未付租金，地主可撤銷地上權

問題摘要：

上權的存續並不取決於是否在土地上建物，而是取決於地上權的設定是否仍然有效。當事人雖然未支付租金，但由於地租的支付對象發生變更，導致當事人不確定該支付給誰，因此不能單方面視為惡意不支付地租。然而，法律，當事人應當向新的土地所有權人支付租金，否則營造公司可以依當事人民法第836條催告後終止地上權。為避免地上權被撤銷，當事人應積極處理租金支付問題，與營造公司協商合理的補繳方式，並確保自身的地上權不受影響。如果營造公司未依法定程序催告而逕行主張地上權消滅，當事人仍可依法主張自身權益，並要求依法律程序解決爭議。

 

律師回答：

關於這個問題，親戚有一塊土地，二十年前把地上權租給當事人，租約定每年租金一百五十元，但當事人始終沒在土地上蓋建物。十年前，親戚因為負債，土地被法院拍賣，由一家營造公司買下來，但營造公司並沒找當事人重新簽地上權租約，而且土地登記的地上權出租人，仍是當事人親戚，因此當事人不知道該把租金付給誰，十年來也沒付租金。營造公司突然寄存證信函表示要撤銷當事人的地上權，理由是當事人十年沒付地租，請問營造公司有權這麼做嗎？另外，當事人是否必須在土地上蓋建物，才算擁有地上權？是否會因沒蓋建物被法院撤銷地上權？

 

簽訂的地上權租約，即使租金極低，仍屬於法律上有效的契約關係。由於地上權是一種物權，並非單純的租賃契約，因此即便土地所有權人變更，地上權仍繼續存在，並不會因土地拍賣而自動消滅。因此，營造公司買下土地後，並無權要求重新簽訂地上權租約，因為地上權依法應隨土地所有權的變動而移轉給新的所有權人。

 

至於是否需要蓋建物來維持地上權，法律上並未強制規定地上權人必須在土地上興建建築物，除非契約中明確要求建造房屋，否則僅因未建物而喪失地上權的情況並不常見。實務上，即使未蓋建物，地上權仍然有效，因為地上權本質上是一種可以長期支配土地的物權，而非單純的建築義務。因此，即便您長年未在土地上建築房屋，這並不影響您對該土地的法律權利。

 

地上權的存在與地上權人是否支付地租無關，地上權可以是有償或無償，若屬有償，則地上權人應支付使用土地的對價，通常稱為地租或租金，這筆費用即是地上權人支付給土地所有人的報酬。在學說上，對於地租的性質主要有三種觀點，包括單純債之關係說、物上負擔說及折衷說。其中，若地上權為有償設定，則地上權人有義務支付租金，且租金的支付方式可以是定期支付或一次性給付（即以權利金方式約定）。無論採取何種方式，這些約定方式皆為法律所允許，並不會變更地上權的法定內容。

 

目前通說採取折衷說，認為未經登記的地租屬於單純債之關係，而經過登記的地租則與地上權結合，具有物權效力。此一見解在現行當事人民法第836條第2項獲得確認，該條規定明確採取折衷說的立場。學者普遍認為，只有經過登記的地租，才能夠對抗第三人，並隨地上權的轉讓而具法律拘束力。值得注意的是，雖然多數學者支持折衷說，但仍有部分學者持不同見解，認為地租的性質應單純屬於債權關係，不應與地上權產生物權結合。

 

關於租金支付的問題，由於土地在十年前經法院拍賣，土地所有權人已經變更為營造公司，原本的地租應依法由新的土地所有權人收取。然而，由於土地登記上仍顯示出租人為親戚，而營造公司未曾要求當事人重新約定租金支付方式，導致當事人不確定應將租金支付給誰，因而十年來未支付地租。從法律上來看，這並不代表當事人喪失地上權，因為當事人民法並未規定地上權人必須定期支付租金，除非契約另有約定。此外，營造公司若未曾正式通知當事人支付地租，亦未提供收租的帳戶或支付方式，則當事人的未付租金行為未必能構成違約。

 

地上權人積欠地租達二年總額時，土地所有權人得設定相當期限催告地上權人支付地租，若地上權人在期限內未支付，則土地所有權人有權終止地上權。此外，若地上權已設定抵押權，則土地所有權人必須同時將催告事實通知抵押權人，以保障抵押權人的權益。地租的約定若經登記，當地上權發生讓與時，前地上權人積欠的地租仍應一併計算，並由受讓人與讓與人共同承擔清償責任。關於終止地上權的行為，土地所有權人需向地上權人以意思表示為之，且該終止行為需符合法定條件，並非土地所有權人單方面可逕行主張。

 

民法第836條：

地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。

 

地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任。

第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。

 

關於一次性支付使用土地租金的方式，雖然付款方式不同，但其本質仍然屬於租金。地上權設定時，若地租已登記，則地租成為地上權的一部分，產生物權效力。依當事人民法第836-1條之規定，經登記的地租可以對抗第三人，並隨地上權的轉讓而繼續適用。預付地租即屬於一次性給付租金的約定方式，法律並未禁止此類約定，因此應屬有效契約。若地租已經登記，則同樣產生物權效力，並對抗第三人。

 

