什麼是標示變更登記？如土地因分割共有物申請登記時，如何辦理登記？
問題摘要：
共有物分割是解決共有關係的一種重要機制，旨在消滅共有關係，以解決共有物的使用和管理問題，並避免經濟上的不利益。依據土地登記規則第105條的規定，共有物分割應先辦理標示變更登記，後辦理所有權分割登記。土地的登記程序，土地登記規則第105條的規定，如果涉及共有物的分割登記，首先應申請標示變更登記，然後再申辦所有權分割登記。如果法院有確定判決要求進行共有物分割登記，當中涉及標示變更的部分，需要先處理標示變更登記，然後再進行所有權分割登記。在辦理這些登記時，土地登記規則第65條的規定，可以申請暫免繕發權利書狀，以便更有效地完成登記程序。土地標示分割及共有物分割涉及的法律程序，須嚴格遵循相關規定。繼承人雖在繼承開始時已取得物權，但未經登記的物權處分行為在法律上無法生效。標示分割僅是土地標示的變更，並不屬於物權處分行為，但若涉及耕地等特殊類型的土地，仍須符合農業發展條例等相關法律的限制規定。本案所涉情形中，繼承人需先完成繼承登記，然後再依序辦理標示分割登記及共有物分割登記，以確保登記的合法性與有效性。相關程序的設計，不僅有助於保障繼承人權利，也為土地管理的秩序和公平性提供制度保障。
律師回答：
關於這個問題，「分割」是用來處理「共有關係」的一種機制，是一種讓共有關係消滅的處分行為。因為共有關係使共有物用益與管理難以圓滑進行，產生經濟上不利益，立法政策上會盡量使共有關係消滅為原則。民法第823條第1項本文規定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，一般稱之為「共有物分割自由原則」。分割登記作為土地標示變更的一種具體情形，涉及程序和權利的多方協調與保障。在實務操作中，分割登記程序不僅需要遵循法律規定，還需妥善處理與他項權利相關的問題，以確保土地權利的明確性和穩定性。從申請分割到換發證書，各環節都需要依據相關法律規範執行，地政機關的角色在其中尤為關鍵，既需確保分割程序的合規性，又需為相關權利人提供必要的協助。
標示變更登記是什麼？
土地總登記完成後，若因分割、合併、增減、地目變更及其他標示之變更，需依照土地登記規則第85條的規定辦理標示變更登記。標示變更的範圍涵蓋多種情況，包括但不限於分割、合併、界址調整、滅失、回復、地目變更、面積增減、建物門牌變更、建物基地號變更、土地使用分區及編定類別變更、土地重劃、地籍圖重測確定及權利變換登記等。
關於分割登記，主要涉及兩大部分，即辦理登記的程序及登記後證書的換發。首先，在辦理分割登記的程序上，土地登記規則第86條規定，當一宗土地的部分需要與其他土地合併時，必須先行申請分割。分割是處理土地部分權利變動或標示變更的前置程序，在分割程序完成後，土地的權利及範圍才能具體化，進而進行其他相關登記。此外，土地登記規則第87條進一步規定，若一宗土地的部分已設定地上權、永佃權、不動產役權、典權或農育權，則在辦理分割登記時，土地所有權人須會同相關他項權利人進行勘測，確定權利範圍及位置後方能辦理。然而，若在設定時已提供勘測位置圖且該分割不涉及權利範圍的變更，不必再進行勘測，這為程序提供簡化的可能性。另辦理土地複丈與建物測量補充規定第13點，在土地申請分割複丈後，即使該土地已被法院查封，地政事務所仍應按程序進行測量。土地所有權人在取得複丈結果後可申請分割登記，但若地政事務所認為分割登記可能影響查封效力，則有權駁回申請。
其次，在分割登記完成後，涉及證書的換發問題。土地登記規則第90條規定，若分割的土地已設定有他項權利，則在分割登記完成後，地政機關應通知相關的他項權利人換發或加註新的他項權利證明書。這一規定的目的在於確保土地權利範圍變更後，權利人持有的證明文件與實際權利狀況一致，避免因文件不符而產生後續的法律糾紛。
標示變更登記作為共有物分割程序的必要環節，其主要目的是確定土地的物理界限及標示範圍的變動，確保所有權分割登記能在準確的標示基礎上進行。標示變更登記通常包括土地界址的重新界定、面積的調整或地目變更等內容，這些變更涉及土地的基本資訊，對於後續的所有權登記具有關鍵影響。因此，申請人在辦理共有物分割登記時，應特別注意是否需要先行進行標示變更，並依據法院確定判決或相關法律規定提供完整的申請材料，以免影響分割登記的進程。
在標示變更完成後，所有權分割登記的辦理將成為下一步。所有權分割登記是將原共有權狀態確定的分割方案進行權利登記的變動，從而實現共有權利的分解與個別化。此過程中，地政機關需確定判決的內容或共有人之間的分割協議，將分割結果詳細記載於土地登記簿中，以保障分割後各權利人的合法權益。需要特別注意的是，在涉及特殊法律規定的情況下，如前述農業發展條例所規範的登記事項，申請人可能需遵守特定的程序要求，包括連件辦理或額外的審核條件。
共有物分割，應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記
