地上物與使用借貸關係

問題摘要：

本案的核心在於土地使用權是否仍有效，國安局是否曾經默許外公及家人繼續使用土地，以及我們能否提供足夠證據證明外公當年購買房屋時，已包含土地使用權。若能充分舉證，則國安局的請求可能難以成立，訴訟勝算也將因此提高。

 

律師回答：

房屋是外公在一九四○年代向國安局購得，當時外公在國安局上班，這棟房屋一直由們家族居住和使用。國安局要求歸還土地的問題。目前外公與外婆皆已過世，四名子女均已年滿三十歲，作為繼承人，一直持續居住在這棟房子內，並將其視為們的財產。

 

關於這個問題，土地使用權之取得，不外基於下列各種法律關係而來：

(一)地上權或典權：其為地上權或典權者，應依民法物權編有關之規定。

(二)使用借貸：其為使用借貸之關係者，除貸與人與借用人間另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言(民法第四百六十七條第二項及最高法院四十九年台上字第三八一號判例參照)。

(三)租賃：租地建屋之契約，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係存在(最高法院四十三年台上字第四七九號及四十八年台上字第二二七號判例參照)。

(四)合建：依照契約內容，如係由建築商請領建築執照，而於房屋完成後移轉於地主，以換取地主之土地或出售房屋，將價金按一定比例分配，似屬互易性質，依法準用買賣之規定，除有特別情事可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地所有

人默許房屋承買人繼續使用土地(民法第三百九十八條及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照)。若契約內容係約定共同領取建築執照，似宜認為承攬性質，除以建築商個人之技能為契約之要素外，房屋買受人尚非不得繼續使用土地(民法第五百十二條

參照)。

(法務部79年12月29日（79）法律字第8173號)

 

從法律角度來看，國安局要求歸還土地的主張，主要涉及土地使用權與房屋所有權的界定問題。根據民法第470條第1項的規定，「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」此條文強調，若借用土地未有明確期限，則須依實際使用目的判斷其使用是否已完畢。然而，若土地上的房屋仍存續且持續被使用，則國安局以借貸關係為由要求返還土地，顯然缺乏合理的法律依據。

 

再者，法院在審理類似案件時，會綜合雙方當事人在訂約時的狀況、使用目的及時間長短，來判斷借用關係是否應終止。如果貸與人（國安局）在出售房屋時已默許土地的使用，且歷經數十年未曾主張收回，如今僅因相關文件遺失便要求歸還土地，顯然有違公平原則。此外，該判決亦指出，「使用借貸成立之始，依其借貸目的可認除借用人外，貸與人尚允許其他得特定之人為使用者，依目的性限縮解釋原則，貸與人尚難認得任意為終止權之行使，以符當事人成立使用借貸之目的。」這表示，除非當初的借貸契約明確載明國安局有權在特定條件下要求返還土地，否則其單方面主張終止使用權的行為，在法律上並不必然成立。

 

按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」民法第470條第1項定有明文。

 

按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，為民法第470條第1項所明定。借貸目的使用完畢，借貸契約不待終止，即歸消滅。又借地通行未定有期限者，法院應斟酌雙方訂約時狀態、通行原因及經過時期並一切情形，以明其使用目的暨判斷借用人使用土地是否已完畢。查原審一方面認乙與丙就系爭土地所成立之使用借貸目的，為僅供乙通行使用；另一方面，又認系爭使用借貸契約於104年12月15日經丙以借用人死亡為由，依民法第472條第4款規定終止前，仍負有提供系爭土地供乙之繼承人即上訴人及甲等4人使用之義務，已有判決理由前後矛盾之違誤。次按使用借貸成立之始，依其借貸目的可認除借用人外，貸與人尚允許其他得特定之人為使用者，依目的性限縮解釋原則，貸與人尚難認得任意為終止權之行使，以符當事人成立使用借貸之目的。(最高法院109年度台上字第2407號判決)

 

