共有房地分割有贈與稅的問題嗎？

問題摘要：

為防止透過土地分割的方式進行非正常的財產移轉，從而規避稅負。透過對土地分割後價值變動的監控，稅捐稽徵機關得以確保稅收的公平性與完整性，避免利用分割進行不當贈與的行為。同時，此規定也提醒土地共有人在分割過程中，應充分考量可能產生的稅務負擔，特別是在未設補償機制的情況下，可能因土地價值的變化而導致贈與稅或土地增值稅的課徵。共有土地的分割無論是協議分割還是裁判分割，只要導致價值不相等且無補償約定，即需依該函釋規定繳納相關稅款。此規範進一步完善土地分割的稅務管理體系，確保財產移轉過程的透明性與合規性，同時促使共有人在分割過程中更為謹慎，降低稅務風險。

 

律師回答：

辦理共有土地分割時，稅務的處理不僅影響納稅義務，也關係到交易成本的計算與投資收益的評估。若變價分割或原狀兼補償分割涉及房地合一稅之問題，各共有人取得的土地價值與其分割前應有持分價值相等，則依法免課徵土地增值稅；但若分割後取得的土地價值與分割前持分比例所對應的價值不相等，則需課徵土地增值稅。若利用共有土地分割，使共有人在分割後所取得的土地價值高於或低於原持有土地價值，且差額無找補，則可能涉及補課「贈與稅」及。

 

在於防止透過土地分割的方式進行非正常的財產移轉，從而規避稅負。透過對土地分割後價值變動的監控，稅捐稽徵機關得以確保稅收的公平性與完整性，避免利用分割進行不當贈與的行為。同時，此規定也提醒土地共有人在分割過程中，應充分考量可能產生的稅務負擔，特別是在未設補償機制的情況下，可能因土地價值的變化而導致贈與稅或土地增值稅的課徵。

 

納稅人應在參與房地產分割或拍賣前，充分解產權重新取得對於稅務的影響，特別是在分割後短期內進行交易時，需考量高稅率對收益的減損。此外，稅務機關在審查時，將依據房地合一稅制的規範，針對產權的取得時間、持分變動及價值增加進行實質判定，確保稅款的公平徵收。因此，納稅人若不清楚相關規範，應尋求專業意見，避免因稅務誤解而導致額外負擔。

 

共有物的分割方法

當事人可以協議分割也可以進行裁判分割，相較於裁判分割，取決於法院裁量，當事人協議分割則是基於契約自由，兩者如取得超過贈與稅免稅額之不動產或金錢是否需要繳納贈與稅？

 

共有物的分割通常可以採取以下四種方法，依情況選擇最適合的方式處理共有物分配問題。第一種是原物分割予全體共有人，這是共有物分割的基本原則，而變價分割則為例外，僅在原物分配有困難時才會採用變賣方式。法官在處理共有物分割時，會首先衡酌共有物是否可以直接以原物分配的方式解決。如果法官認為以原物分配的方法沒有困難，則原則上會採取原物分割方式。以土地為例，法官可能會將共有土地直接分割並分配給各共有人，並具體決定各共有人分配到的土地範圍、位置和大小等。這種方式能夠在共有人之間明確權利範圍，避免不必要的紛爭。

 

第二種方法是原物分割予部分共有人並金錢補償。當原物分配時，若部分共有人無法按照其應有部分分得適當的分配，則可採取金錢補償的方式進行調整。例如，當土地因為地形或其他客觀條件限制，無法平均分配時，部分共有人可接受金錢補償以替代其應有的原物分配權利。這種方法在實務中相對靈活，既能解決共有物分配的難題，又能滿足共有人之間的利益平衡，避免因原物分配不均而引發爭議。

 

第三種方法是變價分割，適用於原物分配顯然有困難的情形。例如，共有物若經過分割後，會導致使用上的不適當或產生實際困難，例如土地面積過小而無法有效利用，或共有物本身因性質特殊而無法進行合理分配，法官可能會選擇將共有物變賣，然後將變賣後的價金分配給各共有人。這種方法雖然無法保留原物，但能以更具操作性的方式解決分割難題，確保各共有人能依其應有部分取得相應的價值補償。

