出租房子漏水該誰修？

律師回答：

關於房屋發生漏水的情形，在確定最終責任方式，通常查明漏水的原因，以確定責任的歸屬，再決定由誰來負漏水的修繕責任。有時候，房子漏水的問題比我們想像的情形還要複雜，可能是房屋結構或防水設施方面出了問題，也可能是管線方面出了問題。或是可能是樓上住戶的管線年久失修造成的；也可能是房客所承租的房子本身管線有破損，導致水滲漏到樓下的住戶家裡去了。最後也可以是自來水管線或是排水管線的滲漏水？還是公共管線或私人管線造成的滲漏水？這些都會影響到責任歸屬的判定，關於租賃關係部分，究竟由房客或房東處理，則較為單純：

依民法421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」又依同法第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」又依同法第432條規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」另依民法第437條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」據此，依上開規定，法律上應負責修漏者，原則上依法為房東，但可歸責於房客者，由房客負責，如雙方特別約定由房客負責時，基於契約自由原則，而由房客負責。

至於修繕後的費用要由誰負擔的問題，就要看造成漏水的原因為何，以決定責任的歸屬，若契約未有約定，原則上就是房東責任，除非是房客行為造成漏水發生，由於房東有保持房屋合於約定使用、收益狀態的義務。因此房屋交付房客後，因為自然原因或非房客因素損壞而有修繕的必要時，理當由房東來負修繕的義務，所生費用亦應由房東負擔。縱使租賃契約上約定由房客承擔修繕義務，但屬於房東故意或重大過失所致之漏水問題，自不得事前排除（民法第220條規定）。但房客對於待修事項，則有立即通知房東的義務，因為房東通常未必知道房子出了什麼問題，所以如果房客的通知太遲，也就是所謂房客未盡「善良管理人」的注意義務，導致房子的損害繼續擴大時，那麼房客本身也有責任。

至於，租賃關係存續中，房屋不能正常使用且有修繕的必要，而應由房東負責的時候，但房東都不來修，而房客想自行（或僱工）修繕並主張由租金扣除修繕費用的話，應先定相當期間催告房東修繕，此部分乃係依民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」

在此種情形，為免發生爭執，實務上房客係以存證信函為之，內容要表明房東應於幾日內來修繕，未依限履行修繕義務時，否則房客將自行（或僱工）修繕，並將從應付的租金中扣抵修繕費用。如果房東受催告後，仍未依限履行修繕義務，房客才能自行（或僱工）修繕，並從應付的租金中扣除實際支出的修繕費用或電器維修費用。但房客自行僱工修繕的費用要保留單據，以證明支出的款項及用途，並在向房東提示後，請求支付該筆款項或由租金扣抵。

總之，房客因非可歸責於自己的事由，無論是自然或人為因素，致租賃物無法合於契約內容使用、收益時，房客得定相當期限催告房東負責修繕。如果房東仍不依限修繕的話，房客依法（民法第430條）自得終止租約，並請求返還押金，房東不得任意扣留或沒收。此時終止租約的意思表示，還以郵局的存證信函為之，具體表明終止的事由，並就房屋應修繕而未修繕的具體事實，拍照或攝影存證，以免造成將來舉證上的困難。如果因此而造成房客財物上的損害，房客在依法終止租約的同時，一併要求賠償。另房東若查明其真正漏水原因，自可向真正應負責人求償，自不待言。