此外，關於預付地租是否對抗第三人，過去在學說上有不同討論，而現行民法第836條之1已明文規定，未經登記的地租不得對抗第三人。這一規定等同於明文化了學界的主流見解，確立了只有經過登記的預付地租，才能產生物權效力。因此，在現行法下，若地租未登記，則無法對抗土地的受讓人，地租的清償義務仍然取決於雙方的內部約定。

 

地上權的歸屬是依「設定」為準，而非取決於土地上是否有地上物。因此，只要地政事務所登記該土地的地上權屬於某一當事人，即使當事人未曾在土地上建造任何建物，該地上權仍然有效，不會因此而被撤銷。這與土地使用的狀況無關，因為地上權本身是一種物權，其存續與否應依設定時的條件為準，而非是否實際使用土地。因此，當事人不必擔心未在土地上蓋建物而被撤銷地上權。

 

地上權的歸屬，是依「設定」為準，而不論土地上是否有地上物，因此，只要地政事務所登記這塊土地的地上權屬於當事人，即使當事人一直沒有使用這塊土地，也沒影響，所以當事人不必擔心沒在土地上蓋建物而被撤銷地上權。

 

不過，這塊土地十年前被營造公司買下，營造公司就是新的所有權人，當事人也知道這件事，即使土地登記的地上權出租人沒變更，仍是當事人親戚，當事人還是應該把租金付給營造公司。

 

應履行舊約付租金

若營造公司十年來都沒與當事人簽新租約，就表示當事人須依舊租約支付每年一百五十元租金給營造公司。當事人應儘快依照舊租約的金額，把十年來的租金付給營造公司，否則對方確實有權向法院請求撤銷當事人的地上權。

 

然而，這塊土地在十年前已由營造公司透過法院拍賣取得，因此營造公司成為新的土地所有權人。儘管地籍登記上的地上權出租人仍為當事人的親戚，這並不影響土地所有權變更的法律效力。因此，即使登記未曾更新，當事人仍應向新的土地所有權人——即營造公司支付租金。當事人知悉土地已經易主，但仍未主動向新地主支付地租，也未積極尋求解決辦法，這種行為可能構成違約。雖然當事人可能因不確定租金應支付給誰而未支付租金，但法律，地租應支付給現任土地所有權人，即便登記資料未及時更正，租金的支付義務仍然存在。

 

此外，若當事人長期未支付地租，營造公司可以當事人民法第836條的規定，催告當事人支付地租，並設定合理期限要求履行義務。若當事人在期限內仍未支付租金，營造公司即有權依法律程序終止地上權，並向地政機關申請註銷該地上權。因此，當事人若希望維護自己的地上權，應積極與營造公司聯繫，確認租金的支付方式，並補繳過去積欠的租金，以避免地上權遭到終止的風險。

 

基於契約自由原則，當事人可以自行約定地租的給付方式，法律無須過度干涉。然而，在設定地上權時，登記的物權行為會產生對抗第三人的效力，這一部分已超出當事人自由約定的範圍，是否能夠對抗第三人仍應取決於是否經過登記。因此，契約內容的效力應該當事人間的具體約定來判斷，並需符合客觀解釋原則。

 

當地租經登記時，地租成為地上權的一部分，產生物權效力。若地上權轉讓，則新的受讓人必須承擔前地上權人所積欠的地租，並與讓與人連帶負擔清償責任。這一規定的目的在於保護土地所有人，使其在地上權轉讓後仍能夠確保租金的支付，避免租金債務因地上權轉讓而無人負責。然而，若地租未經登記，則僅屬於債權關係，地上權的受讓人並不受該租金約束，其清償義務仍應依據讓與人與土地所有人之間的約定來處理。

 

物權登記制度的對抗效力應當貫徹落實。權利金的約定屬於地上權設定的內容，若經登記，則產生物權效力。當地上權人行使優先購買權取得土地所有權時，即使所有的法律關係都發生於原當事人之間，而無第三人涉入，物權行為（地上權設定及所有權轉移）與債權行為（買賣價金是否包含之前設定地上權的權利金）性質不同，應加以區分，特別是涉及須經登記的行為時，更應遵循登記公信力原則，以避免交易安全受影響。

 

關於地上權與所有權混同而歸於消滅的問題，原先預收的權利金是否構成不當得利，仍有討論空間。民法第344條規定，若地上權與所有權同屬於同一人，則地上權將因混同而消滅。然而，土地所有人收受權利金的行為是基於地上權的設定約定，而法律並未禁止土地所有人於設定地上權後再行出售土地。因此，當買受人即為地上權人時，地上權因混同而消滅，並不代表先前預收的租金或權利金的法律基礎一併消失。因此，將此視為不當得利可能有所疑義。基於物權登記的對世效力，以及當事人間契約的既有約定，若原地上權人行使優先購買權，並在取得所有權後要求返還原先支付的權利金，可能構成權利濫用，違反誠信原則，甚至可能涉及利用優先購買權以低於市價取得土地，同時取回已支付的權利金的行為。

 

若營造公司已向當事人發出存證信函，主張當事人因長期未支付地租而喪失地上權，當事人應立即回應，表達支付地租的意願，並要求協商合理的補繳方案，以防止營造公司進一步採取法律行動。地上權的終止須經合法催告程序，若營造公司未經催告即單方面終止地上權，則該終止行為可能無效。當事人可據此主張自身權益，並要求營造公司依合法程序處理相關事宜。

 

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