不動產役權是什麼？

20 Jan, 2025

問題摘要：

不動產役權的概念使得不動產之間可以根據特定的需要和約定設立權利與義務。這種權利的設立既可以是積極的，也可以是消極的，具體取決於不動產使用的需求和約定。在積極的不動產役權方面，例如「通行」和「汲水」，役權人有權在供役不動產上進行某些活動，以滿足自己不動產的使用需求。這表明役權人可以進行一定的積極性行為，如過路、取水等，以便更好地利用自己的不動產。而在消極的不動產役權，如「採光」和「眺望」的情況下，供役不動產的所有者對需役不動產的所有者負有不進行某些行為的義務。包括不建造可能阻擋光線或景觀的建築物，從而保證需役不動產享有足夠的光線或美好的景觀。

律師回答：

關於這個問題，民法物權編於99年2月3日作第三次大幅修正並於同年8月3日生效。其中將原本之「地役權」修改為「不動產役權」，那不動產役權與原本的地役權差別在哪？本文以下說明之。民法物權編的修正將「地役權」概念擴展成「不動產役權」，這一變更顯示法律對於不動產使用權利概念的進化與擴充。原有的地役權主要聚焦於土地之間的利益調整，而不動產役權則擴展這一概念，包含土地與上面的定著物（例如房屋），以及土地與土地之間的關係。

不動產役權不僅限於土地之間的利益調整，也包含土地與土地上的建築物或其他定著物之間的關係。這使得不動產役權能夠適用於更多元的情形，如建築物之間的採光、通風、通行等需求。不動產役權的設定更加注重於實際使用上的便利與效率，例如通行權、汲水權等積極的利用方式，以及採光、眺望等消極的利用方式，這些都是為提高不動產使用的價值與效率。修法也強調不動產役權的登記制度，目的在於提高交易安全和保障權利人的權益。通過在土地登記簿上明確記錄不動產役權的具體內容，來增加透明度和公信力。

地役權的法律性質與登記效力

地役權屬於物權的一種，其效力基於登記制度而確立。依民法第851條及相關規定，地役權需完成登記，方可產生物權效力並對抗第三人。在登記完成之前，地役權的效力僅局限於當事人雙方，無法約束不動產的其他相關利益方。因此，未完成登記的地役權並不能作為受益方主張其權利的法律依據。

雖然物權法定主義限制私人在設定物權時的自由度，但地役權和不動產役權的設定仍然允許一定程度的意定性，即當事人可以根據自身需求約定具體的役權內容，這種彈性使得不動產役權可以更加貼合實際使用需求。從地役權到不動產役權的轉變，反映法律對於不動產間實質關係認識的深化。不動產役權更加重視不動產間實際利用關係的調整，以促進土地及建築物的合理利用和價值最大化。

不動產役權的引入不僅擴大法律對不動產使用權利的認識和適用範圍，也提供更為靈活和實用的法律工具來調整不動產之間的關係，從而提高不動產的使用效率和價值。

地役權與不動產役權之區別

所謂「地役權」，其實是指「以他人土地供自己土地便宜之用之權」，而新修法通過後的「不動產役權」則為指「以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、晀望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權」。故役權的涵蓋範圍已從原來的土地間，擴張到土地與定著物（包括房屋），在意義上更從原來的「便宜」的抽象地役權，進化到不動產和不動產間的實質關係。

「不動產役權」則係以他人的不動產承受一定負擔，以提高自己不動產利用價值的用益物權，立法的目的是要用有限成本提升土地和土地上定著物利用效率，比起舊地役權來說，更可以積極的使用供役地。

地役權的特性與作用

用益性

地役權屬於用益物權，旨在提升需役不動產的利用效率。例如，某住宅區的通行路徑穿越鄰近的不動產，則該鄰近不動產即屬供役不動產，其所有人需依約提供通行便利。這種用益性有助於解決不動產因地理位置或自然限制導致的實際使用困難。

從屬性：

地役權具有從屬性，意即地役權的存續與需役不動產密切相關，不能與需役不動產分離單獨存在或轉讓。例如，當需役不動產轉讓時，地役權會隨之移轉給新所有人，從而保持需役不動產的便利用途。民法第853條：「不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利之標的物。」

不可分性：

地役權具有不可分性，無論需役不動產或供役不動產是否分割，地役權仍對整體不動產發生效力。例如，若需役不動產分為多塊土地，地役權適用於所有分割後的土地，而非僅限於某一部分。民法第 857 條：供役不動產經分割者，不動產役權就其各部分仍為存續。但不動產役權之行使，依其性質祇關於供役不動產之一部分者，僅對於該部分仍為存續。

對抗效力：

地役權登記後具有對世效，任何第三人皆不得侵害或阻撓需役不動產對供役不動產的合法使用。例如，供役不動產所有人不得擅自阻止需役不動產的通行，否則地役權人可依法提起救濟。

