土地承租人在土地上還沒有蓋建物，是否還有優先承買權？

20 Jan, 2025

問題摘要：

優先購買權是一項重要的法律保障，旨在平衡土地權利人與使用人之間的利益，促進土地資源的合理配置。然而，其適用範圍和條件十分明確，需實質性使用土地的權利人方能享有。因此，在土地租賃或交易過程中，雙方均應對相關規定有充分認識，以確保交易的合法性和權利行使的正當性。

律師回答：

土地承租人向地主承租一塊土地，最初計畫在土地上興建廠房，但由於資金未能到位，最終未能實現建設計畫。然而，今年初該民眾突然接到地主通知，表示該土地已經轉賣給第三人，此消息令其感到十分錯愕，因為他認為自己可能享有優先承買權。對此，他想進一步了解自己是否可以主張該土地的優先承買權。

關於這個問題，土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人具有依同樣條件優先購買的權利，房屋出賣時，基地所有權人也享有相同的優先購買權，其行使順序依權利登記的先後確定。若優先購買權人在接到通知後十日內未作表示，該權利即視為放棄。若出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約，該契約對優先購買權人無效。優先購買權是法律賦予特定利害關係人的一種保障機制，旨在維護他們的權益，避免土地或建物權利結構複雜化，並促進土地使用效益及資源整合。

土地法第104條與民法第426-2條

法律性質上，優先購買權是一種法定形成權，具有單方意思表示即可生效的特徵。當優先購買權人行使其權利時，與出賣人的買賣關係立即成立，無需出賣人的同意。這種權利的行使必須以出賣人與第三人間的有效契約為前提，且需完全依據該契約條件進行。優先購買權人在行使權利後，其法律地位直接繼受自第三人原本享有的契約權利。

民法第426-2條明定租用基地建築房屋的承租人和基地所有人在特定情況下享有的優先購買權，目的是促進土地與房屋所有權的整合，減少不動產交易中的潛在糾紛。當出租人欲出售基地時，承租人享有依同樣條件優先購買的權利。若承租人欲出售房屋，基地所有人也有相同的優先購買權。這項規定保障租賃雙方的合法權益，同時為不動產交易提供法律依據。出賣人需以書面形式通知優先購買權人交易條件，並規定優先購買權人在通知達到後十日內以書面形式回覆，否則視為放棄權利。如果出賣人未履行書面通知義務，而直接將所有權移轉登記，該交易將無法對抗優先購買權人。該規定強調書面通知的重要性，確保優先購買權人能充分解交易條件並作出決定。

土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。優先承買權（又稱優先購買權、先買權）則是指特定情況下，權利人可優先於第三人購買某一財產的權利。法律學者對此有不同見解，有人認為違反具物權效力的先買權規定的行為無效，也有人認為該行為應為相對無效，需權利人主張才能生效。此外，有關優先購買權的違反問題，法界在如何處理契約效力上持不同觀點，但大多數認為優先購買權人享有充分保障。

優先購買權的行使程序需要在法定期限內完成，並確保條件與第三人間契約一致。在土地買賣中，若優先購買權人接到通知但未及時表達意願，其權利即視為放棄，出賣人即可合法與第三人進行交易。然而，若出賣人未履行通知義務，優先購買權人可主張該契約無效，並根據法律保障其權利。

關於優先承買權的法律規定

按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之（土地法第104條第1項規定參照）。然而，土地法第104條關於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。

先購買權的行使需以合法有效的租賃契約或地上權為基礎

需要特別注意的是，優先購買權的行使需以合法有效的租賃契約或地上權為基礎。若承租權失效或租約已經到期，則優先購買權也隨之消滅。因此，承租人在享有優先購買權的同時，應確保自己的身份和資格符合法律規定。此外，優先購買權的行使需要準確掌握通知期限，並及時作出表示，以免喪失權利。

若基地承租人未在基地上興建房屋，則不得適用土地法相關條款，亦即無法主張優先購買權

必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先購買權之適用，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意旨、最高法院84年度台上字第83、1750號判決意旨參照）。

土地法第104條之立法意旨，係在於「使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜絕紛爭（指基地之所有人與基地上房屋之所有人不同，易生紛爭，如使基地之所有人與基地上房屋之所有人合歸為一人，可杜絕紛爭）」。

