違章建築所有人遭他人侵害或竊占時，應如何處理？

11 Dec, 2017

問題摘要：

違章建築的所有人在遭受他人侵害或竊占時，應採取以下措施：違章建築的所有人應立即採取行動，保護自己的權益，防止進一步的損害。違章建築的所有人可以依法向侵害其權益的人提起訴訟，要求賠償損失。根據民法的相關規定，即使違章建築的所有人沒有正式的所有權登記，但他們仍擁有事實上的處分權，因此有權要求侵害者承擔損害賠償責任。對於擅自占有違章建築的行為者，違章建築的所有人可以要求其返還占有，並可能需要負擔相應的不當得利責任。

律師回答：

違章建築係指未依規定聲請核發建照執照，致完工後無從辦理建物第一次所有權登記(俗稱保存登記)之建築物。違章建築在行政法上之評價上，其存續並不受保護，得經由行政上強制執行加以拆除之；而民法上對於違章建築之評價功能，則僅在於判斷私權關係之權利義務關係。違章建築所有人遭他人侵害或竊占時，應如何處理？

關於這個問題，我們知道違章建築祇是沒有合法建照及權狀的建築物，並非表示違章建築不是所有權客體，因此無權侵害他人之物，仍須負擔損害賠償，而擅自占有他人之物仍負不當得利之責，不因其為違章建築而影響，所以千萬不要以為人家是違章建築就擅自拆除，以排除侵害，更不要以為可以擅自借住！

至於，何人為該違章建築物之所有權人，基本原始起造人及具有事實處分權之人，換言之，即事實上對於該建築物具有合法占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，通常為繼受原始起造人之權利。

遭受侵害或竊占時的處理方式

確認所有權或事實上處分權：

首先，違章建築的所有人應確認自己是否具備對該建築物的合法占有、使用及處分權。這可通過購買材料的發票、收據及雇用工人施作的費用明細等證據加以證明。

在施工過程中，應保留所有相關證據，包括材料購買憑證、施工合同、工人雇用費用等，以備不時之需。

向侵占者提出侵權行為賠償請求：

依據最高法院的判決，如他人非法占有或侵害違章建築，所有人可以依據民法第184條請求損害賠償。事實上處分權具備法律上的權利特性，應受到法律保護。

請求返還不當得利：

如果他人無法律上原因占有違章建築並受有利益，所有人可依民法第179條請求返還其不當得利。例如，在最高法院106年台上字第187號判決中，法院認為事實上處分權人可依不當得利規定請求返還占有利益。

依最高法院79年台上字第875號判決：「物之出賣人，依民法第三百四十八條第一項規定，固負有交付其物及移轉所有權之義務。然對於所有物事實上之處分權，僅為所有權之權能，非所有權之本體，不生交付與否之問題。本院六十七年第二次民事庭總會決定(一)所謂：『違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將違章建築之事實處分權讓與受讓人』云云，旨在闡述讓與人將其讓與之違章建築交付受讓人後，受讓人對之有事實上處分權而已，非認對於所有物之事實上處分權，得為請求交付之客體。原審誤引前述本院民事庭總會決議，認被上訴人得請求上訴人交付系爭房屋之事實上處分權，亦有可議。」

此觀最高法院106年台上字第187號判決:「按民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第一百八十四條第一項前段所稱之權利。原審謂事實上處分權被侵害者，得依上開規定請求損害賠償，固非無見。惟因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，民法第一百九十七條第一項前段定有明文。所謂知有損害，係指知其請求之損害內容。加害人侵奪建物事實上處分權之占有，或違反返還占有之作為義務，而構成對於不動產事實上處分權之不法侵害，被害人如主張其損害為占有本身，而請求加害人返還占有以回復原狀時，因是項損害於加害人為該侵權行為時，即已確定，自應以請求權人知悉其受該占有損害內容及賠償義務人時，起算其時效，尚不得因加害人持續占有，而謂該占有本身之損害亦不斷漸次發生。上訴人係於九十五年九月間向劉順發之前手朱素秋二人承租系爭建物一樓，屬未經公證且未約定期限等情，為原審確定之事實，則上訴人於劉順發買受系爭建物前，固非無權占有，但劉順發受讓系爭建物之事實上處分權後，依民法第四百二十五條第二項規定，上訴人不得對劉順發主張該租約繼續存在，而構成無權占有，負有返還該建物之作為義務。劉順發於一○○年三月十六日買受系爭建物時，既已知悉上情，而得請求上訴人返還占有，卻於一○四年五月十三日始追加依民法第一百八十四條第一項規定為請求，依上說明，其請求返還系爭建物一樓占有之侵權行為損害賠償請求權顯罹於二年時效。原審以上訴人持續占有為由，謂損害漸次發生，上訴人不得為時效之抗辯云云，所持法律見解，即屬可議。再按民法第一百七十九條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第一百七十九條規定，請求返還其占有。被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，則該建物一樓之占有利益，自應歸屬於被上訴人，上訴人既不得對之主張租賃契約存在，其占有系爭建物一樓即欠缺法律上原因，而為無權占有，是其受該占有之利益，致被上訴人受損害，則被上訴人依民法第一百七十九條前段規定，請求上訴人返還其占有，為有理由，應予准許。」

所有人可以向法院提出民事訴訟，請求返還占有、停止侵害及賠償損失。在訴訟中，所有人需提供充分證據證明自己對違章建築的事實上處分權及其受損害的事實，包括相關的購買材料發票、收據、施作費用明細等。

總之，違章建築的所有人在面對他人侵害或竊占時，應該及時採取行動，並依法保護自己的權益。