停車位有問題，可以跟房仲求償嗎？

問題摘要：

車位買賣問題可能出現在權屬、使用、價格、稅費及合約等多方面。買家在交易前需謹慎調查相關資訊，確保權益不受損失；在交易過程中，應注意合約內容及各項約定條款的清晰與完整。當停車位在交易中出現問題時，是否可以向房仲求償，需視房仲在交易過程中的行為是否符合其應盡的法律義務。如果房仲未盡調查與據實報告的義務，導致買方因不明資訊而做出錯誤的交易決定，則房仲可能需要承擔相應的法律責任。

 

律師回答：

關於這個問題，在都會區停車困難的情況下，許多人在購房時都會考慮是否附帶停車位。此時買到停車位如果發現停車位存在瑕疵或其他問題（如不合法、尺寸不符、使用權糾紛等），這時應該如何處理？

 

停車位的種類及使用問題

購買如附有停車位的房屋前，首先需要了解車位的類型，不同類型的車位在權屬登記和使用方式上存在差異，這可能影響未來的使用便利性和權益保障。目前市場上的停車位主要分為三種類型：「法定停車位」、「增設停車位」和「獎勵停車位」。

 

第一種「法定停車位」是最為常見的類型，這類車位是建商在建造時依照建築法規的要求，根據樓地板面積規劃的車位。這種車位通常以公設形式登記在建物的權狀中，並沒有單獨的權狀，買方實際擁有的是該車位的使用權，而非獨立產權。第二種「增設停車位」則是在建商已滿足法定車位數量後，額外規劃的車位。這類車位可能會以主建物的方式登記，視乎建商的規劃而定。第三種「獎勵停車位」則是建商透過配合政策換取容積獎勵所設置的車位。這類車位可以登記為公設或主建物，但由於需要供社區以外的民眾使用，使用權相對複雜。雖然內政部於2012年底修法後限制了此類車位的申請，但仍有部分歷史案例可能影響住戶的使用權，因此在購買停車位時，了解車位的類型和用途十分重要。

 

了解車位類型後，民眾在購買預售停車位時還需要關注車位的規格和大小。根據《建築技術規則》的標準，平面停車位的規格通常為長度550公分、寬度250公分。然而，建商會根據市場需求設置不同尺寸的車位，例如大車位的長度為600公分、寬度為250公分，而小車位則可能為長575公分、寬225公分。這些差異會直接影響停車的便利性。如果購買者駕駛的是休旅車或停車技術較差，就需要特別注意車位的規格是否適合自身需求。此外，《建築技術規則》還對停車位的設置提出其他要求，例如室內停車位的五分之一可以減少寬度20公分，但這些車位不得連續設置，以保證通行空間的合理性。

 

仲介義務

如果房仲在促成交易時，明知停車位存在瑕疵或其他問題（如不合法、尺寸不符、使用權糾紛等），卻未據實告知買方，這構成違反據實報告義務。房仲應對停車位的權屬、合法性、使用規範等進行合理範圍內的調查。如果房仲未進行必要調查，導致買方在交易後發現停車位存在問題，房仲需承擔相應責任。若房仲在促銷過程中，對停車位的合法性、大小、位置或權利負擔作出不實陳述，導致買方基於錯誤認知購買，房仲可能構成過失或欺瞞。某些瑕疵（如隱藏性違建、地役權糾紛）可能需透過專業機構或工具調查，而非房仲人員的能力範圍。若房仲已盡合理的調查義務且無法發現瑕疵，則不構成過失。

 

在購買預售停車位時，買方應要求提供詳細的平面圖，並在簽約時將車位的位置和規格清楚記錄在契約中。如果契約中未列明車位的尺寸或位置，交屋後發現車位不符合需求，維權將變得更加困難。此外，買家還需注意實際交付的車位是否符合契約標示的尺寸標準。根據內政部的規定，若車位完工後的尺寸與契約標示存在誤差，平面停車位的誤差允許範圍為長不超過10公分、寬不超過5公分、高不超過5公分；機械式停車位則為長不超過5公分、寬不超過2公分、高不超過2公分。在此範圍內，建商可視為符合規範，但若超出上述標準，買方可以依法要求減少價金。例如該停車位被視為公共設施、違建部分，或因其他法律問題被限制使用，原屋主應承擔責任。在這種情況下，可以依法請求原屋主承擔損害賠償責任，並視具體情況主張請求仲介賠償。

