地上權人沒有使用是否影響其存續？能否再將土地設定他人使用？

問題摘要：

用益物權和擔保物權雖同屬物權，但其在標的物支配內容、設立原則及法律效力方面皆有所不同。用益物權側重於實際使用及收益標的物，具有獨占性和排他性，對其設立需格外注意避免權利衝突；而擔保物權則強調標的物的交換價值，主要功能在於保障債權實現。兩者在不動產權利體系中共同構成一套完整而有序的規範機制，既滿足權利人對標的物的多元需求，也保障不同權利間的平衡與和諧。

 

律師回答：

關於這個問題，地上權是一種以使用土地為目的的物權，其設定並不以地上物的存在為必要條件，民法第841條中有明確規定。地上權並不因為建築物或其他工作物的滅失而消滅，這意味著地上權的存續並不依賴於地上物的存在。換句話說，即使土地上沒有建築物、構築物或其他定著物，地上權的設定和登記依然是合法且有效的。

 

地上權登記不以登記時有地上物或租賃關係為要件。（內政部57年2月27日內授中辦地字第265231號函）

 

地上權登記的要件中並未要求土地上必須有地上物的存在或必須存在租賃關係。該函釋進一步說明，只要符合相關法律規定，地上權的登記程序即可進行，與登記時土地的實際使用情況或是否存在地上物無關。因此，地上權的核心在於當事人之間的合意以及契約的成立，而非土地現況或使用狀態。

 

當事人如有合意並訂立書面契約設定地上權，即屬合法，受理登記機關對之尚無實質之審查權，不論土地目前使用情形之事實狀態如何，不應影響其地上權之登記。（內政部80年9月6日台內地字第8003162號函）

 

此外，土地的使用現況並不影響地上權的登記程序。只要當事人雙方達成合意，並依據法律規定訂立書面契約設定地上權，該地上權即屬合法。受理登記的機關並無權對契約內容進行實質審查，也不應因土地的實際使用情況而拒絕或影響地上權的登記。這一規範表明，地上權的設定基於法律與契約的形式要件，與土地的實際使用狀態無關。

 

總結來說，地上權的設定和登記主要以當事人之間的合意為基礎，並遵循相關法律的形式要求。無論土地上是否存在地上物，或者土地的使用現況如何，地上權的設定和登記皆不受影響。法律的規定在此展現出對物權設定的高度形式化要求，這不僅保障當事人的契約自由，也確保物權制度的穩定性與可預見性。

 

物權依其對標的物所支配之內容，可分為「用益物權」和「擔保物權」兩大類。用益物權指的是以使用或收益該物為目的，從而達到利用價值的權利，包括地上權、地役權、永佃權和典權等。用益物權的核心在於使用標的物，因此具有直接使用和收益的功能。而擔保物權則以標的物的交換價值為內容，主要用於擔保債權的實現，包含抵押權、質權和留置權等。

 

由於用益物權涉及實際使用標的物，因此在同一物上同時設立多個用益物權可能會引發權利的衝突，妨害用益物權人的權利。例如，地上權作為用益物權的一種，其設立後即具有轉讓性，地上權人得自由地同意他人使用或將地上權轉讓給他人。然而，如果已在某土地上設定地上權，該土地便不能再設定其他用益物權，否則可能影響權利的行使。

 

針對設定有抵押權的土地，法律規定不動產所有人於設定抵押權後，仍可以在同一不動產上設立地上權或其他用益物權，甚至成立租賃關係。此類行為並不會因此影響抵押權的效力。然而，如果因上述情況導致抵押權人無法實現其權利，法院有權在抵押權執行時，將該用益物權或租賃關係除去或終止，並對該不動產進行拍賣。在民法第866條中有明確規範。此外，土地所有權人在設定抵押權後，可以在同一不動產上再設地上權或其他相關權利。

 

設定有抵押權之土地得設定地上權

不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。（民法第866條）

 

土地所有權人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權及其他權利。（內政部68年3月16日台內地字第10326號函）

 

地上權、地役權（民法修正後為不動產役權）、永佃權或農育權皆為用益物權，對標的物具有獨占性及排他性。故同一土地（或同一位置），經設定用益物權後，不得再設定其他用益物權，但仍可設定抵押權。同一供役地上可設定相容數地役權。（內政部74年12月28日台內地字第371572號函）

 

地上權以占有標的物為內容之定限物權，具有獨占性及排他性，故倘同一土地範圍內已存在他人設定之地上權，登記機關自無從受理其該重疊部分之地上權位置測量及登記。（內政部96年8月29日台內地字第0960136010號函）

 

然而，若在某土地上已經設定普通地上權，則該土地不得再設定其他用益物權。這是因為地上權、地役權（修正後為不動產役權）、永佃權或農育權等用益物權，均對標的物具有獨占性及排他性。這意味著同一土地或同一位置一旦設定用益物權，其他用益物權將無法再設定，但仍可以設定擔保物權，如抵押權。同時，同一供役地上可以設定相容的數個地役權，這類權利的並存不會互相排斥。

 

此外，地上權作為以占有標的物為內容的定限物權，其獨占性與排他性使得在同一土地範圍內若已存在他人設定的地上權，登記機關將無法受理該重疊部分的地上權位置測量及登記。內政部於96年8月29日的函釋亦指出，倘若土地範圍內已有地上權存在，登記機關對於重疊部分的地上權申請測量及登記應予拒絕。這一規定進一步強調地上權的專屬性，避免因多重設定用益物權而引發權益爭議。

 

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