對於常見的不動產糾紛需要什麼的律師？

問題摘要：

不動產交易的複雜性，以及消費者在面對法律問題時可能遭遇的資訊不對稱問題。常見的不動產糾紛案件類型，包括嚴重的房屋瑕疵、拆屋還地、共有物分割和借名登記，並探討不動產律師的服務項目和律師費用。建議消費者在遇到這些複雜法律問題時，尋求專業律師的協助，以確保他們的權益得到有效保護。

 

律師回答：

關於這個問題，買房和買地是許多人一生中的重要決定，但在這些不動產交易的過程中，經常伴隨著各種糾紛的發生。當涉及不動產的問題浮現時，「不動產糾紛律師」、「房屋／土地糾紛律師」等關鍵詞，成為民眾在尋求解決問題時的常見搜尋詞。然而，網路上的資訊眾說紛紜，導致許多人對於不動產律師的角色及其能提供的協助缺乏清楚的解。究竟什麼是不動產律師？可以委託不動產律師處理的案件有哪些？

 

不動產交易手續複雜，市場及相關訊息蒐集不易，一般人無法從公開的市場中取得信賴的資訊，造成消費者需親自訪查，或透過相關專業人士等，方能獲得有效的訊息，供作協商與決策的依據。因此，消費者在資訊的不流通與非透明化的情況下，易產生資訊不對稱的問題，不動產交易糾紛因而發生。

 

不動產交易通常手續繁瑣，相關市場訊息不易取得，對一般消費者而言，從公開市場中獲得可信的資訊是一項挑戰。這使得許多人需要透過親自訪查或尋求專業人士的協助，才能蒐集到有價值的資料，以作為協商和決策的依據。然而，正因為不動產交易市場資訊的不透明性與不流通性，常常導致資訊不對稱的情況發生，進而引發不動產交易糾紛。例如，買賣合約的條款是否公平合理、土地使用權的限制是否清楚揭露、房屋或土地的瑕疵是否已被如實說明，這些問題都可能成為日後爭議的源頭。

 

不動產律師是專門處理不動產相關法律問題的專業律師。與醫師擁有成熟的分科體系不同，臺灣的律師在專業領域的劃分相對模糊，因此生活中常見的律師廣告或介紹，多半主打「什麼議題都能處理」的全能型律師。然而，隨著不動產案件的複雜性提升，尤其是涉及土地法、物權法、契約法等冷門且艱深的法規時，對該領域有深入研究的不動產專業律師，能更有效地協助民眾處理這些棘手的問題。因此，選擇深耕不動產法規領域的專業型律師，而非號稱「樣樣精通」的全能型律師，已成為越來越多民眾的偏好。

 

不動產是許多人一生中最重要的財產之一，然而在交易和管理的過程中，糾紛難以避免。雖然不少民眾因考量律師費用、訴訟成本以及「以和為貴」的社會文化，選擇自行解決問題，但某些類型的不動產糾紛因其複雜性和涉及金額龐大，通常需要專業的不動產律師協助才能有效處理。以下整理四大不動產律師最常處理的案件類型，當遇到類似問題時，建議尋求專業律師的協助，以保障自身權益。

 

第一類是不動產買賣中的嚴重房屋瑕疵問題。無論是預售屋還是中古屋，如果遇到房屋傾斜、海砂屋（氯離子超標）、鋼筋外露、樑柱龜裂、嚴重漏水或壁癌等情況，通常已經超出小額維修能解決的範圍。這類瑕疵可能影響居住安全，甚至需要考慮解除契約或減少價金，涉及的金額往往數十萬甚至上百萬。由於法律關係複雜且糾紛處理方法在網路上眾說紛紜，自己處理難度較高，尋求律師協助是更明智的選擇。

 

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院107年度台上字第2093號民事判決意旨參照)。而依民法第354條之規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。(第1項)出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。(第2項)」

 

