預售屋可以由業者任意變更隔間設計嗎？

10 Dec, 2017

問題摘要：

建商在預售屋時的設計和格局原則上可以變更，但需要注意以下幾點：契約中應明確約定建商是否有權變更設計和格局，以及變更的範圍和方式。如果建商欲變更設計或格局，應通知已經買受預售屋的人，並徵求其同意或提供其他解決方案，如解除契約或減少價金。如果建商未通知已經買受預售屋的人或未經其同意即擅自變更設計或格局，可能涉及違反公平交易法的規定，應對買受人造成損害，需要承擔相應的法律責任。因此，買受預售屋的人應該仔細審查契約內容，確保建商的權利和責任都得到明確約定，以保障自己的權益。

律師回答：

關於這個問題，涉及建商在預售房屋交易過程中的一些重要法律問題，尤其是關於建商是否可以隨意更改建築設計及其對買方權益的影響。

建築設計的變更

建商在未售出的預售房屋部分，理論上可以進行設計變更（例如將大坪數改為小坪數以增加銷售戶數），但這種變更必須在買賣契約中有明確的約定，且應事先明確告知買受人。若契約中未明確約定建商有此權利，則不能隨意變更。

按建商於契約中雖未保證整棟大樓總戶數，惟建商於銷售建物時，即以廣告平面圖所刊載內容作為給付之約定，如建商任意「就預售屋未售出部分逕自變更隔間設，以增加戶數銷售行為」，即俗稱「大坪數變為小坪數」，則因建築物給付內容變，更締約基礎亦有所不同，對原買受人而言，自有不同程度之影響。

另建商倘於預售房屋時在廣告及買賣契約書上，以明顯方式事先載明建商有權就未售出部分變更設計將「大坪數」變更為多「小坪數」房屋（非概估稱「建商依法有權變更設計」）。

預售屋可以由業者任意變更隔間設計嗎？

常見業者發現預售屋銷售狀況不佳，因此變更原有銷售的隔間，這時已經買受預售屋的人，可以不同意解約嗎？由於這部分，我國實務底線是可以變更，但除了在預售屋契約必須明定，但是要告知已經買預售屋的人，並給予同意、解除契約、減少價金、或其他和解措施之選擇，否則就是不公平而屬無效！

在簽約時，建商應提供完整的建築圖（藍圖）作為契約的一部分。這些圖面應詳細說明每戶的設計與格局，成為契約遵循的基礎。如果建商不願提供這些圖紙或不將其納入契約附件，買方應重新考慮是否繼續交易。

若建商變更了設計，必須通知已經購買的買受人，並提供給他們選擇同意變更、解除契約、減少價金或其他和解措施的機會。如果建商未進行這些程序，則買受人有權要求解約或索賠。

施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限(預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第11條第1項）。

中央主管機關依據消費者保護法第17條第1項規定公告之「應記載及不得記載事項」，係屬於對消費者權益最低限度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，而以中央主管機關公告之特定行業定型化契約應記載之事項為契約內容，作為雙方權利義務關係之依據。

與建商簽約購屋，一定要在合約中載明，建商要提供完整建築圖與當戶的設計圖和格局圖作為附件；建築圖就是俗稱的「藍圖」。這些圖面很重要，因為在契約中作為附件後，就等於是契約的一部分，建商原則上就有必須遵守的義務。如果建商不願意提供這些圖給您參考，那就要慎重考慮是否還要和這建商繼續交易

買賣契約中確認建商有無「排除或減輕未按圖施工責任」的約定！尤其要注意建商是否在買賣契約中加一個「建商有權變更設計和格局」的約款，如果有這樣的約款，一定要跟建商討論清楚，把建商能變更的設計和格局的範圍以及方式都要確認清楚，並寫在契約中，最好要加上「如建商要變更設計或格局，應經過買方同意」的約款，這樣才能避免建商自己就能任意變更設計或格局，然後還不需要對客戶負責。

法院確認了若建築業者在未通知已買房屋的買方的情況下，自行變更未售出房屋的隔間設計，這種行為是不公平的，且可能對已購房屋的買方造成損害。

即使契約條款允許建築業者對未售出的房屋進行設計變更，業者仍應通知已購房屋的買方，並提供他們同意變更、解除契約、減少價金或其他和解措施的選擇。如果建築業者未執行這些程序，則其行為可能被視為利用其收取價金的優勢地位來影響交易秩序，這在公平交易法下是不被允許的。此為預售房屋買方提供了保護，確保他們可以在建築設計變更前獲得充分的通知和選擇權，從而防止建築業者濫用

契約約定或市場變化為由，任意更改設計。這種法院判決的實踐鼓勵透明度和公平性，在房地產交易中保護消費者權益，並對台灣房地產業界施加更嚴格的道德和法律標準。

此觀最高法院88年度台上字第1888號判決所示：「上訴人雖抗辯依兩造所訂房屋預定買賣契約第二十條第三款約定，上訴人就買賣標的房屋之本身，非不得變更其建築設計，則就買賣標的外的其他房屋，當更無不得變更其設計之理由云云。惟查，建築業者因對市場供需評估失誤，而欲就建物未售出部分變更原隔間設計以增加銷售戶數尋求轉機固非不可，然已買受之人就此非無損害，自應通知買受人，若建築業者未通知原買受人，並給予表示同意、解除契約、減少價金、或其他和解措施之選擇，即逕自就建物未售出部分變更原廣告所載隔間等設計以增加銷售戶數，使原買受人無從選擇而不得不接受，顯有憑恃其已收受價金等優勢地位，而為影響交易秩序之顯失公平行為，有違公平交易法第二十四條之規定，應推定為有過失，被上訴人依侵權行為之法律關係請求上訴人損害賠償，為有理由，上訴人之抗辯並不足取。從而，被上訴人請求上訴人久揚公司給付七百二十萬七千元及法定遲延利息，洵屬有據等詞，為其判斷之基礎。」

綜上所述，買受人在購買預售房屋時應仔細審查契約條款，確保建商提供的設計變更權利範圍明確，並保留對此變更的同意權。這樣可以在交易過程中保障自己的權益，避免因建商隨意變更設計而受到損害。如果遇到建商未按契約履行或隱瞞訊息的情況，買受人應考慮進行法律訴訟或其他合法手段以維護自身權利。