無法登記的違章建築是否對於基地有優先購買？

20 Jan, 2025

問題摘要：

違章建築作為一種未經合法程序興建的建築物，儘管在法律層面受到諸多限制，但在特定條件下仍可被視為不動產並取得所有權。其法律地位雖不及合法建築穩固，但基於構造與使用上的獨立性，違章建築的所有權人仍然可以享有對其占有與使用的權利。然而，由於缺乏所有權登記的支持，違章建築的交易和處分行為存在潛在風險，涉及此類建築的買賣與處理須特別謹慎，以避免因產權問題而導致的法律糾紛或經濟損失。民法第426-2條及土地法第104條的規定，旨在保護承租人在租用基地建築房屋時的優先承買權。無論建築物是否為違章建築，只要符合法律所規定的基本條件，承租人即可行使該權利。這些法律條文不僅在促進土地與建物所有權合一、發揮土地經濟效益以及減少紛爭方面發揮重要作用，還彰顯法律在實踐中靈活適用的原則，以確保承租人的合法權益不因技術性問題而受損，從而實現更大的社會經濟效益。

律師回答：

關於這個問題，付清買房的錢，房子就是你的嗎？如果有「優先購買權」程序可就複雜。那麼什麼是優先購買權呢？簡言之，雖然房子沒辦法登記，但對於基地有合法租賃權仍可主張優先承買權。承租人是否興建合法建築，並非優先購買權之前提，興建違章建築之承租人仍可主張優先購買權。

違章建築

違章建築是指未經主管建築機關審查許可，且未獲發建築執照與使用執照而擅自建造的建築物，因此無法辦理第一次所有權登記。這類建築因未經合法程序認可，通常在法律上不具備完整的產權保障，並可能因違反建築法規而面臨拆除或其他行政處分。然而，即便如此，違章建築在某些情況下仍能被視為不動產，其法律地位主要取決於其是否具備構造上的完整性與使用上的獨立性。

土地登記規則第79條第1項前段規定:「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。…」據此規定，若無法提出土地登記規則所要求的相關證明文件，將無法辦理建物第一次所有權登記，此種狀態下的建物，即為實務上所通稱的違章建築。

當違章建築完成興建且具備結構上的穩定性與使用功能時，仍然可以被認定為民法第66條第1項所指的土地上「定著物」，即屬於不動產範疇。這意味著，儘管違章建築未經合法程序，依然具有一定的法律地位，可被視為建築物所有權的標的物。基於此認定，出資興建違章建築的人，無需透過登記程序，即可原始取得該建築物的所有權，成為其合法的所有人。

民法第66條第1項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」其中關於「定著物」的意思，請見最高法院63年度第6次民庭庭推總會議決議（一）:「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人。」

然而，違章建築的所有權人因無法辦理所有權登記，將受到諸多限制，特別是在所有權移轉方面。按照現行法規，所有權登記是確保不動產交易安全與產權穩定的基礎，未經登記的所有權無法在法律層面獲得完全保障。因此，即便違章建築的所有權人擁有對該建築的事實支配權，卻難以合法地將所有權移轉給他人。這種情況可能在買賣、繼承或其他財產處分行為中引發法律爭議，並對交易安全造成不利影響。

在違章建築的相關問題中，值得注意的是，法律並未完全排除其作為交易標的物的可能性。儘管無法進行登記，違章建築仍能透過事實上的占有與使用實現經濟價值。例如，在實務操作中，違章建築的所有權人可以與他人訂立買賣契約，將其占有的事實權利轉讓給他人，雖然這種交易不具有完全的法律效力，但在一定條件下仍能被視為有效的約定。然而，由於違章建築的產權無法得到法律的正式認可，相關交易存在較大的風險，可能導致權益受損或糾紛增加。

根據民法第758條規定，不動產所有權因法律行為的移轉，必須以登記為生效要件。因此，儘管違章建築的買賣或贈與契約在法律上可能是有效的，但由於違章建築未經登記，屬於未合法化的不動產，因此無法辦理所有權移轉登記。這使得違章建築的所有人在法律上無法完成所有權的正式移轉，導致買受人或受贈人無法在法律意義上取得該違章建築的所有權。

違章建築的特殊性在於，其雖然具備不動產的物理屬性，但因缺乏合法登記基礎，無法在法律制度下被視為完整的不動產。這種情況導致實務中的一個困境，即違章建築雖可進行買賣或贈與交易，但該交易無法帶來所有權的法律變更，買受人僅能取得事實上的占有權，而非正式的法律所有權。這對交易雙方而言，無疑增加不動產處分與交易的法律風險。

針對此問題，我國最高法院發展出「事實上處分權」的概念，為解決違章建築交易無法完成所有權移轉的困境提供實務上的解決方案。「事實上處分權」的核心在於，儘管違章建築無法進行法律意義上的所有權登記和移轉，但其所有人仍可將對該建築物的事實上支配權利，轉移給其他人。這種支配權利的轉讓，實際上等同於在事實層面上將違章建築的使用和收益權利移交給另一方。

