以「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人是否得依土地法第104條行使優先購買權？

20 Jan, 2025

問題摘要：

基地所有權人在土地法第104條的優先購買權不適用於以「交換」方式進行建物所有權移轉的情況。因為「交換」與「買賣」的性質不同，基地所有權人無法依據土地法第104條行使優先購買權。因此，在這種情況下，基地所有權人將無法依靠土地法第104條行使優先購買權來阻止或影響建物所有權的移轉。

律師回答：

關於這個問題，以「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人是否得依土地法第104條行使優先購買權？「交換」與「買賣」性質不同，故以「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人無土地法第104條優先購買權之適用（參內政部70年1月26日台內地字第4796號函）。

「按互易者，謂因當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，而成立之契約（民法第398條參照）。其為特定物與特定物之交換。而買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（同法第345條第1項參照）。其為金錢所有權與特定物交換，二者性質有異。故以互易為建築物所有權之移轉，基地所有權人似無土地法第104條所定優先購買權之適用。」(內政部70年1月26日台內地字第4796號函)

互易是指當事人雙方通過約定，互相移轉金錢以外的財產權而成立的一種契約（參照民法第398條）。這是一種針對特定物與特定物之間的交換，旨在促進財產權的雙向移轉。而買賣則是當事人約定由一方將財產權移轉給他方，並由對方支付價金的一種契約（參照民法第345條第1項）。這是一種金錢所有權與特定物之間的交換形式。由此可見，互易與買賣在法律性質上存在本質上的區別。

互易的本質在於財產權的交換，而非以金錢作為對價，因此，它更多地體現了一種物物交換的法律關係。而買賣則是典型的交易行為，其核心在於以價金作為對價換取財產權的移轉。因此，互易與買賣雖然在交易目的上有一定相似性，但在法律定義和適用範圍上具有顯著差異。

針對建築物所有權移轉的情形，若涉及基地所有權人的土地權益，是否適用土地法第104條所規定的優先購買權，需根據交易的具體性質進行判定。土地法第104條主要適用於買賣行為，即當基地或房屋進行出售時，相關權利人可依法律享有優先購買的權利。

不包括互易

土地法第104條規定的優先購買權指的是，在基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有權按照與第三人相同的條件優先購買基地；而房屋出賣時，基地所有權人則享有優先購買房屋的權利。這一規定的立法意旨在於促使房屋與其基地的所有權合一，以實現土地利用的經濟效益和資源整合，並減少因分屬不同所有權人而產生的法律糾紛。

行使優先購買權需滿足若干條件。首先，基地上必須有房屋存在，而該房屋應具有建築物的特性，僅適用於房屋，不包括涼亭、游泳池、牆垣等其他結構物。其次，房屋與基地的所有權人應為不同的主體，即房屋所有人並非該基地的所有權人。此外，房屋所有人必須依法對基地享有地上權、典權或租賃權。若房屋所有人無合法占有權源，例如無權占有或僅為使用借貸，則無法適用該條優先購買權。

土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。土地法第104條規定基地所有權人對於建築物、樹木、作物的買賣具有優先購買權。這是為保護基地所有權人的權益，避免因建物等附著物的所有權變更而影響其使用或處分基地的權利。

該權利的適用情況僅限於出賣行為，包括標售與拍賣，而不包括交換或贈與等其他財產轉移形式。例如，當基地出賣時，地上權人、典權人或承租人可主張優先購買權；相對地，當房屋出賣時，基地所有權人可依據本條規定享有優先購買權。

在行使優先購買權時，必須依據出賣人與第三人所訂立買賣契約的相同條件進行，這些條件通常包括買賣價格、付款方式、付款期限及稅費分擔等內容。若優先購買權人未能以相同條件承購，則喪失優先購買的權利。此外，法律規定，優先購買權人應在接到出賣通知後的10日內表示行使該權利。若在法定期限內未作出表示，則視為放棄權利，這是一種法律上的除斥期間，旨在避免交易的法律關係長期懸而未決。

從法律性質上看，土地法第104條的優先購買權具有物權屬性。這意味著，如果出賣人在未通知優先購買權人的情況下與第三人完成所有權移轉登記，優先購買權人有權主張該移轉行為無效。這一點彰顯優先購買權的強制性和保護性，確保權利人在符合條件的情況下，能夠優先獲得該土地或房屋。

至於，民法第 426-2 條「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」

民法第426-2條明定租用基地建築房屋的承租人和基地所有人在特定情況下享有的優先購買權，目的是促進土地與房屋所有權的整合，減少不動產交易中的潛在糾紛。當出租人欲出售基地時，承租人享有依同樣條件優先購買的權利。同樣地，若承租人欲出售房屋，基地所有人也有相同的優先購買權。這項規定保障租賃雙方的合法權益，同時為不動產交易提供法律依據。依據條文，出賣人需以書面形式通知優先購買權人交易條件，並規定優先購買權人在通知達到後十日內以書面形式回覆，否則視為放棄權利。如果出賣人未履行書面通知義務，而直接將所有權移轉登記，該交易將無法對抗優先購買權人。該規定強調書面通知的重要性，確保優先購買權人能充分解交易條件並作出決定。

然而，「交換」和「買賣」在法律上是兩種不同性質的交易。買賣是以價金交換財物的行為，而交換則是以財物交換財物。因此，當建物所有權的移轉是透過「交換」而非「買賣」進行時，基地所有權人依土地法第104條行使的優先購買權就不適用。

如果建物所有者想透過交換的方式與他人交換財產（例如，交換另一棟建物或其他類型的財產），基地所有權人無法依據土地法第104條的規定要求優先購買權。優先購買權的適用範圍僅限於買賣情形，不包含交換、贈與等其他財產轉移方式。