登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎？什麼是借名登記？

問題摘要：

借名登記之契約於不違反公序良俗時，實務上仍認為有效，則契約雙方內部關係仍應受該契約拘束，真正所有權人仍為實際管理使用並出資之借名人，不可僅因地政機關上之登記名稱，直接認登記名義人（出名人）為真正所有權人。此外，因為物權（如所有權）具有絕對（對世）效力，也就是物權人可以對任何人主張權利，效力強大，因此得喪變更須藉由公示之方式，使他人了解權利之歸屬，避免與交易的第三人遭受損害，保護交易安全，此時與雙方不可以此借名登記契約關係，對抗交易相對人。為避免日後爭端及舉證有難，建議仍應向地政機關登記自己為所有權人較妥適。

 

律師回答：

合買房屋並登記在一個人名下，這時候，房屋產權為何人所有？

 

關於這個問題，合買房屋但登記在一人名下時，房屋的產權歸屬問題須依照出資比例、雙方約定以及法律規範來判斷。

 

民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」所有權人得對無權占有人請求返還其財產，但關鍵在於房屋是否真的為登記名義人單獨所有，還是屬於共同出資人的共有財產。

 

在許多案例中，合資購屋時，因某些特殊原因，如貸款條件、信用評分或政府優惠措施，可能導致房屋僅登記在其中一人名下，然而，這並不代表其他出資人對該房屋毫無權利。若雙方有明確約定，即便登記人不同，真正的產權歸屬仍應依約定處理。即使沒有書面契約，法院仍可能根據出資證明、貸款負擔、房屋管理使用情況等因素，認定房屋屬於共同所有。

 

民法第767條第1項前段的規定，若要請求返還不動產，當事人必須為該房地的唯一所有權人。然而，在本案中，雖然房屋登記名義上為一人所有，但雙方實際上是以共有的意思共同購屋，因此應屬於分別共有關係。依據實務見解，雙方就各自應有部分成立「借名登記契約」，該契約的法律性質類似於民法上的委任契約，因此應類推適用委任關係的相關規定。

 

當合買房屋但僅登記在一人名下時，可能產生「借名登記」的法律關係。借名登記實質上類似於《民法》上的委任契約，當事人雙方約定將財產登記於他人名下，但實際所有權仍歸屬於真正出資者。在這種情況下，登記名義人僅負責代為持有產權，並無實際處分權。為了證明借名登記的存在，未登記的出資人可提出購屋款支付紀錄、匯款紀錄、雙方通訊紀錄等證據，證明房屋的實際所有權歸屬。如果法院認定借名登記成立，則真正的出資人可依法請求辦理產權移轉登記，確保自身權益不受侵害。

 

民法第817條第1項：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」第2項規定：「各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。」

民法第819條：「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

民法第820條：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」

 

若雙方在購屋時未明確約定產權比例，根據《民法》第817條規定，若無特別約定，則推定為均等持有，即雙方各占二分之一的房屋所有權。因此，即使房屋僅登記在一人名下，若雙方均有出資，法律上仍可認定該房屋為共同持有，產權應依出資比例分配。此外，依《民法》第819條與第820條，共有人可依合意決定房屋的管理方式，例如由一人持有所有權狀，或共同負擔貸款、房屋稅等費用。如果雙方約定出售後均分利潤，則這種安排也具有法律約束力，任何一方不得單方推翻先前的協議。

 

房屋的產權歸屬並不僅僅取決於登記名義，法院在審理相關案件時，會考量實際出資情況、貸款負擔比例、房屋管理與使用狀況等因素。例如，如果一方主要負擔貸款，並實際管理與使用該房屋，而登記名義人僅為配合貸款申請而掛名登記，則法院可能判定該房屋屬於真正出資人所有，登記名義人僅具形式上的所有權，並應依法將產權移轉回真正的出資人。然而，如果登記名義人主張房屋為其個人所有，則其需提出證據證明自己是唯一出資者，否則法院可能會判定該房屋屬於雙方共有。

 

至於應有部分的比例，若雙方未事先明確約定，則民法第817條的規定，推定為均等，即每人擁有二分之一的所有權。因此，儘管不動產登記名義上歸於其中一方，但實際上雙方對該房地的應有部分各占一半，並非單方所有。因此，登記名義人若主張完全排除另一方的權利，要求返還所有權狀，並無法律上的正當理由。

 

按最高法院57年台上字第2387號民事判例意旨：「分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同。」

 

此外，是否無權占有房地也是本案的重要法律爭點。民法第819條第2項與第820條的規定，分別共有的共有人可依約定，由其中一人持有所有權狀，作為分管契約的一部分。同時，若雙方已約定未來出售處分房地並平分利潤，則此約定已構成雙方間的合意，並成為合法的占有權源。因此，登記名義人要求單方面取回所有權狀，並拒絕承認另一方的權益，並無法律上的依據。

 

按最高法院98年度台上字第990號、99年度台上字第1662號民事判決意旨：「按借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」

 

基於上述法律事實與分析，借名登記契約若未違反公序良俗，實務上仍承認其有效，則雙方內部的法律關係仍應受該契約的拘束。因此，真正的所有權人應為實際管理、使用並出資之借名人，而不應僅以地政機關的登記名稱作為判斷所有權歸屬的唯一依據。登記名義人（即出名人）並非當然的真正所有權人，應依實質出資與管理狀況來決定房地權益的歸屬。

 

此外，物權（如所有權）具有對世效力，即所有權人可以對抗任何人主張其權利，效力強大。因此，所有權的得喪變更應以公示的方式進行，以確保權利歸屬的透明性，避免交易相對人因信賴錯誤登記資訊而受損害，從而保護交易安全。也因此，借名登記雖可約定雙方權利義務，但若涉及第三人交易時，雙方不得以內部的借名登記契約來對抗交易相對人，否則可能影響交易安全，並可能因法律漏洞產生爭議。

 

為避免日後可能產生的糾紛，以及舉證上的困難，最穩妥的作法仍然是向地政機關辦理所有權登記，確保真正所有權人的權益不受侵害。透過正式登記，能夠更有效地保障雙方的權利，也能減少因借名登記所帶來的法律風險。同時，在財產分割或處分過程中，建議雙方以書面形式明確約定權利義務，包括出資比例、房貸負擔方式、處分條件等，以便日後若發生爭議，能有明確的法律依據進行處理。

 

-房地-房地借名-

 

瀏覽次數：11