務必確認土地範圍，確保不發生越界情形，以免日後產生法律糾紛，甚至面臨拆除或支付高額補償費的風險。
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