都市更新合建契約內容應該約定什麼？

問題摘要：

都市更新是提升都市環境與居住品質的重要政策工具，但在執行過程中，住戶、建商與政府三方的角色與利益需加以平衡，以確保都市更新計畫順利推動。其中，「合建」作為都市更新的一種方式，雖可讓地主透過合作模式完成重建，但在簽訂合建契約時，應審慎規劃與評估，確保自身權益不受損害，並依循法定程序進行，避免因行政審查或契約糾紛影響更新進度。透過完善的合建契約與有效的風險管理，都市更新計畫方能真正發揮其提升都市環境、促進土地合理利用的政策效益。都市更新是都市發展的重要政策工具，透過「重建」、「整建」或「維護」，可提升都市機能、改善居住環境。然而，在執行過程中，住戶、建商與政府的角色與利益需取得平衡，才能確保都市更新計畫的順利推動。「合建」與「權利變換」各有優缺點，住戶應審慎評估自身條件與需求，選擇適合的都市更新方式。此外，政府應持續完善都市更新法規，並提供適當的獎勵與補償機制，以提高住戶參與意願，促進都市更新的推動。透過完善的政策設計與有效的執行策略，都市更新計畫才能真正發揮其改善都市環境、促進土地合理利用的政策效益。

 

律師回答：

都市更新計畫涉及複雜的法律與財務問題，若原土地所有權人及合法建物所有權人對法律不夠瞭解，建議聘請專業律師協助審閱與修改契約內容，確保自身權益不受損害。此外，在合建契約的履行過程中，應定期進行檢討與協商，以因應可能發生的變數與爭議。透過完善的契約內容與合理的履約機制，都市更新計畫才能順利進行，使所有參與者都能獲得合理的利益與保障。

 

都市更新是指在都市計畫範圍內，針對因天災或設施老舊導致功能衰退的建築物，透過「重建」、「整建」或「維護」等方式，恢復或強化建築物功能，以改善都市環境與提升居住品質。都市更新與危老重建為政府推動「老舊危險建築物汰除」及「降低地震災害風險」的兩大政策工具，雖然兩者目標相似，但在執行手段與法律適用上有所不同，因此民眾在選擇都市更新方式時，應解適用的法規與程序。

 

對於住戶而言，都市更新最重要的考量是如何在重建後提升財產價值，確保自身居住環境改善並獲得合理的回報。對於建商來說，都市更新則是一種開發行為，其核心關注點在於如何透過更新計畫獲取最大開發利益。而政府則須在其中扮演協調者的角色，不僅要提供政策誘因，促進都市更新的推動，也需維持住戶與建商之間的利益平衡，同時確保都市發展的妥適性與永續性。若住戶、建商與政府三方關係失衡，都市更新與危老重建的推動將面臨嚴重阻礙，甚至可能引發爭議與訴訟，徒增社會成本與行政負擔。

 

都市更新的方式分為「重建」、「整建」及「維護」，其中以「重建」最為常見，亦為多數民眾選擇的方式。在進行自辦都市更新的重建計畫時，地主除可以選擇「權利變換」的方式外，亦可採取「合建」模式進行開發。根據都市更新條例第25條及第25條之1規定，合建模式為地主與建商合作進行重建，雙方訂立「合建契約」，由建商出資興建新建物，並依約定比例分配建築物所有權，以達到土地開發與經濟效益最大化的目標。

 

在選擇合建方式進行都市更新時，地主應特別注意合建契約的內容與條件，確保自身權益不受損害。首先，合建契約應明確約定建築物的規劃、分配方式及完工後權屬的劃分，以免日後因認知差異產生糾紛。其次，應確認建商的資金能力、施工品質與履約能力，避免合作方因資金問題導致工程延宕或施工品質不佳。第三，合建契約應載明權利義務分配，包括施工期間的租金補償、稅費負擔、違約處理機制等，確保地主在建設過程中的基本權益。最後，應注意建築物完工後的交屋標準、產權登記及瑕疵擔保等問題，確保新建物符合合約約定，避免因施工瑕疵影響居住品質。

 

此外，都市更新涉及複雜的行政審查程序，地主與建商在簽訂合建契約前，應充分解都市更新計畫的核定流程，並確保契約內容符合相關法令規定，避免因法規變動或行政審查延誤工程進度。由於都市更新屬於長期開發計畫，地主在選擇合建模式時，應審慎評估各種風險，並諮詢專業法律與不動產顧問，以確保自身權益能獲得最佳保障。

 

在探討合建契約內容之前，選擇合適的「實施者」至關重要。依據都市更新條例第3條第4款的規定，「實施者」是指負責執行都市更新事業的「機關」、「機構」或「團體」。如果是「公辦都市更新」，則由政府機關擔任實施者；若是「自辦都市更新」，則可以是「股份有限公司」或「都市更新會」來執行。實務上，許多「建設公司」會主動出面，與不動產所有權人協商都市更新計畫，而所有權人若考慮與之合建，則應事先調查該建商的財務狀況、經營經驗，以及過去已完工建案的品質，確保選擇可靠的合作對象，以維護自身權益。

 

都市更新有兩種主要方式：「協議合建」與「權利變換」，兩者除同意門檻不同，在更新後的房地分配上亦有所差異。「協議合建」是透過私契約方式，由地主與建商個別協商分配權益，因此可能出現暗盤交易、資訊不透明等問題。而「權利變換」則須經過估價師評估，依據容積獎勵及共同負擔比例，來計算並分配更新後的權利價值，確保分配過程的公平性與透明度，受到較完整的法令保障。然而，與「協議合建」相比，「權利變換」的行政程序較繁瑣，執行時間也較長。