 

第四種方法是原物分割兼變價分割，這是一種結合原物分配與變價分配的混合方式。即將共有物的一部分以原物形式分配給部分共有人，其餘部分則進行變賣，並將變賣所得的價金分配給全體共有人。這種方式通常用於共有物的一部分適合進行原物分配，而另一部分因性質或條件限制難以分配的情形。例如，共有土地中某部分適合直接分配，但另一部分因地形不規則或無法分割為合理單元，則可選擇變賣。這種方式能在兼顧原物分配與價金補償的情況下，達到全體共有人利益的最大化。

 

裁判分割免繳

法院在裁判分割共有物時，應綜合考量多項因素，包括各共有人之利害關係、共有物之性質、價格、分割前的使用狀態、經濟效用、分得部分的利用價值及全體共有人之利益等，並本於職權公平裁決，而不受當事人提出的特定主張所拘束。這種判決模式旨在以公平原則為基礎，確保各共有人在分割過程中的利益平衡，避免因分割方式的不當而對某一方造成過度損害。

 

法院在進行共有物分割時，通常採取原物分配的方式，即將共有物直接分配給各共有人。若出現共有人分得部分的價值較其應有部分有所增多或減少的情況，法院可能會命令互為金錢補償，以平衡經濟價值並維持公平性。這種補償並非基於當事人間的互負債務約定，因此不構成對待給付的法律問題。法院在裁判中所作的金錢補償安排，屬於共有物分割的內部調整方法，而非獨立於分割行為之外的財產交易。

 

當法院裁判分割不動產時，若未判令當事人間互為金錢補償，則依相關稅務規範，應免徵贈與稅。即使裁判分割涉及原物分配並伴隨金錢補償安排，也不會因此產生贈與稅課徵的問題。此解釋旨在排除因司法裁判分割行為而不當增加納稅義務的可能性。同時，稅務機關在處理涉及判決分割不動產的土地增值稅或契稅案件時，也毋須在核發的繳款書上註記「另有贈與稅」的字樣，進一步減少相關納稅人的行政負擔。

 

按法院裁判分割共有物，依最高法院68年台上字第3247號民事判例、96年度台上字第108號民事判決及104年度台上字第726號民事判決意旨，除應斟酌各共有人之利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等，本諸職權公平決之，不受當事人主張之拘束。又參據上開內政部來函所述司法院秘書長81年1月30日秘台廳(一)字第00855號函以，法院因以原物分配各共有人，共有人間受配部分，有較其應有部分計算者增多或減少情形，為顧及經濟上價值及維持公平，而命互為金錢補償，屬共有物分割方法之一種，並非係因當事人間有互負債務之約定而為同時提出金錢補償為條件之判決，故不生對待給付問題。法院判決分割不動產，未判令當事人間須以金錢互為補償者，依本部70年10月6日台財稅第38460號函釋，應免課徵贈與稅；至就原物分配併判金錢補償者，依說明二所述，亦尚不生贈與稅問題。依此，有關判決分割不動產申報土地增值（契）稅案件，地方稅稽徵機關毋須於核發之繳款書上註記「另有贈與稅」字樣。(財政部112年3月7日台財稅字第11100710660號函)

 

以是否得取不相當對價判斷是否需要繳納

共有土地在辦理分割後，若各共有人實際取得的土地價值，按分割時的公告現值計算，與其原持有比例應得的價值不相等，且彼此之間未有補償的約定，則依遺產及贈與稅法第5條第2款規定：「以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分以贈與論」，應對該差額部分課徵贈與稅。在此情況下，取得土地價值增多的一方視為受贈人，其增多部分需繳納土地增值稅，而取得土地價值減少的一方視為贈與人，應就價值減少部分依法申報贈與稅。

 

共有土地辦理分割後，稅捐稽徵機關需根據土地分割後各共有人實際取得的土地價值與其應有持分比例所應取得的價值進行比較，若發現價值不相等且無補償約定，即應按上述規定課徵贈與稅。具體而言，若某共有人在分割後取得的土地價值增加，其增多部分視為其受贈的財產，應由稅捐稽徵機關課徵土地增值稅。同時，該土地增值稅可依遺產及贈與稅法施行細則第19條規定，從贈與總額中扣除。至於取得土地價值減少的共有人，其減少部分視為贈與行為，需依法申報並繳納贈與稅。

