未經保存登記建物是否有優先購買權嗎？如何行使？
問題摘要：
關於土地法第104條第1項的優先購買權規定，其目的是為了保護特定的利益關係人，如地上權人、典權人或承租人，在基地或房屋出售時，能有機會按照相同條件優先購買該不動產。這樣的規定旨在促進產權的單純化和減少因產權分割可能引起的爭議。即使對於未經保存登記的建物（俗稱違章建築），只要存在地上權、典權或租賃等法律關係，該承租人等仍然可以行使優先購買權。這一點在司法實務中有所體現，最高法院的判決顯示，即使建物未經正式登記，仍可依法行使優先購買權，保護承租人等的合法利益。
律師回答：
關於這個問題，土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」因為不動產（土地、房屋）通常是以長久使用為建造、利用之前提，倘因土地、房屋之產權分屬不同，難免多生爭議，故法律上除對於房屋使用土地之權限多加保障之外（如買賣不破租賃、法定租賃權等等），亦設有如上條文，在房屋出賣時，土地所有人應該通知承租其土地之屋主，是否行使優先購買權，其目的在於盡量令土地、房屋同屬一人，希望能避免爭議發生，令土地、房屋可以盡其效用。
優先購買權適用
地上權人、典權人或承租人
土地法第104條規定，租用基地建築房屋的承租人，當出租人出賣基地時，享有優先承買權；而出租人在承租人出賣房屋時，則享有優先購買權。這項規定的立法目的在於促使基地與基地上的房屋合併歸屬於同一人所有，從而提高經濟效益並減少相關爭端。然而，若基地承租人未在該基地上建造房屋，則無法適用這一條款。最高法院65年台上字第530號判例指出，在此情形下，優先承買權並不成立。
法律明文指出，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人可以依同樣條件行使優先購買權。租用基地建築房屋時，當出租人將基地出賣，承租人同樣享有優先承買權。這些規定分別見於土地法第一百零四條第一項前段及民法第四百二十六條之二。基地承租人的優先承買權被認為是一種對出租人買賣契約的訂立請求權，需以基地與房屋間存在租賃關係為前提。最高法院105年度台上字第1168號判決進一步強調，提出優先承買權主張的原告必須證明基地租賃關係的存在，否則無法主張買賣契約的訂立請求權。
承租人
民法第426-2條「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」
是否同樣適用在未經保存登記的房屋（俗稱違建）上呢？
在房屋完工後並沒有至地政機關辦理「建物所有權第一次登記」，也就是說只有土地所有權狀而沒有取得房屋所有權狀，未使該房屋合法化，此類房屋就稱為「未保存登記建物」。
一般來說，未保存登記建物可分為以下2種：
程序違建：屬於未登記的合法建物，只要按地籍測量實施規則、土地登記規則之規定補辦登記與程序，一樣可取得房屋所有權狀。
確定違建：具有違建事實的建物，因此也無法向地政機關申請登記。
其實是有爭議的。或以為未經保存登記建物可以依土地法規定優先購買所座落、承租土地的人認為，未經保存登記建物未能依國家法令建造登記，且通常有違反建築法規、肇生危險的疑慮，它的存在本身就不能稱之為合法，在符合某種條件的情況下，它甚至隨時可能被主管機關所拆除；土地法104條第1項規定的目的既然在於讓不動產可以盡其效用，則此種不合法、不安全，隨時可能被拆除的建築物，當然不需要讓其所有人享有可以優先購買所座落、承租土地之權利。而認為雖然房屋未經保存登記，但仍應有土地法第104條第1項適用的人則認為，即便是未經保存登記的建築物，仍有其經濟上的效用在，且現實上、法律上亦認可這樣的建築物是有經濟價值的，仍具有租地建屋的本質，所以為了貫徹土地法104條第1項規定善進不動產經濟價值的立法意旨，不能排除未經保存登記建物對於其座落承租土地的優先購買權。
不動產是以地政機關的登記來彰顯甚至說是決定權利範圍及歸屬，如民法第758條第1項：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、民法第759條之1第1項：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」及土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」均是闡明不動產經登記的效力與重要性。然而在社會現實上仍存在許多因為未取得建照及使照而無法辦理保存登記的不動產即俗稱違章建築，且此類違建也由於具有使用上的經濟價值，因此時常成為交易客體進行轉讓，但是因為違章建築無法辦理地政登記，致使受讓人究竟能否取得所有權乙事發生法律上的困境。
針對此問題，我國最高法院發展出「事實上處分權」的概念，為解決違章建築交易無法完成所有權移轉的困境提供了實務上的解決方案。「事實上處分權」的核心在於，儘管違章建築無法進行法律意義上的所有權登記和移轉，但其所有人仍可將對該建築物的事實上支配權利，轉移給其他人。這種支配權利的轉讓，實際上等同於在事實層面上將違章建築的使用和收益權利移交給另一方。(最高法院67年第2次民事庭總會決議)
