地上權是否必須支付地租？沒有租金約定怎麼處理？

問題摘要：

地上權的設定與地租的處理密切相關，登記的效力在其中具有關鍵作用。若地租登記，則地租的支付義務和收取權均具有物權效力，隨地上權或土地所有權的移轉而發生變動；若未登記，則地租僅具有債權效力，僅對當事人間有效，而不對第三人發生效力。因此，在涉及地上權的交易與管理中，登記地租是確保權利效力的重要手段，能有效避免因未登記而引發的爭議與糾紛。

 

律師回答：

關於這個問題，地上權的設定可以是有償或無償，具體條件由當事人協議決定。在實務上，地上權通常以有償的形式存在，並且地租是最為常見的形式。地租的標的一般為金錢，但若當事人約定以金錢以外的物品作為地租支付標的，也是被允許的。我國通說認為，地上權屬於不動產物權，其設定與移轉，若未經登記則不具有效力。而若地租經過登記，則其效力屬於物權效力；若未經登記，則僅在當事人之間產生債權效力。

 

地上權的成立並不以支付地租為必要條件，因此地租並非地上權的必要內容。若地租的約定未經登記，其效力僅限於當事人之間，屬於債權性質；而經登記的地租則成為地上權的內容，具有物權效力，能對抗第三人。根據不動產物權以登記為表現內容並具有公示及公信力的原則，登記內容須具備特定性和明確性，才能確保物權效力的成立。

 

在地上權讓與的情形下，若地租已登記，則未來的地租支付義務將隨地上權一併移轉給地上權的受讓人。換言之，地租登記使地租支付義務具有物權效力，因此地上權的受讓人需承擔地租支付的責任。然而，若地租未經登記，則其支付義務不會隨地上權移轉，而僅能向原地上權人請求未付的地租，這表明地租在未登記情況下僅具有債權性質。

 

另一方面，當土地所有權發生讓與時，地租的收取權也會因登記與否而有不同處理方式。若地租已登記，地租收取權隨土地所有權的讓與一併移轉至新土地所有人，這是基於登記物權效力的法律規定。然而，若地租未經登記，其收取權則依然存在於原土地所有人與地上權人之間，並不因土地所有權的轉移而改變。

 

因時效取得地上權的情形，雖係未登記地租的地上權，而土地所有人得依民法第835條之1第2項規定請求法院酌定地租。地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，不影響地上權是否成立。

 

第二項則針對未設定地租的地上權，通常是在設定地上權時，雙方約定土地無償使用。然而，若土地所有人因土地稅、維護費用或其他法定負擔的增加，而導致其承受超出原來預期的經濟壓力，此時繼續無償使用土地即顯得不公平。為維護土地所有人的權益，法律賦予土地所有人權利，請求法院酌情訂定地租金額。這一規定也是情事變更原則的具體化，體現法律在面對不可預見的情況時，對利益平衡的調整機制。

 

按地上權之成立，不以支付地租為要件，地租既非地上權之必要內容，則關於地租之約定，如未經登記，自僅發生債之效力，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力。又不動產物權，係以登記表現其內容，而有公示與公信力，是登記之內容，自應特定、明確。上訴人係分別自李阿屘、陳森藤受讓地上權，土地所有人與前地上權人李阿屘、陳森藤間關於地租之約定，自須登記，且內容特定、明確，始生物權效力，而得對抗上訴人。惟依卷附土地登記簿謄本記載，李阿屘、陳森藤之地上權就地租部分均登載「空白」，並無特定、明確之地租內容，依上說明，上訴人自不因受讓地上權，當然對於土地所有人負有給付地租之義務。至於司法院釋字291號解釋理由所稱「因時效完成而經登記為地上權人者，土地所有權人既未喪失其所有權，而仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照民法第八百七十六條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之」，係就原無地上權登記存在，因時效而取得地上權之情形為闡述，此與地上權之讓與，受讓人係基於信賴原地上權登記之內容而取得地上權，截然有別，該解釋意旨，於地上權讓與之情形，自無從逕予援用。至於受讓人如得無償使用土地，土地所有人就該未定有地租之地上權，得否依民法第八百三十五條之一第二項規定，請求法院酌定地租，則屬別一問題。原審逕以該解釋意旨為上訴人應給付地租之依據，於法已有未合，且既謂Ａ地上權原約定之地租為「每年每坪白米斤計算」（似僅記載於地上權登記聲請書，而未經登記），則受讓該地上權之洪錦坤，何以應改依土地申報地價年息百分之八計付地租？亦欠明瞭。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。

(最高法院101年台上字第1970號判決)

 

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