若該房屋的所有權登記仍在外公名下，或是已轉移至家族成員之名下，則可推定國安局當年出售房屋時，已默許外公享有房屋基地的使用權。房屋既未消失，則土地使用權的主張應與房屋存續狀況相連結，國安局若僅以文件遺失為由請求歸還土地，恐怕缺乏法律上的充分依據。事實上，從一九四○年代至今，已過去數十年，若國安局長期未曾對土地使用問題提出異議，則可推定其已默許外公及其繼承人持續使用該土地。若當時的購買行為確實包含了土地使用權，則國安局的請求將可能因時效或默示允許而無效。

 

要求歸還土地，需視該地上物房屋的所有權登記為何人？如果該房屋是登記在外公，或是你們家族親屬的名下，應可視為國安局於一九四○年代出售時，就同意你的外公有使用房屋基地的權利。從這來看，該房屋既然還沒消失，國安局請求返還土地，在法律上似乎比較沒有理由。

應調取配住資料

 

最後，可否向國安局購買此筆土地的問題，這要視國安局是否願意出售，必須由你們家屬與國安局協商。如果國安局願意、且依法可以出售，那麼你們可向國安局購買此筆土地；但是，如果國安局不願意，你們也不能要求法院下令國安局出售。

 

國有財產法第42條：

非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰

一、原有租賃期限屆滿，未逾六個月者。

二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。

三、依法得讓售者。

非公用財產類之不動產出租，應以書面為之；未以書面為之者，不生效力。

非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。

前項期限及非公用財產類不動產出租管理辦法，由財政部擬定報請行政院核定後發布之。

 

國有財產法第49條：

非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。

前項得予讓售之不動產範圍，由行政院另定之。

非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。

第一項及第三項讓售，由財政部國有財產局辦理之。

 

最後，關於能否向國安局購買該筆土地的問題，這主要取決於國安局是否願意出售以及是否符合相關法律規範，必須由你們家屬與國安局進行協商。如果國安局願意出售，且依法律規定可以處分此土地，那麼你們便可向國安局提出購買申請，並依相關程序辦理購買事宜。然而，若國安局不願意出售，則你們無法透過法院強制其出售，法院也無權命令國安局讓售此筆土地，因此購買的可能性需要根據國安局的立場來判斷。依據國有財產法第42條規定，非公用財產類不動產的出租，原則上應採取標租方式辦理，但符合特定條件者可以逕行出租，這些條件包括租賃期限屆滿未超過六個月、在民國八十二年七月二十一日前已經實際使用並願意繳清歷年使用補償金，或者依法得讓售的情況。

 

此外，非公用財產類不動產的租賃必須以書面方式進行，若未以書面方式訂立契約，則該租賃關係不具法律效力，而如果該不動產已經構成不定期租賃關係，則承租人必須在規定期限內與管理機關訂立正式書面契約，否則管理機關有權終止租賃關係，具體的期限與管理辦法則由財政部擬訂，經行政院核定後公布施行。

 

另一方面，國有財產法第49條規定，對於非公用財產類的不動產，若該土地已經存在租賃關係，則國有財產管理機關可以將該土地讓售給直接使用人，然而，這類可讓售的不動產範圍仍需由行政院另行規範決定，並非所有情況下皆可適用，另外，若該不動產經地方政府認定應與鄰接土地合併使用，則可以讓售給有合併使用需求的鄰地所有權人，而第一項及第三項規定的讓售，均由財政部國有財產局負責辦理。因此，若國安局願意出售，則應根據國有財產法第49條之規定，由家屬向國有財產局提出購買申請，國安局與國有財產局將審查是否符合讓售條件，並依照法定程序辦理交易，但若該土地未符合可讓售的規定，則即便你們願意購買，國安局亦無法出售。

 

你們若希望購買該土地，應首先確認該土地是否屬於可讓售的非公用財產，並進一步調查是否已經與國安局形成租賃或其他法律關係，若國安局當年已默許外公使用該土地，且至今仍未明確收回，則可以主張該土地符合國有財產法第49條的適用條件，進而透過申請方式獲得購買資格。此外，若國安局堅持不出售，則可以考慮透過租賃方式取得長期使用權，避免未來土地權屬不明導致的法律糾紛。整體而言，國安局是否願意出售該土地，仍需透過正式協商確認，而即使國安局有意出售，也須依據國有財產管理法規的相關規定，審查該土地是否符合讓售條件，並依法辦理交易。

 

-房地-國有地-

 

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