地上權及建物共同擔保設定抵押，地上權塗銷，登記機關受理地上權塗銷登記時之處理?

問題摘要：

當地上權與建物共同擔保設定抵押權後，該地上權的存續狀態對於抵押權的影響極為重要。若地上權因法院判決確定塗銷、存續期間屆滿或地上權人主動拋棄，登記機關必須確保相關登記內容同步變更，以維護地籍資料的準確性。同時，由於抵押權涉及擔保利益的保障，地上權人的拋棄不得單方面進行，須取得抵押權人的同意，否則該拋棄行為對抵押權人不生法律效力。因此，當地上權發生變更時，相關利害關係人應充分溝通協調，以確保各方權利不受影響，並依據法規適時辦理登記變更，以維護不動產交易秩序與法律關係的穩定。

律師回答：

關於這個問題，當地上權與建物共同擔保設定抵押權後，若該地上權因法院判決確定塗銷、存續期間屆滿或經地上權人拋棄，則地政機關於受理地上權塗銷登記時，應一併處理抵押權部分的塗銷及內容變更登記，以確保地籍登記的完整性。這是基於民法第881條前段的規定：「抵押權因抵押物滅失而消滅。」換言之，當作為抵押擔保物的地上權滅失時，抵押權的基礎已不復存在，登記機關應主動調整抵押權的登記內容，以維護不動產登記的正確性及完整性。

如果經查證確定地上權確實已滅失，但登記機關遺漏辦理抵押權的變更或塗銷登記，則應基於職權補辦登記，以確保地籍資料的正確性和完整性。然而，各地政事務所在檢核程序中可能會發現某些案件無法對應特定的地上權資料，因此需查明具體情況，判斷地上權的塗銷是否已由法院判決確定，或者是因行政疏漏未辦理登記，或地上權人已自行拋棄該權利。對於這些情形，地政機關應依個案進行審查，審慎處理，以確保登記的正確性。

此外，關於地上權的拋棄問題，民法第903條及相關法理皆強調，物權的拋棄不得妨害他人權益。學理上亦通說認為，若地上權已作為抵押權的擔保標的，則地上權人的拋棄將直接影響抵押權的存續。因此，地上權人若未經抵押權人同意而擅自拋棄地上權，該拋棄行為對抵押權人並不生效力。換言之，抵押權的存續與地上權的存續密切相關，若地上權人欲拋棄其權利，須經抵押權人同意，否則抵押權仍應維持其效力，地上權的拋棄不得影響抵押權人的擔保利益。

按「抵押權因抵押物滅失而消滅。」為民法第八百八十一條前段所明定，故以地上權及建物共同擔保設定之抵押權，該地上權倘確經法院判決或因存續期間屆滿或經拋棄，於辦理塗銷登記完竣，其抵押權自因抵押物事實上不存在而失所附麗，登記機關於受理相關地上權塗銷登記時，應併案辦理逕為抵押權部分塗銷及內容變更登記，以維登記之完整性。本案倘經查明確係遺漏辦理逕為抵押權部分塗銷及內容變更登記，為維護地籍資料完整，宜本於職權補辦登記。三、惟貴轄各地政事務所以檢核程式校核無該等地上權資料可資對應，其究係經判決確定塗銷抑或遺漏登記或經拋棄，宜就個案情形查明審慎辦理。…另物權之拋棄，依民法第九百零三條規定之法理及我國學者通說，應以不妨害他人之利益為限。故地上權已為抵押權之標的物者，其拋棄將影響抵押權之存在，非經抵押權人同意不得為之，否則對其不生效力，併予說明。

(內政部91年7月1日台內中地字第0910007918號函)

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