「事實上處分權」的法律效果並不等同於所有權，卻在一定程度上解決違章建築交易的僵局。買受人雖無法成為法律上的所有權人，但在交易完成後，買受人實際上取得對違章建築的支配和使用權，並可以在一定範圍內享有類似於所有權的權利。這使得違章建築的交易雖不完全符合不動產交易的法律規範，但在實務中仍具有一定的操作空間。

優先購買權

優先購買權是一種由法律所賦予特定人（如共有人、地上權人、租賃人等）在財產（尤其是不動產）出售時，得以在其他潛在買家之前以相同條件購買該財產的權利。這項權利的設立旨在保護特定人的利益，尤其是在他們對該財產已有投資或利益時，例如租賃人對租賃物的使用權、共有人對共有財產的管理權等。

民法第426-2條及土地法第104條的規定，承租人在租用基地建築房屋的情況下，當出租人出賣基地時，享有優先承買權。然而，這些法條中並未明確規範所涉及的房屋是否僅限於合法建築，引發對於違章建築適用性的討論與爭議。

實務中多數見解認為，即使承租人在土地上興建的是違章建築，並不會因此排除土地法第104條的適用。這主要基於優先承買權的立法目的，其核心在於促進土地與地上建物所有權的合一，最大限度地發揮土地的經濟效益，並避免因租賃關係終止而導致建築物因無法繼續使用土地而被迫拆除，進而減少可能引發的法律紛爭和社會問題。

優先承買權之立法目的旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。而違章建築雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第104條第1項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記之房屋始有其適用(91年台上第2154號判決參照)。

違章建築的存在是否影響承租人行使優先承買權，主要取決於其是否符合法律的基本要件。違章建築雖然無法像合法建築一樣向地政機關辦理登記，但在法律上並非不能作為交易或讓與的標的。實務中，土地法第104條的適用並不受限於建物是否已完成保存登記，亦不以建物的合法性為前提。該條規定的適用範圍涵蓋所有事實存在的建築物，即便是違章建築，承租人只要能證明其租用土地的目的在於興建或使用該建築，便可依據法律主張優先承買權。

優先承買權的立法目的主要在於確保地上建物的使用權與基地所有權合一，避免出現因權利分割導致的矛盾，並藉此發揮土地的最大利用價值。例如，若承租人建造的違章建築因租賃關係終止而喪失對土地的使用權，該建築可能被迫拆除，這將導致土地和建築物的雙重浪費，與立法旨意背道而馳。此外，違章建築雖然在形式上違反建築法規，但其在實質上仍可作為一種財產交易的標的物，能夠繼續滿足特定的使用需求，從而減少因法律空隙而產生的不必要紛爭。

即便房屋屬於違章建築，只要承租人能夠證明其租用土地的行為是基於使用或興建該建築物的目的，就可以主張優先承買權。違章建築並非不具經濟價值，也不妨礙其成為法律規範下的交易標的。土地法第104條的適用範圍因此被擴展至所有形式的建築物，而不僅僅限於合法登記的房屋，這一點在多數實務判決中均得到印證。

民法第426-2條及土地法第104條的規定，旨在保護承租人在租用基地建築房屋時的優先承買權。無論建築物是否為違章建築，只要符合法律所規定的基本條件，承租人即可行使該權利。這些法律條文不僅在促進土地與建物所有權合一、發揮土地經濟效益以及減少紛爭方面發揮重要作用，還彰顯法律在實踐中靈活適用的原則，以確保承租人的合法權益不因技術性問題而受損，從而實現更大的社會經濟效益。

在實務中，即使是違章建築的所有者或承租人，被認定有優先購買權，尤其是當他們對土地有持續使用且存在明確利益關係時。因此，在進行土地或相關建築物的買賣交易前，一定要注意是否有必要通知這些人，以避免後續的法律問題。

就是由法律規定優先於其他承買人而先買的權力，在共有人、地上權人及法拍物件都常出現優先購買權情形；若沒事先做好功課，輕一點可能白做工，重一點需負損害賠償責任，甚至導致買賣契約無效、不動產移轉登記被塗銷。

簡單的說，假設今天你向土地所有權人承租一塊土地來蓋房子，有一天土地所有權人要賣掉土地，如果你願意用同樣的價格買，所有權人一定要優先把土地賣給你。

換個立場講，如果你是土地所有權人，把土地租給人家蓋房子，如果有一天要賣土地，一定要先發存證信函通知土地承租人十天內表示是否優先購買。

如果沒有做這個通知的動作，即使房子賣掉，甚至過戶，承租人都還是可以要求由他以同樣的價格購買。

此外，通常承租土地蓋房子，很多蓋的並不是正規有使用執照的房子，常常是違章建築，目前實務上是承認承租土地蓋違章建築的所有人以及違章建築再轉讓給下一手繼續承租土地使用也是有優先承買權的（可以參考最高法院91年台上2154號判決），因此在買賣土地時一定要記得通知承租土地蓋房子的人，無論是有沒有使用執照的房子。