 

都市更新的推動往往充滿爭議，主要原因在於多數人希望「舊屋換新屋」，甚至要求取得比原來更多的房屋空間。然而，購買新車需要花錢，為何都市更新換新房卻不需額外支付成本？部分反對都市更新的聲音，將個別住戶的權益無限放大，使整體開發計畫受阻，甚至影響其他住戶的權益，這種情況被批評為「少數人綁架多數人的利益」。因此，都市更新條例中的強制拆遷條款，成為影響都市更新推動速度的關鍵。

 

許多建商在推動都市更新時，仍沿用傳統的合建契約，然而，由於都市更新涉及的程序與傳統合建模式不同，若契約條文與實際操作方式不符，可能導致契約履行爭議，甚至衍生法律糾紛。因此，在執行都市更新時，應清楚區分「傳統合建」、「協議合建」及「權利變換」模式，並依據適用法規擬訂契約，以避免未來發生爭議。

 

不論是住戶或建商，參與都市更新的主要誘因在於「獎勵容積」。獎勵容積的作用在於增加可建築面積，使分配的房屋坪數較原來更多。然而，許多人誤以為都市更新可以讓原有的舊房子變成兩間、甚至三間以上的新房子，但實際上，容積獎勵仍受政府法規與都市計畫限制，並非所有都市更新案都能獲得高額容積獎勵。

 

「權利變換」相較於「合建」，更具公平性與公正性。然而，許多民眾仍選擇合建，主要原因在於個別利益考量。例如，許多老舊建築的頂樓、地下室，雖然沒有產權，但長年以來屋主擁有使用權，這部分無法計入都市更新的容積計算，導致屋主感到權益受損。此外，違建問題也是都市更新的一大阻礙，許多屋主違法增建，甚至將違建出租獲取租金收益，若參與都市更新，這些租金收益將會損失，因此違建屋主的都市更新意願通常較低。

 

要加速都市更新的推動，政府必須優先解決違建問題。若無法有效處理違建，都市更新將持續受到阻礙，甚至影響整體都市發展。政府可透過提供補償、獎勵措施或協助違建戶取得合法權益，以提高住戶參與意願，使都市更新得以順利進行。同時，透過法制改革與行政簡化，提高都市更新的效率，減少程序上的繁瑣與冗長，加快都市改造的步伐。

 

在都市更新計畫中，建商與原土地所有權人及原合法建物所有權人所簽訂的「合建契約」，是確保各方權益與義務的重要法律文件。此契約內容涵蓋多個關鍵要素，以確保都市更新計畫能夠順利推動並確保各方的合法權益。其主要內容包括：(1) 明確界定更新基地土地的範圍，以確保所有權範圍清晰，避免日後產生爭議；(2) 明確建商作為都市更新計畫的「實施者」，並負責相關行政程序及開發執行；(3) 採取「協議合建」的方式分配產權，並以「權利變換」方式向主管機關申請，以達到節稅的目的；(4) 訂定更新後建物的分配基準，確保土地與建物所有權人之權益合理分配；(5) 訂立選屋原則及面積找補機制，以確保每位原住戶均能獲得合理的分配方案；(6) 搬遷、租金補貼及違章補貼款等規定，以減輕原所有權人在都更期間的居住壓力；(7) 土地點交、合併及移轉的規範，確保開發過程符合相關法律規範；(8) 施工規定，確保工程進行時的安全、品質及權利保障；(9) 交屋標準及房屋處分的相關條款，以確保住戶於完工後能順利取得產權並妥善管理建物；(10) 信託約定，以保障合建契約執行期間，建商或住戶的資金運作安全；(11) 違約罰則，針對契約履行不符約定者，訂定違約責任與處罰機制；(12) 附停止條件或解除條件，以確保合建契約在未能達成一定條件時可終止或解除，減少不必要的糾紛；(13) 擔保事項，確保合約履行過程中，各方均能履行其義務，並有適當擔保機制降低風險；(14) 都市更新事業概要同意書、都市更新事業計畫同意書及相關文件的提供，以確保計畫合法合規；(15) 容積增加的規劃，確保都更案能夠充分利用政府獎勵容積，最大化更新利益；(16) 其他涉及合建的相關條款，以確保契約內容完整、合法並能夠確保各方權益。

 

此外，合建契約除上述內容外，仍可針對以下事項作進一步約定：(1) 興建樓層、建築構造及費用負擔機制，以明確建設規範與成本分配；(2) 原有抵押權之處理方式，以確保合建計畫不因土地或建物抵押權爭議而受阻；(3) 租賃處理方式，針對原住戶是否享有優先承租權或其他安置措施進行明確規範；(4) 產權登記作業方式，確保更新後房地權利登記程序順利辦理；(5) 稅捐及規費支付方式，確保各方合理分擔相關成本，避免後續爭議；(6) 租金補貼約定，以妥善解決住戶在更新期間的租屋成本負擔問題；(7) 建材設備規格，以確保建築品質符合契約約定標準；(8) 開工及完工時程約定，避免工期延誤影響住戶權益；(9) 委託銷售約定，若有剩餘房屋需要對外銷售，則明確建商與住戶之間的收益分配方式；(10) 增建物的處理方式，若有原違章增建，則應明確如何處理及是否能計入更新後的權利變換機制；(11) 選屋後，若主管機關因法令變更或其他因素要求變更建築計畫，則應有相應的處理機制，確保各方權益不受影響。

 

-房地-都市更新-

 

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