法律規定哪些情形下哪些人有優先承買權？性質有何不同？
問題摘要：
不動產拍賣中發生優先購買權的情形主要有以下三種：基地或房屋之拍賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買的權利。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買的權利。優先購買的順序以登記的先後來定，依據土地法第104條第1項。耕地出賣時，承租人有優先承受的權利，依據耕地375減租條例第15條第1項。共有人出賣其應有部分時，其他共有人有權以同一價格或單獨購買。執行法院通知優先購買的期間通常為十天，超過期限視為放棄，依據土地法第34條之1第4項。
律師回答：
對於優先購買權的分類，實務上最重要的是「債權性質」的優先購買權，和「物權性質」的優先購買權二者。
優先購買權是法律賦予特定權利人的權利，允許其在特定情況下，以與第三人相同條件優先承購相關財產。依法律規定，優先購買權分為具有債權性質與物權性質兩類，涵蓋不同法條與情境。債權性質的優先購買權通常針對特定類型的不動產分離出賣，而物權性質的優先購買權則著重於租賃、典權或特定使用權的保護。
債權性質之優先購買權人
民法物權編施行法第8-5條第3項、第5項規定之優先購買權人：
區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。(第3項)
民法第799條施行前，當區分所有建築物的專有部分與基地發生分離出賣時，專有部分的所有人若基地應有部分不足，有權按比例優先承購其所屬基地範圍，該權利優先於其他共有人。同時，若基地所有人無專有部分，亦可在相同條件下優先承購專有部分。
民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制(第2項)。區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。(第5項)
土地法第34-1條第4項規定之優先購買權人：
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購(第4項)。
前四項規定，於公同共有準用之。
農地重劃條例第5條第2款、第3款規定之優先購買權人：
重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
二、共有土地現耕之他共有人。
三、毗連耕地之現耕所有權人。
文化資產保存法第32條規定之優先購買權人
古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權。
物權性質之優先購買權人
民法第426-2條之優先購買權人：
租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
民法第919條之優先購買權人：
出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權。
前項情形，出典人應以書面通知典權人。典權人於收受出賣通知後十日內不以書面表示依相同條件留買者，其留買權視為拋棄。
出典人違反前項通知之規定而將所有權移轉者，其移轉不得對抗典權人。
土地法第104條之優先購買權人：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。
土地法第107條之優先購買權人：
出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。
耕地三七五減租條例第15條之優先購買權人：
耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。
出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。
出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。
農地重劃條例第5條第1款之優先購買權人：
重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：
一、出租耕地之承租人。
不動產出售在實體法上發生優先購買權之原因，可分以下列四種情形：
基地或房屋之出賣，承租人、地上權、典權人：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之（土地法第104條第1項）。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第419條第1項規定之限制。」分為土地法第104條暨民法第425條之1所明定，是基地出賣時，地上權人、典權人或有租賃關係之承租人始有優先購買之權。
耕地之出賣-承租人：
耕地出賣時，承租人有優先承受之權，分別農地重劃條例第5條以及土地法第107條和耕地三七五減租條例第15條均規定優先購買權制度，這些條文設計的主要目的是保障是耕地的現有使用人和毗鄰耕地的權利人，從而促進土地利用的穩定性與效率性。在農地重劃條例第5條中，對於重劃區內耕地的出售，明確規範優先購買權的順序，首先是出租耕地的承租人，其次是共有土地的現耕他共有人，再次是毗連耕地的現耕所有權人。這樣的次序安排，目的是為優先保障實際使用土地的承租人或毗連地權利人，使土地的權利分配更加符合實際使用情況。重劃區內耕地出售時，優先購買權首先應該賦予出租耕地的承租人，這樣的規定突出土地利用的現狀和承租人長期耕作的優勢。承租人作為第一順位的優先購買權人，能夠在土地權利變更時繼續使用土地，避免因土地所有權轉移而喪失耕作權，保障土地利用的穩定性和連續性。