 

按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。

 

「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）

 

介公司在交易中負有專業調查及據實報告的義務。不動產經紀業管理條例第24條之2規定，經紀人員需對訂約事項及物的瑕疵進行調查並向買受人據實報告。例如，仲介應查明停車位的合法性、是否存在權屬糾紛或法律限制，並將調查結果如實告知買家。如果仲介未履行上述義務，導致您基於錯誤資訊而購買了不合法的停車位，仲介公司的行為屬於過失，您有權依不動產經紀業管理條例第26條主張賠償。

 

房屋仲介在房地產交易中扮演著重要角色，其責任涉及對不動產的調查與據實說明義務。最高法院曾明確指出，房地仲介業務涉及房地產買賣的專業知識，這正是一般消費者願意委託仲介業者處理買賣事宜的主要原因。由於仲介業者向消費者收取高額酬金，便應基於其專業知識，善盡預見危險與調查的義務（最高法院91年度台上字第1660號民事判決）。換言之，房屋仲介在執行業務時，必須以其專業能力為消費者提供充分保障。

 

依據不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，經紀人員在執行業務時，應以不動產說明書向委託人的交易相對人進行解說，這是房仲的說明義務法源。此外，該條例第24條之2也進一步規範，若房仲業者同時接受買賣或租賃雙方的委託，需在雙方書面同意的基礎上，公平提供交易價格資訊、契約內容規範的說明，以及不動產的必要資訊。同時，房仲還需告知買方或承租人仲介專業應查知的不動產瑕疵，協助對不動產進行必要檢查，並遵守中央主管機關為保護交易雙方制定的其他規定。這些法律條文為房屋仲介的調查與說明義務提供了明確的框架。

 

然而，房屋仲介的調查與說明義務並非無限擴大，而是有其特定範圍。首先，不動產經紀業管理條例第23條第1項規定的「不動產說明書」所記載內容，是仲介人員必須解說的基本義務，包括不動產的基本資訊、現況描述以及法定的其他事項。其次，房仲人員應公平提供交易雙方必要資訊，包括類似不動產的市場價格、契約條款的規範，以及針對特定不動產的具體瑕疵進行必要查詢與告知。

 

在實務操作中，房仲調查義務的範疇主要根據專業能力與合理預見的範圍而定。例如，對於不動產周邊是否有鄰避設施（如垃圾焚化廠、高壓電塔等）或交易可能涉及的稅捐問題，房仲通常被認為有義務調查並據實告知，因為這些資訊可能影響不動產的價值及交易決策。然而，對於某些需特殊技術或儀器才能確認的資訊，例如房屋是否為海砂屋，若無法透過肉眼或一般查詢得知，則可能超出房仲的合理調查義務範圍。若該建物已被列入海砂屋管制清冊，房仲僅需查詢即可確認，則此類資訊屬於其調查與告知義務的範疇。

 

當事人透過仲介公司購屋，交屋時發現車位與他人有爭占車位糾紛，仲介在當事人看屋時說有車位，且出示原屋主的賣屋委託書也有載明，由於原屋主說屋已過戶，必須以當事人為告訴人，所有上訴費用由他支付，並簽下一紙協議書，說明上訴期間每月補貼停車費，且如判決敗訴未能取得停車位，仲介與原屋主須賠償當事人的損失。現在官司輸了，他們卻未賠償，當事人是因有停車位才決定買這屋，當事人可否告原屋主與仲介詐欺？

 

仲介業務主要指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款對此有明文規定。居間是指當事人約定，一方為另一方提供訂約的機會或媒介訂約，並因此取得報酬的契約形式。根據民法第565條的規定，居間人對訂約事項有據實報告的義務，應就其所知的事項告知雙方當事人，並不得為顯然無履行能力或訂立契約能力的當事人進行媒介。而以居間為營業者，對於訂約事項以及當事人的履行能力或訂約能力，負有調查義務。這些法律條文確立了居間人或仲介業者在提供服務過程中應履行的基本義務和責任。

 

此外，根據民法第227條的規定，若因可歸責於債務人的事由導致不完全給付，債權人可以依據關於給付遲延或給付不能的相關規定行使其權利。同時，因不完全給付造成其他損害，債權人亦得請求賠償。在仲介服務中，若仲介業者未盡其調查或報告義務，導致委託人在交易中受損，則可被視為不完全給付，委託人有權根據上述規定追究仲介業者的法律責任。

