地下室、屋頂及騎樓遭住戶占有，該怎麼處理？

律師回答：

關於這個問題，是台灣相鄰關係一個很常見的問，如「一樓的住戶，可以占用地下室或騎樓嗎？」、「頂樓的住戶，可以占用屋頂平台嗎？」台灣違建積非成是，占地為王，好像這是一樓或頂樓固有權利一般。一般來說，騎樓本來供行人通行之用，不是讓一樓住戶停車或擺攤占，頂樓、地下室作作為所有住戶作避難時間使用，不是讓頂樓在屋頂搭蓋房屋或其他使用，這種非法占用之情形，損及大樓的美觀及住戶通行自由，住戶該如何處理，回復原本的居住品質？

 

其一，騎樓、地下室、屋頂平台的權權，到底是誰的？

 

關於騎樓的所有權，原則上屬於建物所有人，在建物登記上屬於建物的附屬部分，屬於可登記之產權，應由「建物登記謄本」加以判斷；而騎樓產權登記，應視其登記為全體區分所有權人共有或登記一樓所有，而共有及私有之差別。但無論私人或共有，依道路交通管理處罰條例第3條規定，將騎樓定性為「供公眾、行人通行」的道路及人行道，未經許可不得設攤等其他阻礙交通行為，否則可依同條例第82條第1項第10款的規定，建物所有人使用騎樓仍需受到法令限制，其使用不得妨礙公眾通行權益，具有「使用權公用」性質。

 

關於地下室的所有權，基本上亦以「建物登記謄本」為準。若在「建物登記謄本」上，地下室登記為單獨所有者，地下室之所有權即屬於登記名義人單獨所有。若在「建物登記謄本」上，地下室登記為公寓住戶共有者，地下室之所有權即屬登記名義人全體「共有」。而若地下室是「未辦保存登記」的建築物，地下室是否具備「構造上」及「使用上」之獨立性，是否可成為獨立之物權客體。若在「構造上」及「使用上」具備獨立性，則地下室可單獨成為一個所有權的客體，則何人是地下室的原始起造人，何人就有地下室的所有權。若在「構造上」及「使用上」不具獨立性，地下室屬於建築物之附屬物，民法第799 條之規定，則推定為各區分所有人之「共有」。

 

關於屋頂平台的部分，基本上就是屬於共有，屋頂平台在「構造上」及「使用上」通常不具獨立性，是屬於建築物之附屬物，因此，屋頂平台之所有權通常都屬於各區分所有人之「共有」。頂樓平台是屬於全體住戶所有。大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有權之客體，係公寓大廈專有部分以外之其他部分，應由全體住戶共同使用，依民法第799條第1項規定及第2項規定，應屬「大樓各區分所有人之共有部分」，其歸屬於全體區分所有權人共同享有，處於分別共有之狀態，縱未經登記，仍不失其共有性質，尚不能分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離區分所有之各層樓而存在，其共有權應隨同各層樓房各戶區分所有權之移轉而移轉。（最高法院84年度台上字第2683號判決參照，同院77年度台上第892號判決亦同此意旨）。

 

其二，共有部分要如何管理？

 

若騎樓、地下室或房頂是屬於建物住戶全體共有，關於共有物管理，可以「規約」或「分管協議」約定的方式約定共有物使用收益的權利。所謂的「規約」或，是指依公寓大廈管理條例，經區分所有權人會議決議訂入規定可使特定住戶取得「約定專用部分」。至於，沒有規約，關於共有使用權就是要「分管協議」來作認定。又「分管協議」包括「明示分管協議」及「默示分管協議」。所謂「明示分管協議」，當事人明確之協議，至於是否要所有住戶同意特定住戶使用行為即屬「管理行為」，依民法第828條規定：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

 

至於，「默示分管協議」呢，依法院實務的見解，「默示分管協議」應至少具備二項要件：共有人間「實際劃定使用範圍」，對各自占有管領之部分，互相容忍。對於他共有人使用、收益、各自占有之部分「未予干涉，已有多年」。換言之，容忍行為推定雙方有同意行為（此觀臺灣高等法院103年上易字第1323號民事判決參照）。有如使用事實已長年存在，均由特定住戶使用平台，而其他住戶早已知悉平台有增建的情形，歷年來均未表示干涉或異議，住戶間已經成立默示分管契約。亦參酌公共費用的分配，若長年以來均由使用頂樓平台的特定住戶分攤較多的公共電費或清洗水塔費用時，將肯定有默示的分管契約存在。

 

其三，請求拆除權利要如何行使？

 

大樓騎樓、地下室或天台是屬於全體住戶所有，需要經過住戶依規約或協議方式同意才能排他性使用，如果未經過全體住戶同意就擅自搭蓋建築物或排他使用，就屬於「無權占有」，其他住戶可以依民法的規定請求拆除加蓋的建築物或排除侵害，交還給全體住戶使用，而對於違法占有者，得依民法第179條返還不當占有所得利益。相對地，若占有全體住戶共有騎樓、地下室或屋頂平台的所有權，若能舉證當事人間有「規約」或「分管協議」的存在就可以不用拆除或除去侵害，就是雙方在訴訟上要如何去舉證的問題。

 

而若影響安全或通行等公益者，即使有上開狀態，如「頂樓平台的用途在於避難，如果在頂樓平台加蓋建築物影響逃生順暢，或增加大樓負重，影響住戶生命財產安全已達變更屋頂之用途或性質，就是違法的。縱使全體住戶約定好讓某一樓住戶單獨使用頂樓平台，該名住戶仍然要依照頂樓平台的設置目的和通常使用方法來使用，並且不能違反相關法規之規範才合法（最高法院104年台上字第1011號民事判決參照）

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