土地法第107條規定出租人出賣或出典耕地時，承租人享有優先承買或承典的權利。該條款與土地法第104條第2項規定相互參照，要求出賣人或出租人必須將出賣條件以書面形式通知優先購買權人，給予承租人合理的決定權時間。如果出租人未履行通知義務，所訂立的契約不得對抗優先購買權人，這一規範旨在防止出租人與第三方交易過程中忽視承租人的權益，維護承租人在土地交易中的基本權利。
耕地三七五減租條例第15條規定在耕地出賣或出典時，承租人擁有優先承受之權，並要求出租人在出賣或出典前，將條件以書面形式通知承租人。承租人若在十五日內未以書面表示承受，則視為放棄該權利。然而，若出租人在無人承買或受典的情況下降低價格再行出售或出典，仍需重新按照上述規定通知承租人。若出租人違反通知義務而與第三人訂立契約，該契約不得對抗承租人，這進一步強化對承租人權利的保護，防止出租人損害承租人的優先承受權。
不動產應有部分-共有人：
共有人出賣其應有部分者，他共有人得以同一價格或單獨購買（土地法第34條之1第4項）。土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種，一經行使，契約即成立於優先承購權人與出賣人之間。此形成權之行使，須以行使時共有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提（最高法院65年台上字第2113號判例、最高法院98年度台上字第734號民事判決、最高法院87年度台上字第2776號民事判決參照），就契約買賣立基於雙方信賴關係而言，這樣的前提實不難理解，蓋在優先承購權人不能確知是否果有第三人買受標的物、買賣條件是否確實如出賣人片面所述時，遽然行使優先承購權將使自身擔負不確知的契約義務，並陷於不確定的風險之中。如在拍賣之時，執行法院通知優先購買之期間，法律並未規定，應參照土地法第104條第2項，定為十天，逾期視為放棄。 物權的優先購買權比較少，常看到的是上述「租用基地建築房屋」的案例。債權的優先購買權則較多，例如「多數決處分不動產」（土地法第34條之1第1項）、處分自己的持分（土地法第34條之1第4項）都是。
古蹟、歷史建築或紀念建築
文化資產保存法第32條規定的優先購買權人，當古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權發生移轉時，出賣人必須事先通知主管機關，賦予主管機關依相同條件優先承購的權利，以確保這些文化資產不因所有權的變動而遭到破壞或不當利用。這項規定的目的在於保護國家或地方的重要文化資源，使其不至於因為私人交易而流失或失去其應有的歷史價值和文化意義。該優先購買權主要針對私有的文化資產。若文化資產的所有權人決定將古蹟、歷史建築或紀念建築出賣，則除繼承這種特殊情形外，出賣人需依規定通知主管機關並提供出賣條件，如價格、付款方式等具體細節，讓主管機關可以在完全平等的條件下決定是否行使優先購買權。這項權利不僅涵蓋建築物本身，還包括其所定著的土地，以確保文化資產完整性和周邊環境的一致性。優先購買權的實施對於文化資產的保護有深遠的意義。避免文化資產因私人交易而被忽視或毀損，防止私人買家因缺乏保護意識而對文化資產造成不當使用。其次，賦予主管機關優先承購權，確保文化資產能夠在國家或地方政府的管理下得到妥善保存與利用。此外，這項規定還能有效地促進文化資產的公開性與公平性，避免私人交易中出現價格過低或暗箱操作的情況，損害文化資產的價值。
優先購買權未合法通知的法律效力？
依未合法通知效力可分為二類的優先購買權，分述如下：
債權性質的優先購買權：
債權性質的優先購買權在法律上的效力為「損害賠償」，這是一個實務中經常遇到的重要問題。許多地主利用少數地主不熟悉或不解法律的規定，透過多數決處分不動產，進而侵犯少數派地主的權益。在這種情況下，若未依規定合法通知少數地主，少數派地主可以主張損害賠償。例如，在多數決處分不動產（依據土地法第34條之1第1項）或地主出售其持分（根據土地法第34條之1第4項）的情況下，少數派地主享有的優先購買權被侵犯，法律賦予的救濟途徑即為損害賠償。
這種類型的優先購買權被稱為「債權效力的優先購買權」。其法律效果並非要求將已出售的土地「還回來」，而是可以請求金錢賠償，也就是要求支付「損害賠償」。這種賠償的金額，通常需要根據土地的市場價值與實際成交價格之間的差額進行計算，因此，在違反優先購買權的案件中，經常需要委託不動產估價師進行估價。
舉例來說，假設某塊土地的市場價值為2000萬元，但該土地卻以賤價1000萬元被出售。在這種情況下，市場價值與實際賣價之間的差額，即1000萬元，就是損害賠償的金額。優先購買權人在未收到合法通知的情況下，無法主張撤銷買賣，但可以要求補償這一部分的損失。透過這種方式，法律在一定程度上保障優先購買權人的權益，彌補其可能遭受的經濟損失。