如果涉及房屋傾斜、漏水、壁癌等嚴重瑕疵，可能影響居住安全或財產價值，律師需要精通契約法和消費者保護相關規定，能協助處理解除契約、請求價金減少或修復費用的索賠等事宜。

 

第二類是拆屋還地的案件。這類案件涉及房屋有無土地使用權利、土地界址、地籍測量以及越界建築等複雜問題。特別是在臺灣，許多土地是家族代代相傳，常有共有人數眾多的情況。如果部分共有人擅自佔用土地建屋或開發，侵害其他共有人權益，往往需要透過法律訴訟解決。由於此類案件權益重大且需要精密的法律判斷，單靠個人處理難度極高，專業律師的協助對於保護權利非常重要。

 

民法第767條第1項，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得防止之。」法律上稱之為「所有人之物上請求權」，而在司法實務上提起此類訴訟時，會一併依同法第179條提起無權占有人占有期間的不當得利返還請求。

 

面對土地使用權利爭議、地界不清或越界建築，律師應具備土地法與地籍測量的專業知識，能分析土地所有權和使用權的合法性，並在法院提起或答辯相關訴訟。

 

第三類是共有物分割案件，尤其是共有土地的分割。當共有人無法就分割方案達成共識時，只能透過訴訟解決。這類案件通常涉及多人且繼承關係複雜，從原、被告身份的確認到分割方案的制定，都可能引發各種法律問題。同時，共有人之間的猜忌和意見分歧也增加處理的困難度。在這種情況下，聘請專業律師能有效協調分割方案，並確保程序合法性，減少訴訟中的糾紛和壓力。

 

分割共有物的方式主要分為協議分割和裁判分割兩種。協議分割是指共有人經協商後達成共識，依約定的方法進行分割。裁判分割是指當共有人無法就分割方式達成協議時，由任一共有人向法院提起訴訟，請求法院以判決方式決定分割共有物的具體方法。

 

依據民法第824條，共有物的分割應優先以共有人協議的方式進行，但若無法協議，法院可依共有人之請求進行裁判分割。裁判分割的方法包括：一、以原物分配於各共有人，若各共有人均受原物分配有困難，則可將原物分配於部分共有人；二、當原物分配有困難時，可選擇變賣共有物，並將變賣所得的價金分配給各共有人；三、部分原物分配於各共有人，其餘部分變賣並分配價金。此外，在以原物分配時，若有共有人未受分配或未能按其應有部分分配，得以金錢補償之。為維護共有人利益或因其他必要情形，法院也可選擇對共有物的一部分維持共有狀態。

 

依民法第823條，共有人除法律另有規定外，得隨時請求分割共有物，但若物的使用目的不宜分割或契約訂有不分割的期限，則不得請求分割。若契約約定不分割的期限超過五年，該期限將縮短為五年；若涉及不動產且契約訂有管理約定，則不分割期限不得超過三十年，逾三十年者縮短為三十年。在有重大事由的情況下，即便契約有不分割的約定，共有人仍得隨時請求分割。

 

若共有人對土地或不動產分割無法達成協議，律師需要熟悉民法中關於共有物分割的相關規定，並能協助當事人設計分割方案、提起分割訴訟或代表參與協議分割。

 

第四類是不動產借名登記的糾紛。在臺灣，大部分土地的借名登記效力被法院承認，但因為這類案件多未簽署書面合約，原告（真正所有權人）在證明借名關係時往往面臨舉證困難。反之，被告雖然不需要主動舉證，但若原告已提供相當證據，被告仍需花費大量心力進行答辯。這類案件涉及的法律關係複雜，無論是證據調查策略還是訴訟答辯，都需要專業律師的協助，普通民眾很難自行處理。

 

借名登記本身並不違法，但前提是不違反法律的強制、禁止規定或公序良俗。最高法院99年台上字第1662號判決提到：「按稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第五百二十九條規定，適用民法委任之相關規定。」

 

