房仲加盟店債務不履行，是否及於加盟主？

13 Dec, 2017

問題摘要：

對於房仲加盟店的債務不履行，一般情況下，僅能向該加盟店求償，而不得向加盟主（即品牌擁有者）求償，除非能證明加盟主直接參與了導致債務不履行的行為。如果債務不履行是由於侵權行為造成的，則有可能向加盟主求償。但這種情況相對罕見，需要能夠明確證明加盟主直接參與了侵權行為或是對其加盟店的行為有明確的監督和指導。對於加盟店的侵權行為，加盟主可能會與加盟店連帶負損害賠償責任，特別是在加盟主對加盟店的監督和指導不足的情況下。

律師回答：

關於這個問題，現代社會中，許多人在購買房屋時會透過房仲公司進行交易。房仲公司有直營店和加盟店之分，加盟店的經營者通常是獨立的法人或個體戶，但使用某品牌的名稱進行業務。在這樣的情況下，如果因為房仲的過失而導致房屋交易出現問題，消費者該如何保障自己的權益？

現代人買屋常透過房仲買屋，市面的品牌很多，有些是直營站體系，有些則是加盟店，那麼在加盟店買屋，結果仲介沒有好好查證，結果買的房屋有問題，這時房仲加盟店之債務不履行責任，是否及於加盟主？這裡有小常識，基本上，單純債務不履行，非故意或過失侵害他人權利之侵權行為，祇能依債務關係向加盟店求償，而不得向加盟主，但是如屬於侵權行為（很少見）可以向加盟主求償。

在透過加盟店進行房屋交易時，買方若因房仲的疏忽而遭受損失，其追訴權利和方法需考慮多個法律條文和原則。具體來說：

認定加盟店的責任

債務不履行與侵權行為的區分：

常規下，房仲加盟店的過失通常被視為債務不履行（未能按契約條款提供服務），而非侵權行為。這意味著責任限於加盟店自身，除非能證明加盟主明知或應知加盟店的行為並未採取措施。

民法第184條：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

民法第188條：受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。

此觀最高法院106年台上字第196號判決所示:「按侵權行為，即不法侵害他人之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之。原審既係認林泓硯對被上訴人就系爭房地買賣為居間仲介，未盡解說及調查系爭房地之義務，則能否謂該項義務之違背，非屬債務不履行，而係對被上訴人之侵權行為，即不無研求之餘地。原審遽謂其屬林泓硯對被上訴人之侵權行為，已有可議。次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第一百八十八條第一項前段定有明文。所稱受僱人，須在客觀上被他人使用，為之服勞務而受其監督者，始足當之。上訴人與將利公司之加盟契約書第二條約定：經乙方（上訴人）授權，甲方（將利公司）僅得對外公開使用「中信房屋永安捷運加盟店」之名稱，並應使用乙方提供之標準制式契約書，從事不動產仲介服務。但甲方與客戶簽訂契約或簽發單據，應以自己公司或商號名稱為之，其法律責任由甲方自行負責，甲方並應將甲、乙雙方之法律關係及責任歸屬，據實告知消費者…。上訴人於事實審並抗辯：將利公司懸掛之招牌同時有註明永安捷運加盟店，店員或業務人員的制服沒有中信房屋的樣式；名片有中信房屋永安捷運加盟店的字樣，且有將利公司的全名等語，並提出名片為證據…。原審復認林泓硯係將利公司之受僱人。果爾，能否謂客觀上林泓硯係為上訴人所使用，為之服勞務，而受上訴人監督，上訴人為林泓硯之僱佣人，自滋疑問。原審未詳查審認，逕以前揭理由謂林泓硯為上訴人之受僱人，爰為上訴人不利之判決，亦有未合。」

表見代理的適用：

若加盟店在交易過程中被認為是加盟主的代理人，根據民法第169條，加盟主可能需要對第三方（買方）承擔一定的責任。這通常需要證明加盟主對外展示了加盟店是其代理人的印象。

民法第169條：由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。

如果加盟店的員工在執行職務時造成侵權行為，根據民法第188條，加盟主可能與員工連帶負責，除非加盟主能證明已經盡到適當的監督和選任責任。

消費者保護法的角色：

提供服務的企業經營者必須確保服務的安全性，若因安全標準未達而造成損害，企業經營者需承擔連帶賠償責任。這條法規增加了加盟主可能的責任，尤其是在其品牌下的加盟店提供的服務問題上。

消費者保護法第4條：企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。

消費者保護法第5條：政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。

消費者保護法第7條：從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。

依據我國法上之規定及分析相關實務見解可知，可提供保護消費者權益之根據，在特別法上有消費者保護法第7條之企業經營者責任。在契約責任部分則有得適用民法第169條表見代理之可能。在侵權行為責任方面有依民法第184條架構加盟事業主之固有責任、及第188條僱用人責任；另亦有得依違反消保法4、5條之資訊提供義務而負責任之可能。