土地及地上建物同屬一人所有，而僅將土地或建物所有權讓與時之規定是否優先購買？

20 Jan, 2025

問題摘要：

土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，應依土地登記規則第97條第2項規定辦理。

律師回答：

關於這個問題，土地及其上建物在所有權分割後所產生的租賃關係及優先購買權的法律問題。當土地和建物原屬同一人所有，後來讓與不同人時，法律推定土地與建物間存在一種租賃關係。這種推定關係使得土地的承租人（在此情況下可能是建物的所有者）在土地被出售時，享有優先購買權。

民法第425條之1的規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」

此條文的立法精神在於因應房屋與土地分屬不同所有人時可能出現的使用衝突，進而透過法律推定方式解決問題。房屋本質上無法脫離土地而存在，倘若不針對房地分屬不同所有人時的使用權予以明確規範，則可能導致房屋無法正常使用或被迫拆除，進一步損害社會資源與經濟利益。因此，法律特別規定，當土地及房屋所有權發生分離時，除非雙方另有特別約定，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並支付合理的代價，而該法律關係的性質即屬於租賃。

這一推定租賃關係在性質上屬於不確定期限的租賃關係，其效果為保障房屋的正常使用，同時兼顧土地所有人的利益。在法律未明確規定相關效果的情況下，學者主張可以類推適用其他相關法條以補充規範。例如，民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條等條文提供關於基地租賃的法律框架，對於推定租賃關係的適用及運作具有重要參考價值。

具體而言，當土地及房屋分屬不同所有人時，推定的租賃關係主要解決以下問題：其一，保障房屋受讓人在房屋使用期限內的合法使用權，避免因土地所有權的轉移而導致房屋使用權受損；其二，要求房屋受讓人支付合理的租金作為使用土地的對價，確保土地所有人的合法利益；其三，避免房屋因無法使用土地而淪為閒置甚至被迫拆除的窘境，從而達成社會資源的合理利用與利益平衡。

在法律實務中，法律推定的租賃關係本質上是為解決房地分屬不同所有人時的使用問題。除非雙方另有約定，應推斷土地所有人已默許房屋所有人繼續使用土地，且租金數額宜由雙方協議，協議不成時則得訴請法院裁定。此外，推定的租賃關係並不因房屋轉售、土地轉讓或其他民事法律行為而自然消滅，該租賃關係的存續應以房屋使用期限為界，直至房屋滅失或其他合法原因終止為止。

法律推定的租賃關係範圍

民法第四百二十五條之一所設的推定租賃關係，是立法者為平衡房屋與土地分屬不同所有人時的使用權益而設計的制度。這一規定既保障房屋受讓人的使用權，又維護土地所有人的利益，對於社會經濟秩序的穩定與發展具有重要意義。

民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內。又所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建物事實上處分權之情形，且基於同一理由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

法律推定之不確定期限租賃關係

「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。』為民法第四百二十五條之一所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質上不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。…學者認為當事人間之不確定期限租賃關係，在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下，應『類推適用』民法及土地法關於基地租賃之規定，例如民法第四百二十六條之二、…及土地法…第一百零四條等規定（林誠二著，法律推定租賃關係，月旦法學雜誌第八十一期，第十頁至十一頁參照）。…」。

另六十四年七月二十四日修正公布之土地法第一百零四條第一項規定，其修正理由謂：「地上權人、典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。」（參照法務部八十九年五月十八日法八十九律字第○一四四一一號函）。故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，得「類推適用」土地法第一百零四條及民法第四百二十條之二有關基地租賃優先承買權之規定。

土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有者，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售予他人時，其相互間已享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，則應依土地登記規則第九十七條第二項後段規定：「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄其優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」

當土地及其上的建物原先屬於同一人所有，但後來分別讓與不同的人，依據民法第四百二十五條之一的規定，可以推定土地和建物的所有權人之間存在租賃關係。這意味著，當後續土地或建物要被出售給第三人時，原有的地上權人、典權人或承租人（即建物的所有者）與土地的所有者之間，依土地法第104條，享有優先購買權。