實務中，這類案件的重點往往在於確定損害賠償額，因為被賣掉的不動產常常是以低於市價的價格出售，導致優先購買權人無法以合理條件取得該土地。因此，土地的「市價」成為計算損害賠償的重要依據。市價通常需要專業的估價報告來支撐，以證明優先購買權人實際的損失金額。這不僅能為優先購買權人提供經濟補償，也為此類案件提供公平和合理的解決方案。
簡言之，違反債權性質優先購買權的後果並非直接影響交易本身的效力，而是使相關權利人可以主張金錢賠償。因此，當事人在涉及多數決處分不動產或出售持分的情況下，應確保合法履行通知義務，以避免後續產生法律紛爭和賠償責任。同時，優先購買權人也應積極行使其權利，並在必要時尋求專業法律協助，以保障自身的合法權益。
物權性質的優先購買權-優先購買權的對抗效力
物權性質的優先購買權具有對抗效力，未經合法通知優先購買權人的買賣契約對其無效。例如，依據土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋的承租人享有優先購買權，若出賣人未依法通知該權利人，優先購買權人即可主張該買賣契約不得對抗其權利，並依據土地法第104條第2項主張塗銷相關所有權移轉登記。
物權的優先購買權不同於債權性質的優先購買權，具有「對世效力」，即其效力對任何人均為有效。舉例來說，在租用基地建築房屋的情況下，若優先購買權人未被合法通知或出賣人未履行通知義務，優先購買權人有權主張該買賣契約無效。同時，他們還可要求塗銷基於該買賣契約進行的所有權移轉登記，進一步保障自身的權益。
當優先購買權人未被通知有關房屋或基地的出售情況時，他們可以依據法律主張與第三方簽訂的買賣契約及所有權移轉均屬無效。這種無效性基於法律對優先購買權人法定權益的保障，防止因未被通知而喪失行使權利的機會。此外，優先購買權在房屋被出售時自動生效，無需優先購買權人事先表明購買意願。，即便優先購買權人未主動表示購買意向，只要其權利尚未被正式排除，他們仍可主張買賣契約的無效並維護自身權利。
優先購買權的設計在於防範出賣人可能的惡意行為，例如故意不通知優先購買權人，或隱瞞具體的買賣條件。若不將優先購買權解釋為自動生效的權利，可能導致優先購買權人喪失對財產的主張能力，特別是在財產已被移轉給第三方的情況下。因此，優先購買權的行使不僅保護權利人的利益，也促進交易行為的透明性與公平性。
基於上述，物權性質的優先購買權賦予權利人對抗出賣人及第三方的法律效力，並確保其能在合法的條件下行使優先購買權。同時，該權利的自動生效特性避免出賣人利用通知義務的疏漏或故意行為侵害優先購買權人權益的可能，進一步體現物權的穩定性和保護優先購買權人的立法意圖。
按臺灣高等法院98年度上易字第1142號民事判決：「…所謂不得對抗優先承買權人，指優先承買權人得主張該買賣及移轉所有權契約，對於優先承買權人為無效之義。此不得對抗優先承買權人之效力，是否以優先承買權人已表示願承買為前提，法律雖無明文，然優先承買權於房屋所有人出賣房屋時，即已發生，如前述，則只須優先承買權尚未消滅，不論優先承買權人已否為承買之表示，均得主張出賣人與買受人間之買賣及物權移轉之契約無效。蓋不為如此解釋，則出賣人即可故意不通知優先承買權人或故意不通知其買賣條件，使優先承買權人事實上無從為承買之表示，再由買受人受讓登記後將之移轉予善意第三人，剝奪優先承買權人之優先承買權（因由買受人再次善意受讓移轉登記之第三人，應受土地法第43條之保護），殊違法律規定優先承買權之目的。」
「不得對抗優先承買權人」的法律意涵，係指優先承買權人可主張該買賣及所有權移轉契約，對其無效。此種不得對抗的效力，是否以優先承買權人已明確表示承買為前提，雖法律未有明確規範，但優先承買權於房屋所有人出賣房屋時，即已成立。也就是說，只要優先承買權尚未消滅，無論優先承買權人是否已表示承買意願，均得主張出賣人與買受人間的買賣及所有權移轉契約無效。
若不如此認定，則出賣人可能故意不通知優先承買權人或不提供買賣條件，使優先承買權人事實上無法行使其權利。如此情況下，若買受人已受讓登記並將所有權移轉至善意第三人，依土地法第43條規定，善意第三人將受到保護，而優先承買權人的權益將遭到剝奪。這顯然與法律設立優先承買權的目的背道而馳。
優先承買權的設立，旨在保護特定利害關係人，使其在土地或房屋被出售時，有機會依同樣條件取得該財產，避免因所有權移轉而影響其合法利益。若優先承買權的行使受到出賣人的惡意行為影響，將使該權利流於形式，不僅損害優先承買權人的利益，也削弱法律的保障功能。因此，法院認為，只要優先承買權尚未因合法程序消滅，該權利即具有對抗效力。
具體而言，這種對抗效力包括：即使出賣人已與第三方簽訂買賣契約並完成所有權移轉，優先承買權人仍可主張該契約及移轉登記對其無效。此外，優先承買權的行使不以事先表明承買意願為必要，權利的成立與存續不因承買意願的表示與否而改變，防止出賣人利用通知義務的漏洞，惡意剝奪優先承買權人的權利。
如果未採取上述解釋，出賣人可利用通知義務的疏漏，使優先承買權人在事實上無法行使權利。例如，出賣人未通知優先承買權人出售資訊，或隱瞞具體買賣條件，導致優先承買權人無從及時作出承買決定。買受人完成所有權移轉後再將財產移轉至善意第三人，將使優先承買權人喪失行使權利的機會。此舉明顯違反法律賦予優先承買權的初衷，故法院採取更具保障性的解釋方式。
-房地-共有物處分-多數決處分-
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