市地重劃是什麼？有什麼方式？何謂市地重劃籌備會？

問題摘要：

市地重劃是都市發展與土地利用的重要機制，公辦重劃雖然具有政府主導的優勢，但程序較為繁瑣，涉及公共利益的平衡，因此較容易受到政策、預算與行政程序的影響，進而拖慢進度。而自辦重劃則充分發揮市場機制，由地主主導協商，加速開發進度，同時減少政府負擔。透過適當的獎勵措施與政策規劃，市地重劃可以促進土地的合理開發，提高土地價值，進一步提升都市的整體發展。市地重劃籌備會的成立，不僅是重劃計畫的發起機構，也是確保市地重劃依法推動的重要機制，其作用不僅在於組織地主意見，也在於確保市地重劃能夠在合法、透明的程序下順利推動，達成土地整合與合理開發的最終目標。

 

律師回答：

關於這個問題，「市地重劃」是為實施都市計畫，可以以公權力介入強制執行（平均地權條例第66條）的政策工具之一，母法是平均地權條例第56至67條，可由「政府辦理」、「人民申請政府優先辦理」，或由「政府獎勵人民自行辦理」；即可分為「公辦市地重劃」與「自辦市地重劃」，而「自辦市地重劃」的法源依據為獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法。

 

大多數的台灣人對於「重劃」這個概念很陌生。其實「重劃」這個概念並不難理解。

　　

一塊土地，並不是理所當然地可以成為建地。如果一個區域的土地所有權十分散亂，地主眾多，每個人手裡都是奇形怪狀的地皮，那是很難蓋房子的。如果要開發，當然希望把土地整合起來，重新切割成比較規則的形狀，比較方便建設。另一方面，一個區域要成為人們宜居的建地，至少也要有一定程度的基礎建設。要修築道路、要牽水牽電，還要預留一些公共區域給學校、公園、市場、機關、停車場等。沒有這些建設，土地根本無法供人居住。所以總要有人幫這些基礎建設買單。

 

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

 

當事人是一土地所有權人，有一市地重劃籌備會向他發出書函，究竟「市地重劃籌備會」具備何法律地位？

 

市地重劃主要可分為兩種方式，即公辦重劃與自辦重劃，兩者的主要區別在於主導者與負擔基礎建設費用的對象。公辦重劃是由政府主導，負責協調土地所有權人並出資建設必要的公共設施，但考量到政府不可能獨自承擔全部成本，因此重劃後會有一定比例的土地轉移至政府名下，作為抵費地，用以償還重劃過程中的支出。而自辦重劃則由私人地主自行協商並籌資完成，地主之間可自由協調費用分擔方式，亦可由部分地主出資，並在重劃後獲得一定比例的土地作為抵費地，以補償其出資成本。

 

重劃大致上分為兩種：

1.公辦重劃：由政府出面協調地主、政府出錢做基礎建設；當然不能政府一手包攬所有工作，而地主白白受惠。所以重劃以後，有一定比例的土地，要回到政府手上，來備償重劃過程中的支出，這就叫做「抵費地」。由於公辦重劃涉及政府資源，較為人所熟知，而自辦重劃則因完全由私人協調處理，爭議相對較少，執行效率較高，且較不會對公眾利益造成影響，因此在某些地區逐漸成為土地開發的一種方式。依據《平均地權條例》第58條的規定，若重劃區內的私有土地所有權人超過半數，且其所有的土地面積超過該重劃區私有土地總面積的一半，並經主管機關核准，即可自行組織重劃會，辦理市地重劃。此舉的目的是希望能夠透過民間的資源和力量，擴大市地重劃的辦理範圍，加速都市土地的有效開發與利用。

　　

2.自辦重劃：如果一個區域內的私人地主能夠自己互相協調，甚至更好的是，私人能夠自己負擔基礎建設的費用，那政府當然樂於不介入。這就是自辦重劃。基礎建設可以由地主自行決定攤派的比例，也可以有人出資，當然，按照重劃的邏輯，出資者有權拿回一部份土地作為「抵費地」。

 

