已設定抵押權之不動產，能否再租予他人？抵押權拍賣時應如何處理？

問題摘要：

民法第866條主要確保抵押權人能夠優先行使抵押權，即便所有權人在設定抵押權後再設立地上權或出租不動產，這些後設的權利不得影響抵押權的效力。若抵押權人認為該等設定已影響其權益，可請求法院排除相關權利或終止租賃關係，使抵押權得以順利行使。這樣的規範目的在於保護抵押權人的擔保利益，確保不動產抵押權的價值與可執行性不因後續權利設定而遭受減損。

 

律師回答：

不動產所有人在設定抵押權後，仍然可以在同一不動產上設定地上權或其他以使用收益為目的的物權，或者成立租賃關係，但這些權利的設定不得影響抵押權的效力。換言之，抵押權具有優先於其他用益物權及租賃權的地位，即便所有權人另行設定地上權或出租該不動產，抵押權仍維持其效力，不因後設定的權利而受影響。然而，若抵押權人認為這些設定影響其抵押權的行使，例如導致抵押物價值減損或影響拍賣程序，則法院得依抵押權人的申請，命令排除該權利或終止租賃關係，以確保抵押權得以正常行使。

 

設定抵押權的目的為確保債權、拿回借款，如果債權已屆清償期而未獲清償，抵押權人可以實行抵押權，聲請法院拍賣抵押物，就賣得價金受清償。

 

設定抵押權的房子有被拍賣的可能，雖然可以向原債務人求償，但極有可能求償無門，以較低價購買設有抵押權的房子亦須承擔一定的風險，通常購買前應謹慎評估。

 

按民法第860條規定：「稱抵押權者，謂對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保之不動產，得就其賣得價金受清償之權。」不動產雖經所有人設定抵押權，但因抵押權人並不占有抵押物，所有人得繼續對於所有物使用收益，而將所有物出租，為所有權行使之方式，故不動產雖經設定抵押權，所有人仍得將該不動產出租與他人使用。

 

抵押權是為擔保債權受清償，而於抵押物上設定的權利，以抵押物變價後供清償債權為目的，不過抵押人仍然為抵押物的所有人，得對抵押物自由使用收益，且抵押權的設定不以抵押物交付給抵押權人為條件。

 

民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」對於修正施行前成立之法律關係，得以之為法理予以適用。準此，倘不動產所有人設定抵押權後，將該不動產交付他人使用，同意其出租，致抵押權人實行抵押權受有影響者，法院自得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條雖僅有「不動產所有人」之明文，惟該法條旨在排除影響抵押權人行使抵押權之障礙，是經抵押物所有權人同意或認許使用抵押物之第三人，再將執行標的之抵押物出租或提供次第三人使用，與抵押物所有權人自為者無異；本於同一法理，執行法院亦得將該影響抵押權行使之第三人與次第三人間租賃及使用關係除去而強制執行。

(最高法院98年度台抗字第911號裁定)

 

本條文雖然僅明文規定「不動產所有人」得於設定抵押權後設立地上權、租賃權或其他物權，但立法意旨在於保障抵押權人的權益，避免影響其行使抵押權的障礙。因此，即便是不動產所有人同意由第三人使用抵押物，並允許該第三人將抵押物再出租給次第三人，若此種安排妨礙抵押權人的利益，則法院依同一法理，仍得排除影響抵押權行使的租賃及使用關係，並進行強制執行。

 

但抵押物價值減少將會影響抵押權人的利益，使抵押權人的債權難以受償，所以抵押人應有維持抵押物價值的義務，若抵押人的行為造成抵押物價值減少，按民法第871條第1項規定，抵押權人得請求停止抵押人的行為，如有急迫之情事，抵押權人得自為必要之保全處分。或請求得請求抵押人回復抵押物之原狀，或命抵押人提出與減少價額相當之擔保（民法第872條）。 　

此外，若因租賃契約之存在，致妨礙抵押權人行使抵押權，無法順利拍賣抵押物時，依民法第866條但書之規定，抵押權人得聲請法院除去該租賃契約後再行拍賣。故不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但抵押權人之抵押權不因此而受影響；是以，不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，於執行事件，執行法院就該不動產執行時，得依聲請或依職權除去該租賃關係後拍賣之，俾避免拍賣後不點交，致影響拍定價格。 

 

例如，在實務上，若某不動產所有人將已設定抵押權的房屋出租，承租人再將該房屋轉租給其他人，而這種轉租導致抵押權人無法順利拍賣該房屋或降低該房屋的價值，則抵押權人可向法院請求終止租賃關係，使拍賣程序順利進行。法院在裁量是否排除這些權利時，會考量抵押權人的權益是否確實受到影響，若確有影響，則會裁定撤除租賃或其他影響抵押權的權利，使抵押權得以順利執行。

 

此外，即便法條僅明文規範「不動產所有人」不得影響抵押權的行使，但若第三人經所有權人同意使用抵押物，並進一步將其出租給他人，此與所有權人直接為之無異，應適用相同的法律原則。換言之，法院可依據民法第866條，將影響抵押權行使的次第三人租賃或使用關係除去，確保抵押權人得以有效行使其權利，進行強制執行。

 

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