若優先購買權人選擇放棄或被視為放棄他們的優先購買權，依土地登記規則第97條第2項的規定，出賣人在申請不動產移轉登記時，需要提交證明文件以證明優先購買權已被放棄，或者提供證明顯示已經通知優先購買權人，且該優先購買權人在接到出售通知後逾期未表示欲行使優先購買權。這些規定旨在確保所有相關方的權利都能夠得到適當的尊重和保護，並促使土地及其上建物的所有權能夠有效、公平地轉移。

此外，這一規範有助於保持不動產交易的透明度，確保所有涉及的交易都能遵循法律程序，從而減少可能的糾紛並提高交易效率。在實務中，這意味著當事人應該密切關注與其權利相關的所有交易，並在必要時，適時行使其法定權利以保護自己的利益。

推定租賃關係的適用需要基於現行法律框架，類推相關條文，以補足法律的具體適用範圍。例如，民法第四百二十六條之二明文規定租用基地建築房屋的承租人在出租人出賣基地時享有優先承買權，而土地法第一百零四條則進一步擴展至地上權人、典權人及其他具有土地使用權之人。這些條文雖然直接規範的是特定的租賃或優先承買情形，但其核心精神與推定租賃關係的立法目的相通，均在於促進土地與房屋的合理利用與法律秩序的穩定。

土地登記規則第97條第2項

土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，應依土地登記規則第九十七條第二項規定辦理。(內政部中華民國91年12月6日台內中地字第0910017524號函)

土地登記規則第97條第2項：依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。

土地及其上建物原本同屬一人所有，但在某些情況下，可能會出現土地與建物分屬不同所有人的情形，例如土地和建物同時或先後分別讓與給相異之人。這種情形下，法律推定土地與建物所有人之間已經形成租賃關係，目的是保障房屋所有權人的正常使用權利，同時維護土地所有權人的合法權益。這樣的租賃關係使得土地與建物所有人能在使用土地與房屋時避免衝突，進而促進不動產的合理利用和社會經濟秩序的穩定。

當土地或建物所有人嗣後欲將其不動產出售時，法律賦予優先購買權人一種特別的保障。根據土地登記規則第97條第2項的規定，當涉及優先購買權的交易行為發生時，申請土地或建物權利移轉登記的當事人，必須附上相關的證明文件，以確保優先購買權人的權利已依法處理。這些證明文件包括：

當優先購買權人明確表示放棄其權利時，申請人應提供相關文件證明，證明優先購買權人已正式放棄行使該權利。若優先購買權人未在法定期限內表示是否行使權利，出賣人需提供已通知優先購買權人的相關證明文件，並於申請時一併提交切結書，內容應包含優先購買權人已收到出賣通知且逾期未表示的事實，以及若有不實，出賣人願承擔法律責任的承諾。

依據土地登記規則第97條第2項，當優先購買權人放棄其權利時，申請人必須依規提供證明文件，以確保交易的合法性。這一要求不僅保障優先購買權人的基本權利，也避免因通知程序或權利行使不明確而引發的法律爭議。

具有物權性質之優先購買權，如民法第四百二十六條之二、第九百十九條，以及土地法第一百零四條和第一百零七條等條文。這些規定的共同目的是促進土地與房屋的整合，簡化不動產權利的結構，進一步提升土地與房屋的經濟效益。特別是在基地與房屋分屬不同所有人的情況下，優先購買權的行使可以有效避免產權分離導致的使用權糾紛，從而維護社會公共利益。

此外，針對農地或耕地相關的特殊規定，例如耕地三七五減租條例第十五條及農地重劃條例第五條第一款，也明確賦予相關權利人優先購買的權利，這些規範與土地登記規則第97條第2項共同形成一套完整的法律制度，保障各類不動產交易中的權利公平性和程序正當性。

需要注意的是，申請人若未能提供完整的優先購買權處理證明文件，可能導致土地或建物權利移轉登記程序的中斷或無效。因此，在不動產交易過程中，所有相關當事人應嚴格按照法律規定辦理，確保交易合法性。同時，切記切結書中若有不實陳述，出賣人需對其不實行為承擔相應的法律責任。