是以，本件中該既然尚未在所承租之土地上興建廠房，則當然無法依土地法第104條規定，取得對所承租土地之優先承買權。基地的地上權人、典權人或承租人若要享有優先購買權，必須同時具備特定條件，即該基地上必須存在由其興建的房屋。這一條件意味著僅僅擁有地上權、典權或租賃關係並不足以享有土地優先購買權，唯有在該基地上已經建有房屋且與基地有實際利用關係的情況下，才能適用相關法條。若基地承租人未在基地上興建房屋，則不得適用土地法相關條款，亦即無法主張優先購買權。

這一原則的設定，是基於土地和建物之間的經濟關聯性和利用效益。當基地上的建物與土地構成一體時，賦予建物所有人優先購買土地的權利，可以促進土地和建物的整合，實現產權單純化，減少土地利用中的矛盾與糾紛。因此，法律通過優先購買權的規定，保障實際使用土地的利害關係人的權益。同時，也限制非實際利用土地者的優先購買權，防止權利被濫用。

以實務操作為例，假設一位承租人在基地上興建房屋，當地主有意出售該土地時，這位承租人便依法享有優先購買權。反之，若承租人在基地上並未興建任何房屋，僅用作臨時停車場、倉儲或其他非建物用途，則無法享有優先購買權。這一規定強調基地與建物之間的密切聯繫，確保優先購買權的行使具有正當性和合理性。

此外，優先購買權的行使過程中，需嚴格遵守程序。例如，地主在出售土地前，應通知符合條件的優先購買權人，說明出售條件及具體細節。優先購買權人在接到通知後，需在法定期限內明確表示是否行使權利。根據法律規定，這一期限通常為10日，逾期未作表示的，視為放棄優先購買權。這種明確的程序規範，保障交易的公平性和透明度，同時也避免因權利行使遲延或模糊而引發的法律糾紛。

土地優先購買權是法律賦予特定條件下的權利，旨在保障地上權人、典權人或承租人能優先於第三人購買土地，以促進土地和建物所有權的整合，達到產權單純化和經濟效益最大化的政策目標。土地法第104條規定，當基地要出售時，地上權人、典權人或承租人可以依同樣條件行使優先購買權。同時，當承租人在土地上建造房屋，且房屋出售時，地主也享有優先購買權。優先購買權的行使順序以登記的先後為準。

例如，若承租人租用土地並建造房屋，而地主有意出售該土地，承租人依法享有優先購買權。不過，這項權利的行使必須滿足一定條件，例如租約必須在有效期間內，若租約已經終止或喪失效力，則優先購買權也隨之失效。同時，優先購買權的行使需在地主發出出賣通知後的十天內做出明確表示，否則視為放棄。

在程序上，優先購買權的行使有一定的要求

首先，地主在出售土地或房屋前，必須通知符合資格的優先購買權人，說明出售條件，包括價格、付款方式等具體細節。優先購買權人接到通知後，應在十天內明確表示購買意願，並接受與第三人相同的出售條件。如果優先購買權人逾期未作出表示，則視為放棄優先權。

一個重要的條件是出售條件必須對優先購買權人與第三人一致，這確保出售過程的公平性。例如，出售價格、保固內容或其他條款不得因優先購買權人的身份而有所更改。如果出賣人未通知優先購買權人，便與第三人完成交易並辦理產權移轉，該交易對優先購買權人不具有法律效力。此時，優先購買權人有權主張交易無效，並要求撤銷相關的產權登記。

此外，若出賣人在未履行通知義務的情況下與第三人完成交易，優先購買權人仍可主張優先購買權並依法要求恢復其權益。例如，即使不動產已經完成產權移轉，優先購買權人仍可依據法律撤銷該產權登記。

優先購買權的行使條件必須與第三人之間的交易條件

值得注意的是，優先購買權的行使條件必須與第三人之間的交易條件一致。例如，土地的出售價格、付款方式、交付期限等，優先購買權人均需無條件接受，否則無法主張權利。同時，如果地主在未通知優先購買權人的情況下與第三人完成交易，即便產權已經完成過戶，優先購買權人仍有權依法撤銷交易並主張自己的優先購買權。這一點進一步體現法律對優先購買權的重視與保障。