依土地登記規則第105條前段規定：「共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。」因此，當持法院之確定判決申請共有物分割登記時，若該登記涉及標示變更，則須先辦理標示變更登記，然後才能進一步辦理所有權分割登記。這一規定旨在確保土地登記的程序符合標示與權利變更的邏輯順序，避免因登記流程的紊亂而產生權利糾紛或登記錯誤。在實務操作中，申請人是否需要將標示變更登記與所有權分割登記連件辦理，則需依具體情況而定，除法律另有明確規定外，例如依據農業發展條例第16條第1項第3款及第4款的規定，部分登記事項可能需連件辦理，但一般情形下，標示變更登記與所有權分割登記亦可分次另案申請。
對於先申請標示變更登記的情形，申請人可依土地登記規則第65條之規定，申請暫免繕發權利書狀。這一條文的設計主要為減輕申請人在登記流程中的負擔，特別是在標示變更完成後立即接續申辦所有權分割登記的情況下，申請暫免繕發權利書狀可以避免因文件重複繕發而增加不必要的成本與手續。同時，暫免繕發權利書狀的申請也有助於提高登記效率，縮短辦理流程的時間，尤其對於涉及多宗土地或權利關係複雜的分割案件尤為重要。
繼承與標示變更登記
依據民法第759條規定，因繼承而取得不動產物權者，在登記完成前僅享有物權的取得效力，但未能對外進行物權處分，該條文中的「處分」係指物權處分行為，即法律上使物權發生變動的行為，例如所有權移轉或設定抵押權等，而不包括事實上的處分行為，例如對物進行改造、變形或毀損等物理行為。表明物權處分的合法性必須以登記為前提。而土地標示分割，僅涉及土地標示的改變，例如將一宗土地分割為多宗，這僅是土地權利客體的變更，並未涉及權利內容的變動，因此並非民法第759條所規範的物權處分行為。
然而，繼承人依據民法第1147條及第1148條的規定，自繼承開始時，即承受被繼承人財產上之一切權利與義務，包括對土地的所有權。因此，土地所有權人死亡後，繼承人在未完成繼承登記前，得以權利人名義依土地登記規則第27條第5項的規定申請土地標示分割登記。然而，該令釋並未針對土地性質設置限制，具體的土地分割仍需符合相關法律的規範及效果限制。例如，農業發展條例第16條對於耕地分割設有明確的限制，規定每宗耕地每人所有面積未達0.25公頃者不得進行分割。本案所涉土地為耕地，繼承人擬依農發條例第16條第1項第3款規定，將所繼承的耕地分割為單獨所有。此舉涉及對共有物的所有權進行權利變更登記，已屬物權處分行為之一種，因此應依民法第759條的規定，需先完成繼承登記後，方能進行分割登記。
此外，依土地登記規則第105條規定，共有物分割應先辦理標示變更登記，之後再辦理所有權分割登記。但若無須進行標示變更登記的情況，則此規定不適用。上述規範，該行為實質上是就未辦繼承登記的遺產先進行共有物分割登記，這與民法第759條的規定並不相符。繼承人即便因繼承已取得不動產物權，仍需先辦理繼承登記，之後才能進一步辦理標示分割登記及共有物分割登記。或者，繼承人可選擇在申辦繼承登記時，連件辦理標示分割登記及共有物分割登記，以節省程序時間並符合法律規範。
按依民法第759條規定，因繼承於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，該條文所稱處分，參依最高法院74年台上字第2024號判例及87年台上字第298號判決，乃指物權處分行為，亦即法律上使其物權發生變動之處分行為，但不包括事實上之處分行為，即係就標的物為物質之變形，改造或毀損等物理上之事實行為。土地標示分割係將同一所有權人之一宗土地，分割為多宗，純係土地權利客體之變更，未涉權利內容之變動，自非屬民法第759條規定之物權行為。又依民法第1147條、第1148條規定，繼承人自繼承開始時，即承受被繼承人財產上之一切權利義務，故本部前以100年1月10日內授中辦地字第1000723535號令釋，土地所有權人死亡，繼承人辦理繼承登記前，得以權利人名義依土地登記規則第27條第5項規定，先行申請土地標示分割登記。但該令釋並未針對適用土地之性質有所規範，具體個案分割仍應受所據法規及法律效果之限制，如農業發展條例(以下簡稱農發條例)第16條對於每宗耕地每人所有面積未達0.25公頃不得分割之限制規定。…本案土地係屬耕地，繼承人擬依農發條例第16條第1項第3款規定，將其所繼承之耕地分割為單獨所有，係對共有物之所有權為權利變更登記，屬處分行為之一種，自應依民法第759條規定，先經繼承登記，始得為之。另依土地登記規則第105條規定，共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。但無須辦理標示變更登記者，不在此限。本案全體繼承人擬於申辦分割繼承前先行辦理屏東縣東港鎮○○段○○地號耕地標示變更登記，依上開規則規定，該登記應屬就未辦繼承登記之遺產先為共有物分割登記之程序，與上開民法規定未合。故本案繼承人雖因繼承已取得不動產物權，仍需先辦理繼承登記後，再辦理標示分割登記及共有物分割登記，或得於申辦繼承登記時連件辦理標示分割登記及共有物分割登記。(內政部101年3月30日內授中辦地字第1016650605號函)
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