「事實上處分權」的法律效果並不等同於所有權，卻在一定程度上解決了違章建築交易的僵局。買受人雖無法成為法律上的所有權人，但在交易完成後，買受人實際上取得了對違章建築的支配和使用權，並可以在一定範圍內享有類似於所有權的權利。這使得違章建築的交易雖不完全符合不動產交易的法律規範，但在實務中仍具有一定的操作空間。
優先承買權之立法目的旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。而違章建築雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第104條第1項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記之房屋始有其適用(91年台上第2154 號判決參照)。
最高法院向來的見解認為未經保存登記之建物仍屬租地建屋之性質，當然仍有土地法104條第1項規定之適用（參照最高法院85年度台上字第1051號判決、91年度台上字第2154號判決），均肯定即使房屋未經保存登記，只要符合土地法第104條第1項之各項要件，仍得主張優先購買權。
如何行使？
優先承買權的適用必須滿足幾個重要條件。首先，承租人應在基地上建有房屋，且房屋與基地之間具有明確的租賃關係。其次，承租人需要在出租人出賣基地後，於法定期限內表明承買意願。這意味著優先承買權的行使不僅依賴於法律規定，還需要承租人積極主張自己的權利。
然而，如果承租人未能在基地上建造房屋，則法律所賦予的優先承買權無從適用。這是因為優先承買權的設計初衷在於保障承租人對其使用土地的延續性以及房屋與基地的整體性。一旦承租人未實際使用基地，該條款的適用基礎即不復存在。
此外，優先承買權的行使還需符合「同樣條件」的原則，即承租人需以與第三人相同的條件進行承買，無法主張任何額外的優惠或例外條件。如果出租人在未通知承租人的情況下，將基地出售給第三人，承租人可以主張該交易無法對抗其優先承買權。這意味著，即便基地已經完成所有權移轉，承租人仍可依據優先承買權撤銷相關登記，確保自身權益。
關於土地法第104條第1項的優先購買權規定，其目的是為了保護特定的利益關係人，如地上權人、典權人或承租人，在基地或房屋出售時，能有機會按照相同條件優先購買該不動產。這樣的規定旨在促進產權的單純化和減少因產權分割可能引起的爭議。
即使對於未經保存登記的建物（俗稱違章建築），只要存在地上權、典權或租賃等法律關係，該承租人等仍然可以行使優先購買權。這一點在司法實務中有所體現，最高法院的判決顯示，即使建物未經正式登記，仍可依法行使優先購買權，保護承租人等的合法利益。
土地法第104條的規定強調，若出賣人未按規定通知優先購買權人並與第三人訂立買賣契約，該契約對優先購買權人無效，並可要求撤銷或塗銷不動產的移轉登記。這種物權性質的優先購買權是為了保護特定人的經濟利益和使用權，尤其是在土地或房屋所有權變更時。
土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例）。
按優先購買權乃特定人依合約或法律規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人（出賣人）與買受人所約定之相同條件優先承購買賣標的物之權利，可分為物權與債權二種性質之優先購買權。土地法第104條之規定，在促進建築基地與其地上建物所有權合一，達到產權關係單純化之政策目的，是為物權性質之優先購買權，其效力依本條第2項規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，意即不動產縱經辦竣移轉，優先購買權人仍得對買受人主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，合先敘明。
本條優先購買權具有物權效力具有物權效力，即指本條第2項後段規定：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」。買賣移轉案件如有土地法第104條第1項所定之情形，而買受人非為優先購買權人者，即表示優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權，登記機關會要求檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣（土地登記規則第97條第2項），始得准予登記。準此，出賣人未踐行通知義務時，並無法辦理房屋所有權移轉登記。
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