什麼是借名登記契約？親屬間的借名登記如何難以認定？

問題摘要：

借名登記契約是一種基於信任關係的財產安排，其法律性質類似於委任契約，若契約內容未違反法律強制規定或公序良俗，則可依法成立並受法律保護。然而，在法律實務上，由於登記名義具有公信力，若借名人主張財產屬於自己，則需提出充分證據來推翻法律的所有權推定，特別是在親屬間的借名登記案件中，因為多數交易缺乏正式契約與明確金流紀錄，法院往往難以認定借名關係的存在，進而推定登記名義人即為真正的所有權人。因此，若當事人有意進行借名登記，應妥善保存相關交易文件與財務紀錄，並透過書面契約確認雙方的法律關係，以確保未來發生糾紛時，能夠有效主張自身的財產權益，避免因舉證困難而喪失對財產的實際控制權。

 

律師回答：

關於這個問題，買房產時購屋資金來自父母的存款，為節省房貸利息才借用哥哥名義登記。但是現已終止借名登記契約，哥哥應該要歸還房產給父母購買房產時父親有出資，其他款項都是他向銀行貸款並清償，房屋稅、地價稅和水電也都是由他支付，和父母之間沒有所謂借名登記的契約存在。

 

簡單來說就是一方只出名字做為登記之用，但實際上財產是屬於另外一方的，也都是由另外一方管理、使用和處分。成立借名登記契約的原因繁多，例如規避稅捐、躲債、隱匿財產、共同出資等，哥哥與父母之間就是為節省房貸利息，才成立的借名登記契約，由父母出資，哥哥出名。實務操作上，借名契約原則上是有效的，可以類推適用關於民法委任的規定。

 

除非借名登記法律關係約定內容違反強制規定、禁止規定或公序良俗屬無效外，原則上應作為一種無名契約之債權法律關係並受到承認，並依民法第529條適用關於委任之規定。足見，民法上，借名登記法律關係本身是否「有效」，將因借名登記之原因事實是否有例如契約標的不法等違反強制禁止規定等情形而受影響。

 

民法第759-1條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」，土地法第43條亦明文：「依本法所為之登記，有絕對效力」，依據上開規定，登記名義人雖然不是實際出錢的人，但登記卻賦予其所有權人的效力，可以為買賣、抵押等處分。借用他人名義的真正出錢者為避免未來引發糾紛，也為避免借名親友間因利反目成仇，在借名登記前即應白紙黑字以書面記載清楚兩者之間的法律關係、約定終止借名登記返還登記的時間或條件，亦可設定抵押權，藉此保障自己的權利。

 

民法第549條：當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。如認為受任人有不可能信任的情形，記得要隨時終止契約，並利用手上文件辦理移轉，此時可以事前取得不可撤回的授權書是事情。如果借名登記之後，登記名義人已經因為有利可圖而出售不動產，借名登記視同委任契約，適用民法委任的相關規定，實際出資者可以依據民法第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責」之規定，向登記名義人請求賠償。

 

借名登記契約是指當事人雙方約定，將某項財產登記在他人名下，但實際所有權、管理權及使用權仍由真正的財產擁有者行使，而登記名義人僅是名義上的持有者，不具有真正的財產權利。這類契約的成立基於雙方的信任關係，法律上通常將其視為無名契約，並可類推適用民法中關於委任契約的規定，亦即出名人僅負責代為登記，並無真正的處分權，財產的真正所有權仍屬於借名人。由於借名登記的法律效力涉及財產的歸屬認定，若契約內容未違反法律的強制或禁止規定，亦未違背公序良俗，則法院通常會承認借名登記的效力。然而，因為不動產的登記制度具有公信力，法律原則上推定登記名義人即為真正的所有權人，因此在發生爭議時，借名人若要主張自己才是真正的財產所有權人，必須提出充分的證據證明借名登記的存在，否則法院仍可能依據登記名義推定財產歸屬，這使得借名登記契約在法律實務中具有較高的舉證門檻。

 

親屬間的借名登記在法律實務上更難以認定，主要原因在於親屬之間的財產交易往往缺乏正式的契約或金流紀錄，當發生爭議時，法院難以從形式證據來判斷雙方的真正合意。例如，父母可能因贈與或投資考量，將財產登記在子女名下，而子女則主張該財產是父母借名登記，仍屬於父母所有，這類案件在法院審理時，往往因為缺乏書面契約而使借名關係難以認定。此外，親屬間的金流往來通常較為彈性，許多款項可能沒有明確的轉帳紀錄或正式的支付憑證，例如父母可能透過現金方式購置不動產，再登記在子女名下，但由於缺乏清楚的付款紀錄，在日後產生財產爭議時，法院往往較難接受單方面的口頭主張，因此親屬間的借名登記若未妥善保留書面證據，極可能因舉證困難而導致法院認定登記名義人即為真正的所有權人。

 

但畢竟借名登記契約不一定有白紙黑字，法院在判斷兩造間有沒有借名登記契約存在時，都必須透過間接的證據來佐證。就可以知道重點在於雙方如何證明借名登記的存在與否，依照法院的判斷，不論是買房時的現金、房貸，買房後的房屋稅、地價稅、水電、瓦斯費等都是由父母所支出，就連修繕也都是由父母負責，可以認定確實存在有借名登記契約，因借名登記契約可以隨時終止。

 

此外，親屬間的借名登記亦可能涉及贈與與繼承的法律問題，若父母將房產登記在子女名下，子女主張為借名登記，但未能提供足夠證據時，法院可能依據民法推定該財產為父母對子女的贈與，進而影響未來的繼承分配。例如，若其他繼承人提出異議，主張該房產應屬於父母的遺產，則法院在審理時可能會考量登記名義、金流證據及雙方的財產使用情況，若借名人無法提出明確證據證明父母當初登記該房產的真正目的，則法院通常會認定該財產已經完成贈與，而非借名登記，這使得親屬間的財產安排存在極大的法律風險。此外，在某些情況下，親屬間的借名登記可能涉及逃避債務或稅務規避等問題，例如父母為規避遺產稅或贈與稅，將房產登記在子女名下，然而若被稅務機關認定為規避行為，則可能面臨稅務罰則或法律責任，因此，親屬間的借名登記若無合法且合理的交易目的，則可能因違反公序良俗而被法院認定為無效。

 

在法院的實務運作中，若當事人主張親屬間存在借名登記，通常需要提供完整的交易證據，例如書面契約、金流紀錄、貸款紀錄、財產管理紀錄等，以證明真正的財產擁有者與登記名義人之間的法律關係。然而，由於親屬間的財務往來多半缺乏正式紀錄，且許多財產移轉是基於家庭內部的信任關係，因此法院在認定親屬間的借名登記時，往往會更加謹慎，若當事人無法舉證，則法院仍會依據不動產登記制度的公信力，推定登記名義人即為真正的所有權人。此外，由於借名登記具有高度的法律風險，特別是在親屬間的財產安排中，若未事先訂立正式契約，可能會導致後續財產分配爭議，因此建議當事人在進行借名登記時，應事先訂立書面契約，並明確約定登記名義人與真正所有權人之間的法律關係，以確保未來發生爭議時，能夠有效主張自身權益。

 

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