是否適用優先承購權?

問題摘要：

優先購買權的行使，土地法明文規定需在接到通知後一定期限內（例如10日內）表達意願。關於通知的方式及其法律效力，雖然法律沒有明確規定必須以書面形式進行，但為了證明通知的存在及內容，書面通知是更為常見且安全的方式。口頭上的對話在證據力上可能不足以證明通知的事實及其細節，因此在法律實務上，透過書面形式進行通知以及表達行使優先購買權的意願，是更為妥當且常見的做法。

 

律師回答：

關於這個問題，當事人有一棟20坪的透天房屋，民國6X年建造時有5坪的土地是屬於別人的，最近地主把土地賣給了第三著，現在第三著用兩倍的價錢要當事人們買回去，請問可以用土地法104條請求塗銷移轉權登記嗎？另外一個問題＂須於接到通知10日內表示行使優先購買權＂，請問口頭上的對話具有法律效應嗎？使用他人土地的合法權源為何？若無，則屬於無權佔有他人房屋，尚且須拆屋還地，如何能有優先承買權之適用。

 

土地法第104條的規定，當基地出售時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。這裡的前提是當事人（即地上建物的所有者）與土地有特定的法律關係，如地上權、典權或是承租關係。如果當事人對於占用的土地沒有合法的權源（例如未經合法租賃或未取得地上權等），則在法律上難以主張擁有土地法第104條所述的優先購買權。

 

土地法第一百零四條規定，租用基地建築房屋的承租人，當出租人出賣基地時，享有優先承買權；而出租人在承租人出賣房屋時，則享有優先購買權。這項規定的立法目的在於促使基地與基地上的房屋合併歸屬於同一人所有，從而提高經濟效益並減少相關爭端。然而，若基地承租人未在該基地上建造房屋，則無法適用這一條款。最高法院65年台上字第530號判例亦指出，在此情形下，優先承買權並不成立。

 

法律明文指出，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人可以依同樣條件行使優先購買權。租用基地建築房屋時，當出租人將基地出賣，承租人同樣享有優先承買權。這些規定分別見於土地法第一百零四條第一項前段及民法第四百二十六條之二。基地承租人的優先承買權被認為是一種對出租人買賣契約的訂立請求權，需以基地與房屋間存在租賃關係為前提。最高法院105年度台上字第1168號判決進一步強調，提出優先承買權主張的原告必須證明基地租賃關係的存在，否則無法主張買賣契約的訂立請求權。

 

根據上述判例和條文規定，優先承買權的適用必須滿足幾個重要條件。首先，承租人應在基地上建有房屋，且房屋與基地之間具有明確的租賃關係。其次，承租人需要在出租人出賣基地後，於法定期限內表明承買意願。這意味著優先承買權的行使不僅依賴於法律規定，還需要承租人積極主張自己的權利。

 

然而，如果承租人未能在基地上建造房屋，則法律所賦予的優先承買權無從適用。這是因為優先承買權的設計初衷在於保障承租人對其使用土地的延續性以及房屋與基地的整體性。一旦承租人未實際使用基地，該條款的適用基礎即不復存在。

 

此外，優先承買權的行使還需符合「同樣條件」的原則，即承租人需以與第三人相同的條件進行承買，無法主張任何額外的優惠或例外條件。如果出租人在未通知承租人的情況下，將基地出售給第三人，承租人可以主張該交易無法對抗其優先承買權。這意味著，即便基地已經完成所有權移轉，承租人仍可依據優先承買權撤銷相關登記，確保自身權益。

 

若當事人在民國6X年建造房屋時並未取得該5坪土地的合法使用權，例如地上權或租賃關係，則在法律上被視為無權佔用。這種情況下，原地主將土地售予第三者，當事人原則上難以依據土地法第104條要求塗銷移轉登記，因為該條款適用的前提是存在合法的地上權、典權或承租關係。

 

至於優先購買權的行使，土地法明文規定需在接到通知後一定期限內（例如10日內）表達意願。關於通知的方式及其法律效力，雖然法律沒有明確規定必須以書面形式進行，但為了證明通知的存在及內容，書面通知是更為常見且安全的方式。口頭上的對話在證據力上可能不足以證明通知的事實及其細節，因此在法律實務上，透過書面形式進行通知以及表達行使優先購買權的意願，是更為妥當且常見的做法。

 

如果當事人認為自己有合法的權源使用該土地，或者有其他法律上的主張，建議尋求專業法律意見，以便獲得針對具體情況的解答和建議。在缺乏合法權源的情況下，與土地現持有人（第三者）進行協商，尋求解決問題的方式，可能是一個可行的途徑。

 

-房地-土地法規-優先購買權-租賃關係優先承買權-

 

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