為鼓勵地主積極參與市地重劃，政府也提供多項獎勵措施，其中包括提供低利率的重劃貸款，減免地籍整理規費與權利書狀換發費用，優先興建重劃區及相關地區的公共設施，並免徵或減徵地價稅。此外，政府還可能推出其他促進市地重劃順利推動的優惠政策，以提升土地開發效率，促進區域發展。

 

依平均地權條例第58條規定，重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准者，得由土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃，其目的在運用民間資源及力量，擴大辦理市地重劃，加速促進都市土地開發利用。政府並予下列獎勵措施：

（一）給予低利之重劃貸款。

（二）免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

（三）政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

（四）免徵或減徵地價稅。

（五）其他有助於市地重劃之推行事項。

 

市地重劃的實施，無論是公辦或自辦，最終的目標都是為合理規劃土地利用，提升區域環境品質，使土地發展更具價值。在公辦重劃的情境下，政府透過專業規劃與公共建設，使土地整體價值提升，進一步帶動地方經濟發展。而在自辦重劃的情境下，由於地主自主參與與協商，因此執行過程通常更為彈性，較能符合市場需求，開發進度也可能比公辦重劃更為迅速。

 

然而，市地重劃過程中仍可能出現部分爭議，特別是在土地所有權人意見分歧時，可能影響重劃的順利推進。例如，有部分地主可能因為短期內無開發需求，或對土地現狀較為滿意，而不願參與重劃，導致難以達成法定的多數同意門檻。此外，對於抵費地的分配、重劃後的土地價值變化，或建設費用的分攤等問題，也可能引發地主間的糾紛，因此無論是公辦還是自辦重劃，都需要充分溝通與協調，才能確保重劃順利推動。

 

市地重劃籌備會

依平均地權條例58條第2項規定訂定獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法，其中第8條第1項規定：自辦市地重劃的推動，首先必須成立「市地重劃籌備會」，這是正式成立「重劃會」的前置作業，，籌備會的發起人需由重劃區內的土地所有權人過半數，或至少七人以上共同發起，方能成立。籌備會的主要任務在於規劃重劃計畫、協調土地所有權人意見，並向主管機關申請核定，取得合法資格後，進一步推動市地重劃程序。

 

籌備會的成立需檢具申請書及相關文件，向地方政府或主管機關提出申請，待核准後方能進行後續工作。值得注意的是，在同一個市地重劃區內，並不限制只能成立一個籌備會，亦即可能有多個團體同時發起重劃計畫。若主管機關已核准某個籌備會成立，則在核准另一個籌備會時，應同時通知已經成立的籌備會，確保各方知悉該區域的重劃發展情況。此外，若有重複的籌備會存在，則應以先提出重劃計畫書並獲得核准者為準，其他籌備會將隨即被撤銷。

 

市地重劃籌備會的成立，具有相當重要的法律地位，因其作為市地重劃的發起單位，須負責與各方利害關係人進行協商，包含土地所有權人、地方政府、施工單位等。籌備會的核心工作包含：進行土地測量、確定重劃範圍、擬定重劃計畫書、與土地所有權人協調重劃方式、規劃公共設施配置，以及提出財務預算等，確保未來的市地重劃能夠順利進行。

 

籌備會的合法性與合理性，將直接影響整個重劃計畫的推動與合法性，若籌備會的組成未達法律規定的同意門檻，或未經主管機關核准，則後續的重劃計畫將難以執行。此外，籌備會需確保決策透明，避免因資訊不對稱而引發地主之間的糾紛，影響重劃計畫的推動。因此，在實務運作上，籌備會通常會聘請專業的土地規劃顧問、法律專家與財務顧問等，來協助規劃重劃計畫，並透過定期召開說明會，與土地所有權人溝通計畫內容，以爭取更多支持。

 

當籌備會完成初步規劃，並獲得主管機關核准後，即可進一步成立正式的「重劃會」，由重劃會負責執行重劃計畫，包括進行區劃調整、基礎建設施工、土地分配等作業。此時，籌備會的角色便告一段落，其職責由重劃會接手，並依據核准的重劃計畫執行後續作業。

 

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