 

值得注意的是，此函釋並未區分土地分割的方式是否基於法院判決或共有人之間的協議，只要共有土地辦理分割且價值不相等，無論分割係依協議或裁判進行，均應按照該函釋處理相關的贈與稅及土地增值稅問題。即使是在法院判決裁定分割共有土地的情形下，若共有人分得的土地價值存在顯著不相當，且無金錢補償安排，稅務機關仍可依據該函釋視為贈與行為課稅。

 

依據財政部67年7月24日台財稅字第34896號函釋，共有土地辦理分割後，各人取得之土地價值，按分割時之公告現值計算，與依原持有比例所算得之價值不等，而彼此間又無補償之約定者，依照遺產及贈與稅法第5條第2款規定：「以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分」以贈與論，應依法課徵贈與稅，此時，取得土地價值增多者，為受贈人，應由稅捐稽徵機關就其增多部分，課徵土地增值稅，取得土地價值減少者，為贈與人，應依法申報贈與稅，惟依同法施行細則第19條規定，前述取得土地價值增多者所繳納之土地增值稅，得自贈與總額中予以減除。準此，共有土地辦理分割，取得土地價值增多者，應就增多部分，課徵土地增值稅，而取得土地價值減少者，為贈與人，應就減少之部分，依法繳納贈與稅。在此函釋下，並未區分分割之辦理係依據法院判決或係共有人之分割協議，只要共有土地辦理分割，取得土地價值減少者，便應就價值減少部分，視同贈與，依法申報贈與稅。

 

共有土地經法院裁判分割後，雖然各共有人依法院判決分割後實際取得的土地價值可能與其原應有比例所計算的價值不相等，但若法院基於公平原則認定該價值變動在合理範圍內，而未判令當事人間互為金錢補償，則在此情形下應免課徵贈與稅。這一規定顯示，法院的裁判分割具有法律上的強制力，其目的是平衡各共有人之間的利益，因此即使分割後的價值有所增減，只要未涉及補償義務的免除，便不會產生贈與稅的課徵問題。

 

然而，若法院裁判分割中涉及金錢補償，而應受補償人未實際收到補償金，且補償義務人的金錢補償義務已被免除，此時依《遺產及贈與稅法》第5條的規定，應對補償義務人課徵贈與稅。這是因為補償義務的免除實質上構成一種贈與行為，雖未發生實際金錢支付，但已改變財產權的歸屬狀況，因而應依法課稅。

 

依據財政部70年10月6日台財稅字第38460號函釋：經法院裁判分割之共有土地，雖各人依法院判決分割後所取得之土地價值與依原持有比例所算得之價值不相等，但法院如認為其價格相當而未判令當事人間須以金錢互為補償者，應免課徵贈與稅。

 

另外，若應受補償人在收到補償金之前死亡，根據遺產及贈與稅法第1條及第4條第1項的規定，其尚未收到的補償金債權應視為遺產的一部分，需列入遺產申報並依法課徵遺產稅。這表明補償金的債權具有財產屬性，即使未實際收取，仍然是應受補償人的可支配財產，應納入遺產稅的課稅範圍。

 

相反地，若補償義務人在支付補償金之前死亡，依據遺產及贈與稅法第17條第1項第9款的規定，該尚未支付的補償金可作為補償義務人死亡前的未償債務，列入其遺產中扣減。這是因為該補償義務已經形成法定的金錢負擔，屬於義務人死亡前的財務責任，應被計入遺產扣除項目，以免重複課稅。

 

法院裁判分割共有土地時的價值變動與金錢補償安排，對於遺產及贈與稅的課徵具有直接影響。若無金錢補償或補償價值被法院認定合理，則無需課徵贈與稅；但若涉及補償義務免除或未收取的補償金債權，則根據具體情形需依法課徵贈與稅或遺產稅，或作為遺產債務扣除。

 

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