 

根據不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業的事由導致不能履行委託契約，致使委託人受損害，該經紀業應負賠償責任。更進一步地，若因經紀人員在執行仲介或代銷業務時的故意或過失行為造成交易當事人損害，則經紀業應與該經紀人員共同承擔連帶賠償責任。這一條款不僅強調了經紀業對其所屬經紀人員行為的監督責任，也旨在保障消費者的權益，避免因個別經紀人員資力不足而導致受害者無法獲得賠償。

 

民法第184條規定，因故意或過失而不法侵害他人權利者，應負損害賠償責任；若以違反善良風俗的方式損害他人，或違反保護他人法律的行為致損，亦應承擔賠償責任。特別是數人共同侵權時，侵權人應連帶承擔損害賠償責任。這一規定同樣適用於仲介業務中，若仲介業者或經紀人員違反其調查、說明或誠實信用義務，對消費者造成損害，則構成侵權行為，消費者得依法主張損害賠償。

 

仲介業者的法律責任。不作為的侵權行為成立，須以作為義務的存在為前提。對仲介業者而言，其調查與說明義務即屬於此類作為義務。如果仲介業者未依其專業能力履行這些義務，導致委託人未能充分了解交易標的物的真實情況，從而受到損害，則可視為違反作為義務，構成侵權行為。因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提

(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

 

當房仲人員因服務不盡責、未妥善履行調查與說明義務，導致消費者購買到存在瑕疵的不動產時，消費者應如何透過法律途徑追究責任以維護自身權益？首先，根據法律規定，消費者可以透過請求返還仲介費用、要求房仲人員與其所屬公司連帶賠償，以及援引消費者保護法請求懲罰性賠償金等多種方式來追究房仲責任。依《民法》第571條規定，居間人若違反對委託人的義務，例如未盡調查與說明之責，導致消費者受損，即不得向委託人請求報酬或償還費用。這意味著當房仲人員因疏忽未告知房屋的瑕疵，或未妥善履行其應盡的專業義務時，消費者有權拒絕支付仲介費用，甚至要求返還已支付的部分。這一條款為消費者提供了最直接的法律救濟管道，以確保在交易中受到公平對待。

 

其次，不動產經紀業管理條例第26條第2項進一步規定，若房仲人員因執行仲介或代銷業務的故意或過失行為導致交易當事人受損，該房仲所屬的經紀業須與房仲人員負連帶賠償責任。這一規定有效降低了因房仲人員資力不足而無法履行賠償義務的風險，讓受害的消費者能夠向房仲公司追討損害賠償。同時，連帶賠償的機制也促使房仲公司更為重視內部管理及對員工的專業訓練，以避免此類問題的發生。

 

然而，由於不動產交易的特性，每一個不動產均有其獨特性，房仲在介紹房屋時所需履行的調查與說明義務範圍，往往需根據具體情況進行判斷。例如，對於一般肉眼難以辨識的瑕疵，或房仲人員無法以其專業經驗或常規查詢獲得相關資訊，則可能不被認定為其調查義務的範疇。反之，房仲應能透過查詢輕易得知，若其未盡告知義務，即可能構成過失。這些情況顯示，不動產交易中的法律責任問題具有高度的專業性與複雜性。

 

在處理這些疑問時，買方需要保持謹慎，切忌一廂情願地假設仲介會全面處理或主動揭露所有問題。即使仲介承諾進行調查並回覆，買方也應將這些承諾轉化為書面文件，並保留記錄。因為一旦日後出現爭議，口頭約定或非正式的承諾可能無法成為具法律效力的證據。相反地，透過書面方式記錄雙方的溝通過程，不僅能有效追溯責任，還能提升交易的透明度與信任度。在交易過程中，買方應以理性態度對待仲介與賣方，避免過度依賴口頭承諾或非正式溝通。基於市場經驗與法律實務，許多交易糾紛的起因往往是買方過於信任仲介，未能有效保障自身權益。因此，建議買方在提出疑問後，要求仲介或賣方提供書面回覆，並將重要的承諾或保證納入合約中，這樣能為後續的交易流程奠定良好的基礎。

 

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