臺灣高等法院臺中分院109年度上字第33號民事判決：「按委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限，民法第550條定有明文。而借名登記契約，係以當事人間之信任為基礎，性質上與委任契約相同，自得類推適用上開法條之規定。」

 

借名登記相關糾紛涉及信託、委任及無名契約，律師需擅長處理舉證問題，證明借名關係的成立或反駁不利指控，並熟悉借名登記的法律效力及相關案例。

 

第五類是租賃糾紛的糾紛

租賃糾紛是指租賃雙方在租賃過程中因租賃契約的履行或違約行為產生的爭議，常見類型包括房租積欠、契約解除、押租金爭議、房屋損壞責任分配、擅自轉租、違反用途、違約退租、不願退租等。房租積欠是最常見的糾紛類型，承租人未按時支付租金或積欠多期租金時，出租人可透過存證信函要求支付，若承租人未履行，出租人有權解除契約並向法院提起訴訟追討租金。

 

針對房租積欠、違約解除或房屋毀損責任分配，律師需要掌握租賃契約及租賃法律的實務應用，協助當事人追討損失或處理租約爭議。

 

第六類房地買賣契約糾紛

房地買賣契約糾紛是指在房屋或土地買賣過程中因契約履行或違約行為產生的法律爭議，常見糾紛包括價款支付、物之瑕疵、違約金爭議、交屋延遲、契約解除、產權爭議等。價款支付糾紛通常發生在買方未依約定支付價款或賣方因未收到款項而拒絕交屋，此時賣方可主張解除契約並追討損害賠償，而買方也可要求履行或提出抗辯。違約金爭議多數發生於一方無法履行契約條件，例如買方未能如期支付貸款或賣方未能如期完成交屋，雙方對違約金的金額或是否成立可能存在爭議。交屋延遲則是賣方未能依約定時間交付房屋或土地，買方可依契約約定請求每日違約金或解除契約並請求損害賠償。契約解除糾紛發生於雙方因重大違約而無法繼續履行契約，例如買方未支付尾款或賣方無法提供合法產權，解除後仍需釐清權利義務，特別是訂金或已支付款項的處理方式。產權爭議則涉及賣方所售房屋或土地的產權是否完整，例如是否存在抵押、查封或其他第三方權益，買方若因此受損可請求解除契約或賠償損失。

 

涉及合約履行、違約金請求或履行障礙，律師應具有強烈的契約法專業，能分析雙方責任並提供有效的法律建議。

 

以上案件是許多不動產律師常處理的類型，這些案件普遍涉及較高金額或複雜法律關係，因此自行處理風險較大。聘請不動產專業律師不僅能減少糾紛處理的壓力，也能有效保障自身權益。當面對類似問題時，及早尋求專業法律協助是更安全且明智的選擇。

 

不動產律師提供的服務涵蓋廣泛，包括協商解決糾紛、訴訟代理、契約審閱與撰寫，以及各類不動產相關法律問題的專業諮詢。不動產糾紛往往涉及複雜的法律問題和較高的財產價值，因此，尋求專業律師的協助可以有效減少風險，保障自身權益。

 

對於初步諮詢需求，許多律師會提供免費的專業指引，這讓許多民眾在初期階段就能受益。例如，簡單的法律關係釐清或基本問題解答，通常能夠幫助當事人迅速解問題的性質與處理方向。這樣的免費指引適合那些希望初步解問題處理方式的人。如果您的案件較為簡單或需要的僅是一般性建議，免費諮詢可能已足夠解決您的困擾。

 

然而，若問題較為複雜，需要深入分析個案資料或具體解決方案，則建議選擇律師的付費諮詢服務。透過預約面談或線上諮詢，律師可以根據個案需求提供全面深入的分析與建議，以確保服務的完整性與有效性。付費諮詢通常包括針對個案的法律分析、解釋相關法條與案例，並根據當事人的需求提出具體的處理方案。

 

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