當事人之間簽訂的協議書，若僅屬於設定地役權的約定，則該約定僅具有債權效力，約束協議雙方，並不具有物權的對世效力。例如，若土地所有人與某受益方簽訂了一份協議，同意設置通行地役權，但未將該役權登記於土地登記簿上，受益方僅能基於協議向土地所有人請求履行登記義務，而無法據此要求直接享有通行土地的權利。

地役權的法律地位在登記前後存在顯著差異。在登記之前，地役權僅在契約雙方間發生效力，並未對外界產生任何法律效力。受益方若欲行使地役權，必須首先請求土地所有人履行登記義務。一旦完成登記，地役權的效力即延伸至第三人，成為一種具有排他性與對抗性的物權，受益方可以合法使用土地，並對抗不動產所有人及其他第三人。

不動產役權的項目

為條文中所舉出「通行、汲水」的項目，為不動產役權在他人不動產方面，可以積極的便宜利用之例示規定，凡是不動產役權人得於供役不動產上為一定的積極性的行為者，都可以設定類似的不動產役權來使用；至於所舉的「採光、晀望」役權，則屬於消極不動產役權便宜使用類型的例示，凡是供役不動產，對需役不動產負有一定不作為的義務者，就可以設定類似的不動產役權。例如：某人為可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。但基於物權必須公示的原則，以及保護交易安全，地政機關未來應配合將不動產役權的具體內容，在土地登記簿上辦理登記。

物權在「物權法定主義」之管制下，扼殺私法自治之空間亦屬不爭的事實，而地役權所獨具之「物權內容的意定性」的特性，是最有自治空間的用益物權。民法物權編於99年2月3日作第三次大幅修正並於同年8月3日生效。其中將原本之「地役權」修改為「不動產役權」，民法關於不動產役權的規定，包含以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望及電信權。

依債之契約設定役權時，他方在登記為役權人前，尚不得據以對抗不動產所有人，主張有通行等便宜之用權利存在

依據債之契約雙方所簽訂的協議設定役權，一方固然負有使他方取得役權的義務，但在地役權完成登記之前，他方並不能據此對抗不動產所有人，主張享有通行等便宜之權利。這意味著，即便雙方已在契約中明確約定地役權的內容與範圍，地役權的效力只有在完成登記後，才能對抗第三人並保障地役權人的權利。在此之前，地役權僅在當事人間具有債權效力，而不具備物權的對世效力。因此，若協議書中僅約定設定地役權，但未經登記，地役權的效力僅限於雙方當事人，尚未對外界發生法律效力。

土地登記規則第109條：「不動產役權設定登記時，應於供役不動產登記簿之他項權利部辦理登記，並於其他登記事項欄記明需役不動產之地、建號及使用需役不動產之權利關係；同時於需役不動產登記簿之標示部其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。前項登記，需役不動產屬於他登記機關管轄者，供役不動產所在地之登記機關應於登記完畢後，通知他登記機關辦理登記。」

按依債之契約同意設定役權之一方，固負有使他方取得該役權之義務，惟他方在登記為役權人之前，仍不得據以對抗不動產所有人，主張有通行等便宜之用之權利存在。是當事人間所簽訂之協議書乃就土地約定設定通行地役權，並無於該地役權設定登記前，賦予取得地役權人即得通行之意，則依協議書將取得地役權人在登記為該土地之地役權人之前，即似未取得通行該土地之權利。(最高法院104年度台上字第1776號參照)

不動產役權的概念提供一個法律框架，使得不動產之間可以根據特定的需要和約定設立權利與義務。這種權利的設立既可以是積極的，也可以是消極的，具體取決於不動產使用的需求和約定。在積極的不動產役權方面，例如「通行」和「汲水」，役權人有權在供役不動產上進行某些活動，以滿足自己不動產的使用需求。這表明役權人可以進行一定的積極性行為，如過路、取水等，以便更好地利用自己的不動產。

而在消極的不動產役權，如「採光」和「眺望」的情況下，供役不動產的所有者對需役不動產的所有者負有不進行某些行為的義務。這可以包括不建造可能阻擋光線或景觀的建築物，從而保證需役不動產享有足夠的光線或美好的景觀。

這些役權的設定，不僅反映不動產利用的多樣性和復雜性，也體現法律對於不動產使用價值提升的支持。透過將這些役權在土地登記簿上進行登記，確保這些權利的公開性和可追溯性，有利於提高交易的透明度和安全性。

例如：某人為可以遠眺住家前方的美景，和前面空地的所有人簽訂「遠眺地役權」契約，請求他的土地建物不可高於多少公尺，以免妨礙其景觀。但基於物權必須公示的原則，以及保護交易安全，地政機關未來應配合將不動產役權的具體內容，在土地登記簿上辦理登記。