關於借名登記所有應該的法律知識

24 Feb, 2025

問題摘要：

借名登記本質上是基於雙方的信任關係所建立的委任契約，雖然法律上賦予其效力，但因其高度依賴當事人的誠信，仍存在許多風險。借名登記的法律效力應類推適用《民法》委任契約的規範，並且在無違反強制規定、公序良俗的前提下予以承認。然而，若發生糾紛，舉證責任將落在真正所有權人身上，因此，當事人在進行借名登記時，應妥善規劃、保留相關證據，並盡可能簽訂書面契約，以確保自身權益不受侵害。若發生糾紛，則應採取法律手段，如寄發存證信函、提出調解或訴訟，以爭取財產的合法歸屬。最好的做法仍是避免借名登記，或至少透過法律專業人士協助訂定完整的契約，以降低法律風險。

律師回答：

關於這個問題，所謂「借名登記」是指當事人雙方約定，由一方將其財產以他方名義登記，但實際的管理、使用及處分權仍由原財產所有者保留，而名義登記人僅負責「出名登記」。這類契約的成立主要基於雙方的信任關係，並非真正的財產讓渡，因此其性質與《民法》上的委任契約相類似。在法律適用上，若借名登記的內容未違反強制規定、禁止規定或公序良俗，則應賦予其法律效力，並可類推適用《民法》關於委任契約的相關條文，以保障當事人權利。

借名登記可能產生的法律風險

儘管借名登記在實務上時有發生，但仍潛藏許多法律風險，包括：

名義登記人反悔，拒絕配合辦理所有權移轉：若無明確證據證明借名登記的存在，真正所有權人可能難以透過法律手段取回財產。

名義登記人私自處分財產：如果名義登記人惡意將財產出售或設定抵押，真正所有權人可能會陷入法律訴訟，且需花費大量時間與金錢來維護權益。

財產因法律問題遭第三方扣押：例如名義登記人因債務糾紛導致財產被法院查封，真正所有權人將面臨額外的法律困境。

稅務與法律責任的糾紛：若財產涉及租賃收益、交易稅等問題，名義登記人與真正所有權人之間可能會產生額外的爭議。

借名登記類推適用民法委任：

按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。（最高法院91年度台上字第1871號、92年度台上字第1054號、94年度台上字第362號、94年度台上字第953號、98年度台上字第76號判決參照）。

借名登記應視為一種無名契約，但基於其法律性質與委任契約相近，因此可類推適用《民法》中關於委任的規定。這表示：

名義登記人應依雙方約定，配合真正所有權人的請求辦理財產移轉登記。換言之，名義登記人不得據此主張財產為己有，亦不得擅自處分該財產。

真正的財產所有人（借名者）可隨時要求辦理所有權移轉，但需提出相應的證據證明財產的實際所有權歸屬。

若名義登記人拒絕辦理移轉，真正所有權人可透過法律途徑請求法院判決移轉登記，並依據《民法》相關規定請求履行契約義務。

舉證責任，主張借名登記有利於己之事實，應負舉證之責：

借名契約係就借名登記之財產仍由借名者自行管理、使用、處分之契約，並無使出名者取得實質所有權或其他權利之意思。借名登記契約須當事人雙方，就屬於一方「現在或將來」之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，相互意思表示一致，其契約始為成立。故當事人一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任。若其先不能舉證，縱他方就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回該一方之請求（參最高法院17年上字第917號判例意旨）。

由於借名登記未必會有正式的書面契約，因此真正所有權人若要透過法律手段取回財產，需提出充足的證據來支持其主張，包括但不限於：

購買證明：例如房屋或土地買賣契約、支付款項的銀行匯款紀錄、發票、付款收據等，以證明真正出資者為借名者。

證人證詞：可請知情的親友或當時參與交易的第三方出庭作證，證明雙方曾有借名登記的約定。

名義登記人的承認：如果名義登記人曾私下承認其僅為「出名登記」而非真正所有權人，可透過錄音、訊息紀錄、電子郵件等方式保留證據。

其他佐證資料：如房屋稅、地價稅、水電費等日常開銷的支付記錄，若是借名者持續負擔這些費用，也可作為證據。

名義登記人的權利與義務

在法律關係上，名義登記人雖然僅為「形式上的所有權人」，但仍可能因借名登記而承擔某些法律責任，例如：

名義登記人可能需支付房屋稅、地價稅等，若產生稅務問題，可能被追究補稅或罰款的責任。若名義登記人發生財務問題，財產可能會因被認定為其名下資產而遭法院查封、扣押。名義登記人若因借名登記而支付相關費用，可依據委任契約的法律性質，向借名者請求合理的補償。

出名人將不動產處分移轉登記予第三人，屬有權處分：

不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。（最高法院106年2月14日第3次民事庭會議）　

如借名人及出名人將借名關係顯現於外，並為第三人所明知，借名人就借名財產所為之法律行為，認屬出名人概括同意之範圍：

借名契約之內部約定，其效力本不及於第三人，即在外部關係上，出名人於形式上始為借名財產之所有人或權利人。惟如借名人及出名人將借名關係顯現於外，並為第三人所明知者，除借名契約另有約定外，借名人就借名財產所為之法律行為，應認屬出名人概括同意之範圍，始符借名契約之本旨。（最高法院108年度台上字第25號判決意旨）

這則判決的案例事實是出名人將存摺、印鑑交由借名人持有、管理、使用，帳戶存款均屬借名人所有，借用人得自由對該帳戶內存款為使用、存取。後由借名人出面與知悉上情之第三人OO銀行約定帳戶得以無摺方式提領存款，此在出名人概括同意之範圍內，該約定直接對出名人發生效力，借用人自得利用無摺取款將其借名於他人名下之存款取出。

預防借名登記糾紛的建議

為避免日後產生糾紛，建議採取以下措施：

簽訂書面契約：若必須進行借名登記，應當事前簽訂正式契約，明確規範財產歸屬、權利義務、移轉時機及費用負擔等細節。

保留完整的購買與付款記錄：確保交易過程中的金流證據充分，以便日後舉證。

避免名義登記人負擔財產相關費用：若真正所有權人負擔了所有開銷，能夠更有力地證明財產歸屬。

取得第三方見證：例如由律師、公證人或其他可信人士見證借名登記的協議，以增強法律效力。